Qual a relação entre a população de Fortaleza e o desaquecimento do mercado imobiliário local?

Apesar de Fortaleza ter se tornado a Capital mais populosa do Nordeste no Censo 2022, os primeiros resultados da pesquisa apontam para uma leve queda da população da cidade. A redução não dita tendências, mas o dado pode ser relacionado com o desaquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos. 

A pesquisa apontou uma redução de 0,11% na população da Capital entre o Censo divulgado no fim de junho e o de 2010. No mesmo período, dados do GeoImovel/DataZap+ registraram uma tendência de queda no lançamento de imóveis residenciais em Fortaleza. 

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Por mais que outros fatores influenciem para o aquecimento do mercado imobiliário, o aumento da população também cria demanda para o setor de imóveis.  

“O mercado imobiliário tem uma série de forças, escassez de terrenos, renda, mudanças sociodemográficas. Apesar de não ter caído tanto a população de Fortaleza, essa estagnação significa uma fonte negativa de demanda”, aponta o economista do DataZAP+, Pedro Henrique Tenório. 

Apesar da leve queda na Capital, municípios da Região Metropolitana de Fortaleza tiveram aumento populacional. Considerando todo o Ceará, houve crescimento de 0,33%. 

Crescimento populacional e o mercado imobiliário 

O professor titular da Universidade Federal do Ceará (UFC) e pesquisador de Finanças Comportamentais, Érico Veras Marques, explica que teoricamente o aumento populacional leva a um crescimento do mercado de imóveis, mas que outros fatores como emprego, renda e a taxa de juros são mais determinantes. 

“A economia é muito mais do que a população, a população é um fator. É um desafio, porque se a população está crescendo, preciso gerar emprego e renda para incluir as pessoas que estão entrando no mercado de trabalho”, destaca. 

Ele aponta que existe um déficit habitacional no País que teoricamente gera demanda por mais imóveis, mas a questão econômica é central. 

O mercado imobiliário é muito mais impactado por uma taxa de juros. Não é pelo fato de ter mais gente que as pessoas vão ter condições de comprar, porque déficit habitacional tem. O problema é mais porque poucas pessoas compram a vista, é muito mais ter uma taxa de juros que viabilize”

Para Pedro Henrique Tenório, a demanda populacional negativa em Fortaleza pode ser um dos fatores que motivaram uma mudança no perfil dos imóveis lançados na Capital.

Enquanto em 2012 a maioria dos imóveis lançados em Fortaleza era de médio padrão (68%), em 2022 a liderança foi roubada pelos imóveis econômicos (62%). 

Ele explica que os imóveis que custam menos de R$ 250 mil, chamados econômicos, tiveram uma demanda mais constante devido ao incentivo do Minha Casa, Minha Vida. 

“É difícil traçar uma tendência porque são dados preliminares, o que a gente vê é muito na tendência de novos lançamentos. Nos últimos anos tem sido lançado em Fortaleza principalmente apartamentos econômicos, do Minha Casa, Minha Vida. Isso pode vir exatamente dessa demanda negativa da população”, diz. 

Perspectivas futuras 

Pedro ressalta que os dados do Censo servem mais como um contexto do que passou do que como um indicador de perspectivas. Ele considera que o mercado imobiliário deve voltar a se aquecer com a redução na taxa de juros, que deve começar a ocorrer ainda neste ano. 

Com relação a preços, o Fipezap mais recente, de junho, aponta uma alta acumulada de 7,26% nos últimos 12 meses em Fortaleza, valor superior à média nacional de +5,72%. A tendência para a capital cearense é de amenização, segundo o economista da DataZAP+.  

“O que a gente espera é que os preços de venda continuem amenizando. Em Fortaleza, deve cair um pouco, apesar de ainda estar superior ao restante do Brasil. Porque a taxa de juros deve começar a diminuir no segundo semestre, mas até aumentar a demanda demora alguns meses. Então a gente ainda fica nesse cenário de desaceleração devido ao contexto macroeconômico”, espera.