Kitnets mobiliadas têm fila de espera em Fortaleza; veja se vale a pena investir ou alugar
Com menos de 20 m², imóveis têm mobília básica e contas embutidas no aluguel.
O preço atrativo e a busca por comodidade tem feito crescer a procura por kitnetes mobiliadas em Fortaleza. Imóveis pequenos, sem divisórias e já com os equipamentos básicos atraem moradores de diferentes perfis.
Uma imobiliária no bairro Meireles, por exemplo, tem ocupação máxima em seus 62 kitnetes. As 32 unidades de 15 m² a 25 m² estão em um prédio que antigamente era dividido em seis apartamentos.
Outras 30 unidades são montadas em contêineres de 18 m², no mesmo terreno do prédio. Os imóveis já vêm com cama de casal, ar-condicionado, geladeira e fogão.
Luiz Neto, gestor do empreendimento, aponta que a empresa deve expandir a oferta de kitnetes, considerando a alta procura e o retorno financeiro do negócio.
“Em termos financeiros, compensa bastante. Se eu tenho um apartamento de 60 m², alugo por R$ 4 mil com dificuldade. Mas se eu tenho quatro apartamentos de 15 m² e alugo cada um por R$ 2 mil, compensa mais”, calcula.
O Meireles é o segundo bairro mais caro de Fortaleza para alugar um imóvel, conforme o FipeZap, índice de preços de imóveis residenciais e comerciais. Um apartamento é locado a uma média de R$ 47,1 por metro quadrado.
O preço do aluguel da kitnet por cerca de R$ 2 mil inclui as contas com água, internet e o valor do IPTU. Luiz Neto avalia que a localização é um dos pontos fortes do empreendimento.
“Acho que os bairros mais valorizados passam mais segurança aos moradores. Em Fortaleza, principalmente, segurança é uma das principais escolhas ao optar por um compacto”, avalia.
Morar no Meireles foi o que atraiu uma psicóloga, que preferiu não ser identificada, a uma kitnet montada em um contêiner. Ela afirma que a moradia de menos de 20 m² é suficiente para a sua rotina, já que ela passa boa parte do dia fora de casa.
“Está me atendendo bem, por já tem todas as coisas funcionais aqui dentro, eu consigo ter uma rotina, me alimentar, conviver. Está funcionando bem, mas é um espaço realmente muito pequeno, você tem que vir com pouca coisa”, conta.
A moradora pretende permanecer no local temporariamente, mas não se vê por longas temporadas no imóvel. “Eu acredito que não seja espaço suficiente para passar muito tempo, mas acho que atende bem para passar um ano, para quem está buscando se organizar”, opina.
LÓGICA DE MERCADO
O mercado de imóveis mobiliados está aquecido sobretudo na região mais turística da cidade, como Beira Mar e Praia de Iracema, atendendo também visitantes, avalia Adriana Neves, segunda vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará.
“Os imóveis mobiliados acabam sendo mais baratos do que hotéis. Como Fortaleza tem uma carência muito grande hoteleira, acaba que esses imóveis por temporadas suprem”, afirma.
Para moradia, as kitnetes atendem jovens no início da vida profissional e pessoas com necessidade de residência temporária, segundo Adriana Neves. Os contratos costumam ter duração de até um ano.
A compactação dos apartamentos acompanha a lógica do mercado imobiliário, principalmente nos bairros dotados de serviços, avalia o geógrafo Alexandre Queiroz Pereira, membro da Rede Observatório das Metrópoles.
“Isso tem sido comum em grandes cidades, principalmente naquelas em que o custo de vida é bem elevado e que o acesso a um imóvel é pouco acessível. A produção utiliza materiais alternativos, no sentido de baratear e dar mais rapidez, seja a partir de tecnologias pré-moldadas ou contêineres”, aponta.
FILA DE ESPERA PARA KITNETS
Equipar os apartamentos com móveis de qualidade diminui a inadimplência e a rotatividade de inquilinos, avalia Michel Neris, proprietário de uma empresa de administração imobiliária, que possui 20 vinte kitnetes em Fortaleza e Sobral.
