Primeiro ‘superprédio’ liberado na gestão Evandro tem mais de 30 andares na Aldeota; veja detalhes

Fortaleza deve contar com mais um “superprédio” na zona nobre. A construção do edifício de 36 pavimentos no bairro Aldeota foi liberada pela prefeitura no último dia 11 de junho, sob outorga onerosa – ou seja, a construtora deve pagar R$ 2,84 milhões ao Município pela permissão de erguer o condomínio, que excede o limite de altura determinado por lei.

É a primeira liberação deste tipo feita pela gestão de Evandro Leitão (PT). Em abril, o prefeito informou ao Diário do Nordeste que os processos de outorga onerosa estavam suspensos. O dispositivo legal permite que construtoras paguem pela autorização de transpor limites de altura, índice de aproveitamento do terreno, recuos e outros.

A liberação do novo “superprédio”, que será localizado na Rua Leonardo Mota, foi concedida por unanimidade em reunião da Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD), realizada no mês passado. O pedido havia sido protocolado na Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) em novembro de 2024.

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A reportagem procurou a Prefeitura de Fortaleza, por meio da Seuma, para saber quando os trabalhos da CPPD sobre outorgas onerosas foram retomados, por que a comissão procedeu à liberação do prédio por unanimidade e como estão atualmente as avaliações de pedidos similares.

Em nota, a Seuma informou que as reuniões da CPPD “foram temporariamente suspensas em janeiro deste ano, com o objetivo de realizar um estudo de todos os processos abertos na gestão anterior, visando o zelo técnico e a segurança jurídica dos pedidos”.

A primeira reunião da CPPD em 2025, acrescenta a secretaria, “foi realizada no último dia 11 de junho, quando foi aprovada a outorga onerosa do prédio em questão”. 

 A Pasta reforça que a CPPD é um colegiado autônomo ligado à Seuma que, dentre outras funções, é responsável pela autorização das outorgas onerosas na capital. A Comissão é composta por representantes de 26 entidades municipais e da sociedade civil, com reuniões deliberativas mensais ou extraordinárias.

Sobre o Plano Diretor em atraso, a Seuma pontua que “o documento segue em elaboração, com oito audiências públicas já agendadas para os meses de agosto e setembro”, e deve ser entregue até o final de 2025.

Superprédio terá 36 pavimentos e altura de 100,98m

.O condomínio na Aldeota ultrapassa quatro limites impostos pelo Plano Diretor de Fortaleza: 

• a altura – a máxima permitida é de 95m, o prédio terá 100,98m;
• o Índice de Aproveitamento (quantos metros quadrados é permitido construir no terreno) – o máximo é 4, o prédio terá 4,73; 
• a taxa de ocupação do solo – a máxima é 60%, o prédio terá 60,74%;
• a taxa de ocupação do subsolo – a máxima é 60%, o prédio terá 72,92%.

O projeto arquitetônico, ao qual o Diário do Nordeste teve acesso, prevê que o condomínio residencial terá, no total, 36 pavimentos, sendo térreo, um mezanino, três pisos de áreas comuns, 28 andares de apartamentos e o último uma cobertura. Abaixo de todos, há três níveis de subsolo para garagens.

De acordo com a construtora, serão 28 apartamentos de 162 m² e outras 28 unidades de 131 m², duas por andar.

O projeto apresentado pela construtora informa que não haverá supressão vegetal para execução da obra, embora imagens de satélite do terreno mostrem quatro copas de árvores no local. 

Questionados durante reunião da CPPD por representante da Associação dos Geógrafos Brasileiros (AGB), os arquitetos responsáveis confirmaram que algumas árvores serão removidas, com posterior compensação (plantio de novas).

Como justificativa da importância do empreendimento para a região, os representantes da futura obra citam que a região é repleta de serviços urbanos, como shopping centers, hospitais e praças, o que torna o residencial “algo positivo”.

Além da CPPD, o Comando da Aeronáutica (Comaer), órgão responsável pela segurança e a regularidade do espaço aéreo, também deu parecer favorável à construção. O documento foi emitido em março de 2025.

Altura máxima de prédios

Pelo Plano Diretor Municipal de Fortaleza, sancionado em 2009 e há 16 anos sem alteração, a altura máxima permitida para as edificações da capital varia conforme a zona onde estão. Trechos do Centro e da Aldeota, por exemplo, têm o maior limite de altura dos prédios: 95 metros, o que equivale a 32 andares.

Nas demais zonas da cidade, o limite máximo de altura é de 72 metros, cerca de 24 andares. Em outros pontos, os limites variam de 48 a 15 metros de altura máxima.

O novo Plano tramita, com atraso, desde 2019, e tem previsão de ser votado até o fim de 2025, segundo informou Evandro Leitão, em abril, ao Diário do Nordeste.

O que é outorga onerosa

A outorga onerosa de alteração do uso (OOAU) é um dispositivo que permite a flexibilização de parâmetros urbanísticos, e é respaldada pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), de agosto de 2017; pelo Plano Diretor, de 2009; e por leis complementares.

Ela está prevista no Estatuto da Cidade, a Lei Federal 10.257/2001, segundo o qual o Plano Diretor Municipal pode fixar normas sobre o assunto. Em Fortaleza, a outorga começou a ser usada em 2015, quando a Prefeitura regulamentou o dispositivo.

O valor a ser pago pelos interessados em erguer empreendimentos inadequados aos limites determinados em lei é calculado pela Secretaria Municipal de Infraestrutura (Seinf), com base, entre outros critérios, no preço avaliado do terreno.

Na legislação vigente, os recursos oriundos da adoção da outorga onerosa e de alteração de uso devem ser aplicados em:

• regularização fundiária;
• execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
• constituição de reserva fundiária;
• ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
• implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
• criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
• criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
• proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

De acordo com a prefeitura, no parecer publicado em junho deste ano, “os recursos auferidos com as outorgas onerosas são investidos em melhorias sociais e urbanas, tais como implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes”.