Loteamentos de luxo nos moldes do Alphaville podem ser construídos após mudança de lei em Fortaleza

Se antes as moradias de luxo em condomínios e loteamentos, a exemplo do Alphaville, ficavam restritas a cidades da Região Metropolitana de Fortaleza, agora a perspectiva é outra, com a mudança na legislação municipal.

A alteração na lei foi o que levou ao fim da Cidade Fortal no bairro Manuel Dias Branco, onde a famosa micareta acontecia desde 2005. Agora, o evento será realizado em um terreno próximo ao Aeroporto Internacional Pinto Martins.

O antigo espaço dará lugar a um loteamento de luxo nos moldes do Alphaville, cujo preço dos lotes pode ultrapassar facilmente os R$ 4 milhões na Grande Fortaleza, conforme sites de pesquisa especializados.

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A legislação em questão é a Lei Complementar n.º 375, de novembro de 2023, que autoriza a construção de loteamentos fechados no perímetro de Fortaleza.

No artigo 2º, fica definido que "considera-se loteamento de acesso controlado a subdivisão de gleba (terreno não urbanizado) em lotes destinados a um conjunto de edificações unifamiliares independentes, com infraestrutura comum, mantidos pelos proprietários, com cercamento do seu perímetro, dotado de portaria com controle de acesso".

Até então, esse tipo de edificação não poderia ser construída na capital cearense, o que fez com que os empreendimentos residenciais horizontais de alto padrão e de luxo fossem construídos nos arredores de Fortaleza nos últimos anos, principalmente em Aquiraz e no Eusébio.

Mesmo com a mudança na legislação e na iminência da construção do primeiro loteamento de luxo na capital cearense em um terreno de 25 mil metros quadrados (m²) pela Idibra Participações S/A, incorporadora e construtora do grupo Dias Branco, especialistas ouvidos pelo Diário do Nordeste acreditam que esse novo tipo de empreendimento não deve se destacar pela quantidade em Fortaleza.

Falta espaço na área nobre

Na porção mais elitizada da capital cearense, são raros os terrenos não urbanizados com tamanhos que possibilitem loteamentos. Conforme ressaltado por Paulo Angelim, especialista de mercado imobiliário e colunista do Diário do Nordeste, a disputa pelo espaço faz o preço dos lotes dispararem.

"Tem uma demanda gigantesca, mas a dificuldade é achar terrenos. Eles precisam estar localizados em regiões de alta demanda. Esse tipo de produto requer uma região nobre. Não são muitas as áreas remanescentes em Fortaleza que permitem tal solução. Quando vão fazer um condomínio de lotes, precisa-se de área para justificar o investimento", ressalta.

Outra questão pontuada pelo especialista é que o mercado de alto padrão e de luxo preza pela exclusividade, isto é, ter um terreno diferenciado para a construção de edificações que atendam aos desejos dos consumidores dessa categoria.

"Pega-se uma área que pode ser verticalizada e toma a decisão de horizontalizá-la. Aí quando você toma essa decisão, o proprietário do terreno questiona se vai perder dinheiro com isso. Para não ter problema, tem que carregar no preço, mas só consegue isso para tíquete de alto padrão. Tenho que buscar pessoas que estão dispostas a pagar um preço no metro quadrado muito mais alto pelo fato da exclusividade", argumenta.

Expansão recente

A perspectiva é de que o loteamento no Manuel Dias Branco tenha lotes disponíveis a partir de 500 m², abrindo espaço para um primeiro empreendimento de casas de luxo em Fortaleza. Para Patriolino Dias, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), "é mais um segmento que se abre", sem a necessidade de ir para outras cidades nas vizinhanças da Capital.

"Acredito que esse que está sendo noticiado que vai ser lançado vai vender rápido. Existe uma demanda, mas não acredito que tenha muitos terrenos para isso em Fortaleza", resume.

Embora haja poucos loteamentos disponíveis, o mercado de residências de luxo em Fortaleza mostra uma expansão recente. Questionado sobre o crescimento dos empreendimentos de alto padrão, Patriolino Dias diz que a tendência natural dos terrenos é de verticalização frente à demanda de mercado.

"Esse empreendimento é de altíssimo padrão, alto luxo, então se restringe a quantidade de pessoas que podem comprar. Se a pessoa tem um potencial construtivo para poder verticalizar, por que não verticalizar? Mas como os terrenos de lotes, viabiliza esse empreendimento em específico", observa.

Demanda para alto padrão

Na contramão dos demais especialistas, o presidente do Instituto de Arquitetos Brasil — Departamento do Ceará (IAB-CE), Jefferson John, pontua que área para loteamentos de alto padrão em áreas nobres ou nas proximidades, como a Praia do Futuro, existem.

Tem gleba disponível e tem diversas áreas loteadas e que não foram vendidas. Por exemplo, Praia do Futuro. Quantas áreas ainda estão sem uso? Há alguns anos, houve uma tentativa de loteamento em uma área ali próximo àquela duna da Sabiaguaba. As áreas ainda existem, são verdadeiros filés. Estão resguardados para esse tipo de situação. Não é por falta de área que os empreendimentos vão deixar de acontecer.

Se com a legislação houve a liberação de loteamentos, eles não precisam ser, necessariamente, de alto padrão ou de luxo, mas Jefferson John avalia que terrenos em regiões na área do José Walter, Mondubim e Maraponga podem ser especulados para a construção de novos empreendimentos.