“Acabei me separando na pandemia e tive dificuldade para achar um lugar para morar, até pela situação do momento. Eu procurei e achei muita coisa feia, suja, escura, sem ventilação e luminosidade. E vi que realmente era uma coisa que o mercado estava demandando”, conta.
Michel adaptou um imóvel que já tinha no bairro Dias Macedo, na Capital, e construiu um prédio com kitnetes no bairro Renato Parente, em Sobral. As unidades têm entre 20 e 25 m² e atraem estudantes, jovens adultos e casais sem filhos.
“Estão sempre ocupados e eu tenho lista de espera. Sobral é um pouco sazonal, porque do período de aulas da faculdade. Mas em Fortaleza, tem uma lista de espera grande e eu respondo em torno de 20 mensagens por dia”, afirma.
O empresário aponta que a previsibilidade de gastos também é um atrativo dos imóveis, já que as contas de água, internet e wi-fi já estão incluídas no valor do aluguel. Com a alta procura, ele também pretende crescer seu negócio.
“O momento não é propício, os juros estão muito altos, mas tenho constantemente buscado terrenos e casas maiores. A minha ideia é chegar ao número de 50 apartamentos”, comenta.
CRESCIMENTO DE SERVIÇOS COMPARTILHADOS
A adesão às kitnetes também se insere na lógica de crescimento dos serviços compartilhados. Os apartamentos costumam dotar de infraestruturas coletivas, como lavanderias, co-workings e copas.
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“O indivíduo que vive nesses espaços abdica de alguns usos privados, até mesmo na questão do lazer. Na questão do transporte, não vai ter garante, então vai ter os carros de aplicativo. Até mesmo na questão de compras, pode fazer compras diariamente a partir de tele-entregas, já que não vai ter espaço”, comenta o geógrafo.
Outro fator, segundo Alexandre Queiroz Pereira, é a mudança na estrutura das famílias. “É uma mudança demográfica. Há uma série de domicílios ocupados por uma pessoa. Essa alteração é muito forte nas metrópoles”, aponta.
VALE A PENA ALUGAR KITNET?
Para reduzir despesas, morar em uma kitnet pode ser uma alternativa interessante, avalia Ana Alves, economista e colunista do Diário do Nordeste. Esses imóveis costumam ter valores reduzidos de condomínio e IPTU, além de diminuírem gastos com deslocamento, já que a maioria está em áreas centrais.
Ao escolher uma kitnet já mobiliada, é preciso avaliar o tempo de permanência no imóvel, já que os aluguéis custam até 30% mais do que os de imóveis sem mobília.
“Imagine que você precisaria investir R$ 12 mil em mobília básica. Se uma kitnet mobiliada custa R$ 200 a mais por mês que uma vazia, o custo adicional em cinco anos seria equivalente ao preço dos móveis. Portanto, se você pretende ficar menos de quatro ou cinco anos, o mobiliado pode sair mais em conta”, calcula.
Antes de fechar o contrato, é preciso analisar o conjunto completo de despesas, ponderando que algumas unidades compactas de Fortaleza têm taxas elevadas de IPTU.
É recomendado exigir um laudo com fotos e o estado dos móveis e eletrodomésticos, para evitar cobranças indevidas ao sair. Também é preciso verificar cláusulas sobre pintura, reparos e multas por rescisão.
INVESTIR EM KITINET É RENTÁVEL?
Ao analisar a compra de uma kitnet, é preciso ter uma cautela maior. O investimento só compensa se o preço estiver bem abaixo da média ou se o imóvel tiver um alto valor pessoal, segundo Ana Alves.
“Como investimento, comprar uma kitnet neste momento não é tão vantajoso quanto aplicar o dinheiro em títulos de renda fixa. Já como moradia, o cálculo depende do tempo de permanência e do valor do aluguel”, explica.
A economista aponta que o cenário de juros elevado prejudica os financiamentos. “Um imóvel de 28 m² custa em torno de R$ 245 mil. Considerando o aluguel médio de R$ 12 mil por ano, seriam necessários 20 anos de aluguel para igualar o valor do imóvel — um prazo considerado alto em comparação a outras capitais”, afirma.
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