Avaliação de pedidos para a construção de superprédios em Fortaleza deve ser retomada em maio

A declaração do prefeito de Fortaleza, Evandro Leitão (PT), à Rádio Verdinha, na semana passada, de que as emissões de aprovações para construções de prédios com altura acima do permitido no Plano Diretor Municipal, por meio da outorga onerosa, estão suspensas, teve repercussão entre empresários das construção civil. Mas, a medida, conforme detalhou a Prefeitura, está “interrompida” somente até o final deste mês. A avaliação e possível liberação de novas outorgas - que na prática permite a construção de superprédios - já deve ser retomada em maio. 

O mecanismo da outorga onerosa é previsto na legislação brasileira e garante aos construtores utilizar uma “concessão”, no caso, do poder público ao mercado imobiliário, e poderem de forma legal construir, por exemplo, prédios mais altos que o limite permitido. Isso após uma avaliação - feita por uma comissão - e desde que paguem uma contrapartida por esse “excedente”.  

Em Fortaleza, a outorga começou a ser usada a partir de 2015, na gestão do ex-prefeito Roberto Cláudio, quando a Prefeitura regulamentou esse dispositivo através de leis específicas. Nos últimos anos, a utilização da outorga tem sido cada vez mais acionada pelo mercado imobiliário. 

Veja também

Ceará

Fortaleza de arranha-céus? Em quais bairros é possível erguer os edifícios mais altos e por que

Ceará

'Superprédios': quem avalia e tem o poder de autorizar a construção em Fortaleza?

Ceará

Construtoras pagam à Prefeitura para erguer prédios acima do limite estipulado em Fortaleza

Isso faz com que mesmo que o limite de altura das edificações em certos bairros, como Meireles e Aldeota, seja, em boa parte, de 72 metros, as novas construções tenham muito mais do que isso, chegando a prédios de 120, 130 até 160 metros de altura.  O valor pago em contrapartida pelas construtoras em cada outorga varia. 

Por exemplo, conforme o Diário do Nordeste já mostrou, no caso do residencial de luxo em construção sobre o terreno que abrigou a última casa da Avenida Beira-Mar, no bairro Mucuripe, a altura máxima permitida para a área é 72 metros e a construção terá 165,38 metros de altura. Esse excedente de 93,38m foi garantido via outorga onerosa. Para isso, a construtora teve que pagar uma contrapartida de R$ 24 milhões ao poder público.

Em outra situação também na Av. Beira-Mar, no terreno onde existiu até 2015 o prédio do Hotel Esplanada, foi pleiteado junto à Prefeitura a construção de um prédio de 170,63 metros. O tamanho ultrapassa em 98,63 metros a altura estipulada para a região. No processo que foi autorizado, a Prefeitura cobrou pela outorga R$ 54,8 milhões. 

Ao utilizar a outorga, o construtor pode requerer o direito de flexibilizar distintos parâmetros urbanísticos, não somente a altura. Pode, por exemplo, pedir modificação do índice de aproveitamento do terreno ou os recuos da nova construção. Mas, na maioria dos pedidos, o limite de altura das edificações é um dos pontos de maior demanda por flexibilização. 

Quando informou sobre a paralisação das avaliações, o prefeito Evandro disse que a Prefeitura está fazendo uma avaliação geral das outorgas. A assessoria da Prefeitura de Fortaleza - após a publicação da matéria - detalhou que ao assumir a Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma), o secretário João Vicente Leitão “pediu tempo para analisar todas as outorgas onerosas e começar a emitir”. Esse período, reitera a Prefeitura, terá duração até o final de abril.  

Superprédios: quem avalia e quem pode autorizar?

O Plano Diretor de Fortaleza, que é a lei municipal que organiza e orienta como a cidade deve crescer, estabelece que a análise e a aprovação dos projetos especiais –  que hoje incluem a concessão de outorgas para a construção de superprédios, por exemplo, –  devem ficar submetidas à Comissão Permanente do Plano Diretor (CPPD). Conforme sinalizou o  prefeito, os trabalhos dessa comissão foram paralisados no que diz respeito à publicação dos resultados das avaliações. 

