Prédio que ocupará lugar da última casa da Beira-Mar é autorizado a ter 93 metros acima do limite

O residencial de luxo a ser erguido sobre o terreno que abriga a última casa da Avenida Beira-Mar, em Fortaleza, deve ter 165,38 metros de altura. Esse tamanho ultrapassa em 93,38m o limite (72 metros) estabelecido pelo poder público para a área, no bairro Mucuripe.

A empresa responsável pelo empreendimento conseguiu junto à Prefeitura, ainda em 2022, o direito de flexibilizar de modo legal tanto a altura, como outros parâmetros urbanísticos da obra, conforme é permitido por Outorga Onerosa. Para isso, deverá pagar uma contrapartida de R$ 24 milhões ao poder público.

Em junho de 2022, o Diário do Nordeste noticiou que a última casa a resistir, “espremida” entre edifícios, comércios e restaurantes, na via cartão-postal da cidade foi vendida e dará lugar a um empreendimento de alto padrão. A negociação para a venda foi concluída em 2021. 

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O imóvel foi adquirido junto a outros três prédios vizinhos (antigo Restaurante Hong Kong e os hotéis Vela e Mar e Samburá, todos desativados) e agora, essas edificações estão em processo de demolição. O terreno tem aproximadamente 2.700m² e possui duas frentes: uma para a Avenida Beira-Mar e a outra para a Rua Alfredo. 

A empresa responsável pela construção do empreendimento, a Diagonal Engenharia, confirmou ao Diário do Nordeste o começo do processo de demolição.

Ainda em 2022, outra empresa, a incorporadora do empreendimento, a Sao Francisco 01 Empreendimentos Imobiliarios LTDA, pleiteou junto à Prefeitura de Fortaleza a flexibilização de alguns parâmetros urbanísticos: o índice de aproveitamento, a altura da edificação e os recuos.

Nesse caso, para, dentre outras mudanças, conseguir erguer um prédio mais alto que o limite já estabelecido para aquela região específica da cidade. 

O aumento da altura é regular?

O mecanismo utilizado pela empresa, chamado de Outorga Onerosa, para flexibilizar alguns parâmetros, é previsto legalmente no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), no Plano Diretor de Fortaleza (em vigor desde 2009), e regulamentado na Capital por leis municipais. 

O uso da Outorga é uma prática já adotada por outros empreendimentos do mercado imobiliário na cidade nos últimos anos, desde que a Prefeitura regulamentou dispositivos jurídicos que permitem essa possibilidade. 

Com esse dispositivo, construtores podem solicitar ao poder público a alteração de alguns parâmetros na obra, mediante um custo a ser pago pelos interessados. Esse dinheiro deve retornar para a sociedade ao ser usado pela Prefeitura para custear obras de melhorias urbanas e infraestrutura em qualquer bairro da Capital.

O pleito da empresa interessada é analisado por uma comissão composta por membros da própria gestão municipal e também representantes de associações da sociedade civil, de universidades e da iniciativa privada. 

No caso do empreendimento a ser erguido na Av. Beira-Mar, foram solicitadas as seguintes alterações: 

• Na altura: passar dos 72,00m (limite estabelecido para a Zona) para 165,38m, uma diferença de 93,38m;
• No Índice de Aproveitamento (quantas vezes é possível construir - em m² - acima de um terreno): passar de 3,00 para 6,23;
• Nos recuos: mudanças no da Lateral Leste de um dos pavimentos, e no Lateral Leste e Sul de outro pavimento. 

As mudanças foram avaliadas pela Comissão  Permanente de Avaliação do Plano Diretor e aprovadas no dia 26 de outubro de 2022, conforme consta na ata da reunião, documento disponibilizado publicamente pela Prefeitura. 

Para garantir essas alterações, a Secretaria de Infraestrutura (Seinf) calculou que a contrapartida a ser paga como Outorga é R$ 24.241.872,48. 

Consultada, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) reiterou a concessão da Outorga e o valor cobrado. O pagamento, informa, poderá ser realizado em até 12 parcelas após assinatura do Termo de Compromisso. Não foi mencionada data para a assinatura do documento.  

Por que as mudanças foram pleiteadas?

Na reunião da comissão que avaliou se concedia ou não a flexibilização, conforme a ata disponível publicamente, o arquiteto responsável pelo desenho do empreendimento, Daniel Arruda, enfatizou que a verticalização do projeto permite redução da ocupação da edificação, liberando mais fluidez para ventilação e iluminação natural. 

Ele também exemplificou que caso o empreendimento seguisse os limites estabelecidos pela legislação, sem uso da flexibilização, com o Índice de Aproveitamento 3 e a altura de 72 metros, por exemplo, a ocupação do terreno se daria de modo robusto para que fosse possível “caber o prédio” dentro desses limites e isso prejudicaria os recuos. 

A edificação, relatou na reunião, nesse caso comprometeria mais a ventilação e afetaria um pouco mais do entorno. Da forma como a foi proposto com a flexibilização, com uma torre de altura elevada situada de forma mais centralizada na área, diz ele, é como se o terreno "respirasse” e garantisse um certo alívio para a região. 

Quando a obra terá início?

A Diagonal também foi indagada pelo Diário do Nordeste sobre o início das obras. Contudo, respondeu apenas que o começo será “após a conclusão de demolição”. A empresa indicou ainda que aguarda o alvará de construção ser emitido pela Prefeitura de Fortaleza. 

O empreendimento que ocupará o terreno dos 4 imóveis será uma torre residencial com 47 pavimentos, totalizando 47 apartamentos. Segundo o projeto, terá ainda 3 subsolos, 1 pavimento térreo, 3 sobressolos, 1 pavimento de lazer, 1 rooftop (ambiente no topo do empreendimento) e 33.702,99m² de área construída total. 

Questionada sobre quais licenças já foram emitidas para a construção do empreendimento, a  Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) informou que foram emitidas as Licença para Autorização Ambiental para Supressão/Transplantio Vegetal e Termo de Aprovação do plano de gerenciamento de resíduos.