‘Superprédio’ no estacionamento do Iguatemi terá apartamentos de 320 m² em duas torres; veja fotos

Está previsto para o segundo semestre de 2024 o lançamento de mais um 'superprédio' residencial em Fortaleza. O empreendimento terá duas torres e será lançado onde hoje funciona a casa de shows Iguatemi Hall, nas proximidades da Avenida Sebastião de Abreu, com 94 metros de altura e 23 andares com apartamentos que variam entre 325 metros quadrados (m²) e 334 m².

Ainda sem nome definido, a edificação ficará localizada no terreno que pertence ao Iguatemi Bosque, no espaço antes destinado a estacionamento do shopping. O empreendimento residencial pertence, de acordo com os documentos apresentados à Secretaria Municipal de Meio Ambiente (Seuma), à Jereissati Centros Comerciais S.A (JCC).

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No órgão da Prefeitura de Fortaleza os proprietários tiveram de iniciar os trâmites da construção com a aprovação da chamada outorga onerosa, característica das construções de alto padrão recentemente erguidas na capital cearense.

De acordo com Daniel Arruda, arquiteto responsável pelo projeto e que já assinou outras construções de alto padrão e de luxo na cidade, como o prédio comercial BS Design, a outorga onerosa para a construção foi autorizada pelo Poder Público municipal.

O empreendimento ainda segue pendente de outras autorizações, portanto, ainda não está sendo comercializado.

A perspectiva é de que isso aconteça a partir do segundo semestre deste ano, quando o prédio será oficialmente lançado, caso todas as permissões sejam concedidas. Não há prazo para início das obras.

Como será o 'superprédio' no terreno do Iguatemi?

Na apresentação da JCC disponibilizada no site da Seuma, as duas terão 30 pavimentos cada. Desse total, 23 serão destinados a apartamentos residenciais, um por andar, com tamanho que varia entre 325,45 m² (pavimentos ímpares) e 334,47 m² (pavimentos pares), totalizando 46 moradias. 

Os outros sete pavimentos restantes em que não serão construídos apartamentos incluem um subsolo, um térreo, três sobressolos e um de área de lazer. Há a previsão também de dois rooftops (terraços gourmet), um em cada torre.

A área total do novo condomínio vertical será de aproximadamente 31 mil m². Na defesa do projeto, apresentada à Seuma, o escritório Daniel Arruda Arquitetos define a verticalização do projeto acima do limite estabelecido como necessária para proporcionar maior comodidade e aproveitar melhor o espaço disponível.

"(Proporciona) redução da ocupação da edificação, permitindo uma maior fluidez de ventilação e iluminação natural; liberação de mais espaços livres ao redor da edificação devido às maiores áreas de recuo, melhorando as perspectivas do entorno do projeto; e redução de barreiras visuais permitindo que outros empreendimentos do entorno usufruam da paisagem, proporcionando uma cidade mais fluida", declara o documento de solicitação da outorga onerosa.

Ainda de acordo com o texto, caso fossem respeitados os limites estabelecidos para o local, seriam necessárias quatro torres para comportar o mesmo empreendimento. Com o pagamento da outorga onerosa ao Poder Público, somente duas serão construídas, maximizando as áreas comuns do condomínio.

O que é outorga onerosa e por que ela vem modificando a paisagem de Fortaleza? 

Cada uma das áreas de Fortaleza tem um limite de altura para edificações. No caso específico onde ficará localizado o novo 'superprédio', no bairro Edson Queiroz, as construções só podem ter até, no máximo, 48 metros de altura. A previsão do empreendimento da JCC é de que as duas torres tenham 94 metros, quase o dobro do permitido.

Para isso, o instrumento utilizado é a Outorga Onerosa de Alteração de Uso do Solo, lei que vigora em Fortaleza desde o fim de 2022. É por meio dele que as construtoras pagam um valor ao Poder Público para poder construir acima do limite permitido, e o dinheiro arrecadado é destinado para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) para investimentos em melhorias sociais e urbanas.

No caso da edificação do JCC, a contrapartida financeira para construir as duas torres de 94 metros será de R$ 7,77 milhões, em valor estipulado pela Secretaria de Infraestrutura (Seinf). Entram no cálculo componentes como "altura do prédio, taxa de ocupação do solo, índice de aproveitamento e recuos solo", disposições que constam no documento de outorga onerosa aprovado pela Seuma.

A reportagem procurou a JCC para comentar o projeto, mas não conseguiu contato com a empresa.

Para Bruna Santiago, arquiteta e urbanista, a outorga onerosa reflete o atual Plano Diretor da cidade, que se mostra "muito permissivo, com índices e parâmetros muito altos que devem estimular a construção de superprédios, especialmente em zonas já valorizadas". 

Segundo ela, essa "é uma tendência muito forte nos próximos anos". Com as construções acima do permitido para as zonas da capital se multiplicando, Bruna Santiago entende que esses empreendimentos seguem mais uma lógica de mercado financeiro, "mais direcionada para investir, não para morar".