Essa análise deveria passar pela CPPD só enquanto o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano - previsto no Plano Diretor - não fosse regulamentado. Mas, a regulamentação que deveria ter ocorrido em 6 meses após a aprovação da Lei em 2009 não foi efetivada por nenhuma gestão anterior (Luizianne Lins, Roberto Cláudio e Sarto Nogueira). 

O Conselho teria um caráter mais participativo da sociedade civil do que a CPPD. Mas, na ausência deste Conselho, compete à CPPD fazer essa avaliação que inclui a permissão ou não para construção de superprédios. 

A Comissão é um colegiado ligado à Seuma e presidido pelo titular da pasta composta por órgãos da gestão municipal e também entidades representativas da sociedade civil e de setores empresariais. 

A composição mais recente foi estabelecida pelo Decreto Municipal 14.945, de março de 2021. As reuniões são mensais e as decisões sobre os pedidos de outorga (que estão suspensas) podem ser consultadas no site do órgão. 

Na lista de componentes, constam os seguintes membros: 

Da gestão municipal

• Gabinete do Prefeito
• Procuradoria Geral do Município (PGM)
• Secretaria Municipal de Governo (Segov) 
• Secretaria Municipal de Finanças (Sefin) 
• Secretaria Municipal de Infraestrutura (Seinf) 
• Secretaria Municipal de Conservação e Serviços Públicos  (SCSP)
• Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma)
• Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico (SDE)
• Secretaria Municipal do Desenvolvimento Habitacional (Habitafor)
• Secretaria Municipal da Gestão Regional (extinta pela atual gestão)
• Instituto de Planejamento de Fortaleza (Iplanfor, que se tornou Instituto de Pesquisa e Planejamento de Fortaleza - Ipplan)
• Autarquia Municipal de Trânsito, Serviços Públicos e Cidadania de Fortaleza (AMC) 
• Empresa de Transporte Urbano de Fortaleza (Etufor)

Outras representações

• Associação Brasileira de Engenharia Sanitária e Ambiental
• Associação Comercial do Ceará
• Associação Cearense dos Engenheiros Civis
• Associação dos Geógrafos Brasileiros
• Câmara de Dirigentes Lojistas de Fortaleza (CDL)
• Câmara Municipal de Fortaleza (CMFor)
• Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Ceará (CREA)
• Departamento Estadual de Trânsito (Detran)
• Federação de Bairros e Favelas de Fortaleza
• Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB)
• Sindicato das Empresas de Transportes de Passageiros do Estado do Ceará (Sindionibus)
• Sindicato da Construção Civil (Sinduscon)
• Universidade Federal do Ceará (UFC)

‘Fila de espera’ por autorizações

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon Ceará), Patriolino Dias de Sousa, em entrevista ao Diário do Nordeste disse que a declaração do prefeito, na semana passada, causou uma agitação no setor e que ele entrou em contato com a gestão.

“Realmente nenhuma (aprovação) saiu esse ano, mas estão todos na fila aguardando só a CPPD, a reunião da comissão”. De acordo com ele, pelo menos, 4 construtoras têm empreendimentos aguardando essa aprovação. 

“É importante colocar a relevância deste instrumento (outorga onerosa) para a cidade porque ele viabiliza diversos empreendimentos que não fechariam a conta. E aí temos alguns prédios que estão mais antigos, obsoletos e você traz um maior dinamismo para a cidade. E essa outorga fomenta também um outro lado social que é importante de cobrar mais caro dos mais ricos e passar para quem precisa dessa ajuda, viabiliza areninhas, habitações de interesse social. Esse instrumento é importante para isso”.

Questionado se há algum diálogo sobre possível aumento na cobrança da outorga, Patriolino disse que não tem conhecimento de nenhuma mudança a ser implementada pela atual gestão e que, caso ocorra, “será uma surpresa para o setor”.