Comissão que decide sobre superprédios em Fortaleza é atualizada pela Prefeitura; veja mudança
Até o momento, a gestão de Evandro Leitão (PT) ainda não publicou nenhuma autorização para edificação de empreendimentos acima da altura permitida na Capital
A Prefeitura de Fortaleza atualizou, na quarta-feira (4), a composição da Comissão Permanente do Plano Diretor (CPPD), colegiado que, dentre outras funções, é responsável pela avaliação e concessão de outorgas para a construção de prédios com altura acima do permitido no Plano Diretor Municipal, os chamados superprédios. A gestão de Evandro Leitão (PT) não publicou ainda nenhuma autorização para edificação de empreendimentos do tipo na Capital.
Conforme noticiado pelo Diário do Nordeste, em abril, o prefeito informou, à época, que os trabalhos da CPPD estavam parados justamente para redefinição desta organização Também foi explicado, naquele momento, que a atuação da CPPD seria retomada em maio.
A comissão é prevista no Plano Diretor - lei municipal que define como a cidade deve crescer - e é composta tanto por órgãos da gestão municipal, como entidades da sociedade civil, como entidades sociais, e por setores empresariais, como representantes das construtoras.
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Na atualização que consta no Decreto 16.290, publicado no Diário Oficial do Município de quarta-feira, a Prefeitura alterou justamente a definição de quais órgãos públicos municipais irão participar desta avaliação. A comissão é ligada à Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) e é presidida pelo titular desta pasta, mas é composta por diversos outros órgãos.
De acordo com o decreto, a CPPD terá a seguinte composição:
- Gabinete do Prefeito – GABPREF;
- Procuradoria Geral do Município – PGM;
- Secretaria Municipal de Governo – Segov;
- Secretaria Municipal de Finanças – Sefin;
- Secretaria Municipal de Infraestrutura – Seinf;
- Secretaria Municipal de Conservação e Serviços Públicos – SCSP;
- Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente – Seuma;
- Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico – SDE;
- Secretaria Municipal do Desenvolvimento Habitacional – Habitafor;
- Agência de Fiscalização de Fortaleza – Agefis;
- Instituto de Planejamento de Fortaleza – Iplanfor;
- Autarquia Municipal de Trânsito, Serviços Públicos e Cidadania de Fortaleza – AMC;
- Empresa de Transporte Urbano de Fortaleza – Etufor
A mudança efetiva em relação ao que estava em vigor na gestão do ex-prefeito José Sarto (PDT) foi a troca da Secretaria Municipal da Gestão Regional (Seger) - pasta extinta por Evandro - pela inclusão da Agência de Fiscalização de Fortaleza (Agefis) nos trabalhos da CPPD. Em ambas as composições, o titular da Seuma é o presidente.
O que são os superprédios e como é a autorização?
Os chamados superprédios são edificações construídas legalmente com altura acima do permitido pelo Plano Diretor de Fortaleza, após as construtoras solicitarem e a Prefeitura autorizar. Isso porque essa possibilidade - chamada de outorga onerosa - que é prevista em legislações brasileiras como o Estatuto da Cidade e o Plano Diretor foi regulamentada em Fortaleza ainda na gestão do ex-prefeito Roberto Cláudio (sem partido), em 2015.
Nos últimos anos, a utilização da outorga tem sido cada vez mais acionada pelo mercado imobiliário de Fortaleza. Com ele, os construtores utilizam a “concessão” da gestão municipal para poderem, de forma legal, construir prédios mais altos que o limite permitido na legislação urbanística. Isso após uma avaliação - feita pela CPPD - e desde que paguem uma contrapartida em dinheiro por esse “excedente”.
Na prática, isso faz com que em Fortaleza, mesmo que o limite de altura das edificações em certos bairros, como Meireles e Aldeota, seja, em boa parte, de 72 metros, construções novas tenham muito mais do que isso, chegando a prédios de 120, 130 até 160 metros de altura. O valor pago em contrapartida pelas construtoras varia em cada outorga.
Para se ter dimensão, o Diário do Nordeste já mostrou que, no caso do residencial de luxo em construção sobre o terreno que abrigou a última casa da Avenida Beira-Mar, no Mucuripe, a altura máxima permitida é 72 metros e a construção terá 165,38 metros de altura. Pelo excedente de 93,38m, via outorga onerosa, a construtora pagará uma contrapartida de R$ 24 milhões ao poder público.
Outro caso também na Av. Beira-Mar, no terreno onde existiu até 2015 o prédio do Hotel Esplanada, foi pleiteado junto à Prefeitura a construção de um prédio de 170,63 metros. Por ultrapassar 98,63 metros a altura estipulada para a região, o valor cobrado de outorga foi de R$ 54,8 milhões.
Ao utilizar a outorga, o construtor pode requerer o direito de flexibilizar distintos parâmetros urbanísticos, não apenas a altura. Pode pedir modificação do índice de aproveitamento do terreno ou dos recuos, por exemplo. Mas, na maioria dos pedidos, o limite de altura das edificações é um dos pontos de maior demanda por flexibilização.
A CPPD atua nessa avaliação já que Fortaleza não implementou o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano - previsto no Plano Diretor. O Conselho teria um caráter mais participativo da sociedade civil do que a CPPD tem. Mas, na ausência deste Conselho, a avaliação ficou a cargo da CPPD.
Além de integrantes do poder público, a CPPD conta ainda com as seguintes representações:
- Associação Brasileira de Engenharia Sanitária e Ambiental
- Associação Comercial do Ceará
- Associação Cearense dos Engenheiros Civis
- Associação dos Geógrafos Brasileiros
- Câmara de Dirigentes Lojistas de Fortaleza (CDL)
- Câmara Municipal de Fortaleza (CMFor)
- Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará (CREA)
- Departamento Estadual de Trânsito (Detran)
- Federação de Bairros e Favelas de Fortaleza
- Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB)
- Sindicato das Empresas de Transportes de Passageiros do Estado do Ceará (Sindionibus)
- Sindicato da Construção Civil (Sinduscon)
- Universidade Federal do Ceará (UFC)
