De concierge a câmeras com IA: conheça os serviços de luxo dos superprédios de Fortaleza

Prédios cada vez mais altos: essa é a projeção para o cenário imobiliário de Fortaleza nos próximos anos. Localizados em áreas nobres da Capital e com valor geral de venda de mais de R$ 400 milhões, os arranha-céus envolvem complexidade de edificação e gerenciamento de condomínio. 

Os serviços de construção civil, manutenção e gestão da Capital precisaram se adaptar para as necessidades das novas edificações.

Muitas empresas se inspiraram em técnicas utilizadas em São Paulo e principalmente em Balneário Camboriú (SC), cidade que detém sete entre os dez maiores prédios do Brasil e onde será erguido o que promete ser o maior prédio residencial do mundo. 

Matheus Pinho, diretor comercial da Singular Serviços, especializada em terceirização de mão de obra para diversos 'superprédios' de luxo de Fortaleza, aponta que a preparação da gestão condominial dos super edifícios de luxo começa desde à construção, pensando inicialmente no plano de segurança.

O reforço à seguridade inclui portarias diferenciadas, elevadores com senha e biometria, segurança armada 24h e câmeras de vigilância com inteligência artificial, que enviam alertas e fazem reconhecimento facial e de placas de veículos. 

O edifício Edge, que deve ser lançado no bairro Meireles no fim de 2026, inclui no projeto até mesmo um elevador para carros. O prédio terá 147 metros e apartamentos com 362 m². 

“A administração de condomínios de luxo está consolidada em quatro pilares: limpeza, segurança, manutenção e administração. A despesa média mensal desses prédios gira em torno de R$ 200 mil”, explica o diretor. 

A taxa mensal para os condôminos varia conforme a quantidade de unidades. No residencial One, super prédio de 170 metros no Mucuripe, a taxa mensal de condomínio inicial gira em torno de R$ 4.200. As 46 unidades de 601 m² são avaliadas em R$ 10 milhões. 

PROFISSIONAIS MAIS QUALIFICADOS SÃO EXIGIDOS NO MERCADO

Cerca de metade do montante da taxa de condomínio é dedicado ao pagamento da equipe, que abrange cerca de 20 pessoas, segundo Matheus Pinho. Além dos profissionais de limpeza, recepção e segurança, se destacam o gerente predial e o concierge.

O gerente predial é uma figura comum em condomínios residencias e comerciais e é responsável por gerenciar serviços de manutenção, portaria e segurança. No caso dos super prédios, tem papel fundamental antes mesmo de os moradores começarem a residir, supervisionando o fluxo de reformas internas nas unidades.

Já o concierge, um diferencial dos prédios de luxo, é o profissional responsável por oferecer atendimento personalizado aos hóspedes, desde reservas de espaços comuns e pousos de helicóptero até o apoio a visitantes. 

“O concierge vai ser o ponto de contato dos moradores, responsável por trazer comodidade aos condôminos. Como, por exemplo, tirar dúvidas na chegada de visitantes, chamar um táxi ou acionar motoristas dos moradores”, comenta Matheus Pinho. 

O crescimento de um novo padrão de condomínio exige a adaptação dos profissionais envolvidos, reitera Wilson Braga, vice-presidente de Administração de Condomínios do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis, Flats, Incorporadoras, Condomínios Residenciais e Comerciais e Shoppings (Secovi-CE).

“A tecnologia envolvida vai ser a mais sofisticada que temos no País. Temos um polo em desenvolvimento que vai exigir uma categoria de profissionais mais qualificados, que ainda não temos a quantidade que almejamos”, comenta. 

Segundo o gestor, o Secovi tem contato com o sindicato laboral para estimular a capacitação de novos profissionais, tanto na construção civil como na gestão condominial. 

Pelo menos 18 'superprédios', com alturas acima de 120 metros, estão em construção na Capital, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE). Os edifícios ultrapassam o limite de altura estipulado pela legislação, mas recebem autorização a partir de um mecanismo legal de contrapartida financeira. 

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A construção dos super prédios foi viabilizada pela Outorga Onerosa de Alteração de Uso do Solo, sancionada inicialmente em 2015 e regulamentada pela Lei nº 0333, de 14 de setembro de 2022 e Lei nº 0343 de 22 de dezembro de 2022.  

Na prática, os empreendimentos que receberem autorização dos órgãos públicos podem ultrapassar a altura máxima permitida, caso paguem um valor à prefeitura. O valor arrecadado deve ser depositado no Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, para financiar melhorias sociais e urbanas. Há um debate, entretanto, sobre os efeitos da verticalização no contexto turno. 

NOVIDADES DE MANUTENÇÃO E CONSTRUÇÃO 

O setor da construção civil também precisou se adaptar para viabilizar a edificação de 'superprédios'. Dimitry Cysne, engenheiro responsável pelas obras do residencial One, explica que os equipamentos que existiam até então no mercado de Fortaleza não suportavam a construção de um prédio tão alto. 

A construtora precisou atualizar o maquinário, incluindo uma bomba de concreto vinda da Alemanha e uma nova estrutura de polia para içar materiais de grandes distâncias. 

Os materiais utilizados na construção também precisam ser adaptados. A composição das fachadas deve evitar manutenções constantes, por meio de materiais autolimpantes, e suportar altas rajadas de vento. 

“A gente teve que fazer um estudo em um laboratório de Londres para entender o dimensionamento dos ventos, para precisar se ele balançaria e o quanto pode balançar”, explica Dimitry.

Os edifícios de grande porte também exigem um cuidado maior nas obras executadas pelos condôminos, já que as unidades são entregues em condição primária e são finalizadas pelos proprietários, aponta Rodrigo Cardoso Metran, diretor técnico da Metran Condomínios.

“Os proprietários que vão finalizar as unidades, personalizar conforme a sua vontade na parte de equipamentos, mobiliário, marcenaria. E há necessidade de fazer um regramento, de controlar a execução de obras. Há necessidade de um manual de execução de obras”, aponta.

COMPLEXIDADE JURÍDICA

Os arranha-ceús também têm maior complexidade nas manutenções prediais e protocolos de segurança, afirma Lucas Militão, advogado especializado em direito imobiliário. 

“Empresas prestadoras trabalham com andaimes suspensos e plataformas de trabalho aéreo. Essas empresas devem ter protocolos de segurança rigorosos e treinamentos específicos para suas equipes”, explica. 

O advogado chama atenção também para os protocolos de emergência dos edifícios, que envolvem simulações de evacuação, devido ao grande fluxo de moradores em andares elevados. A complexidade jurídica desses empreendimentos vai além, já que muitos são edificados sob o regime de administração, conhecidos como 'condomínios fechados', segundo Militão

“Esses projetos têm características que exigem uma abordagem jurídica diferenciada, especialmente em relação à gestão dos custos de obra, que são arcados pelos aderentes. A complexidade das operações envolve não apenas a entrega das unidades, mas também o acompanhamento de reformas e projetos realizados por cada condômino”, comenta.