Avaliação do seu imóvel: saiba quando, como e por que fazer

A avaliação para definir o preço de um imóvel é o ponto inicial do processo de compra e venda de uma unidade, seja ela nova ou usada, e pode acelerá-lo significativamente.

A análise também é necessária em diversas outras situações. Saiba quando e por que pedir a avaliação do seu imóvel.

A avaliação documentada fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi determinado aquele preço. Ela inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana.

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O parecer pode ser solicitado em diversos casos, como quando parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido, quando há permutas de imóveis ou quando a instituição financeira retomada a unidade por inadimplência e o proprietário discorda do valor atribuído.

Veja os principais motivos para pedir a avaliação

• Processo de locação e/ou de compra e venda
• Avaliação patrimonial de pessoas físicas e jurídicas
• Inventários e divisão de bens entre casais em processo de divórcio
• Financiamentos imobiliários
• Uso do imóvel como garantia para obtenção de crédito
• Indenização em desapropriação para equipamentos públicos ou ampliação do sistema viário e/ou rodoviário

“O parecer técnico também é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor ou ainda no caso da venda de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor”, afirma o corretor de imóveis e avaliador de imóveis há mais de 30 anos, Anchieta Dourado.

O valor da avaliação é variável e deve ser acordado com os corretores contratados para o serviço. No entanto, o Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Sciesp) orienta que o valor mínimo a ser cobrado seja de R$ 650.

Para encontrar profissionais adequados e treinados para a análise, os proprietários devem consultar o site do Conselho Federal de Corretores de Imóveis que possui a lista de profissionais inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

Entre os aspectos observados durante o parecer que podem diminuir ou aumentar o valor do imóvel estão a localização, a conservação da propriedade, as reformas, a documentação, as facilidades no entorno, a quantidade de vagas de garagem, o andar da unidade no caso de apartamentos, entre outros fatores.

Profissionais capacitados

O documento oficial de uma avaliação, chamado de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), exige uma formação técnica específica. Diante do significativo número de situações que demandam a análise, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará oferece gratuitamente um curso online de 14 horas/aulas sobre para todos os corretores de imóveis do Estado.

"A alienação de um imóvel somente acontece dentro do valor real de mercado. Assim sendo, a avaliação prévia por um profissional da região é de suma importância para concretização do negócio de quem de fato precisa alienar e não especular no mercado", esclarece Andersom Bontorim, coordenador do Setor de Educação Continuada do Departamento de Desenvolvimento Profissional do Creci de São Paulo.

O treinamento ainda dará direito a inscrição no CNAI. As vagas são limitadas e exclusivas para corretores de imóveis. Os alunos do Programa de Educação Continuada ao corretor de imóveis (Proecci) vão desenvolver Conhecimentos, Habilidades e Atitudes (CHA) Operacionais e Administrativas dos Negócios Imobiliários.

"Além de fazer uma grande revisão dos principais aspectos inerentes à atividade de transações imobiliárias, os alunos são instruídos a realizarem uma avaliação mercadológica de um bem imóvel, pelo método comparativo direto de dados de mercado. Portanto, aprendem a realizar a vistoria, a colher uma amostra adequada de imóveis que servirão de referenciais para as análises", explica Bontorim.

O conselheiro do Creci Ceará e perito avaliador, Francisco Lima, ainda ressalta que o conhecimento técnico auxilia o profissional do segmento imobiliário a saber lidar com as oscilações do mercado, além de contribuir em casas judiciais.

“Recentemente, a Justiça do Ceará solicitou corretores de imóveis para atuarem como peritos avaliadores. O avaliador de imóveis inscrito no CNAI possui a capacidade de emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, documento que faz análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente”, explica.

Para se inscrever no curso gratuito de Avaliação Imobiliária oferecido pelo Proecci (Programa de Educação Continuada ao corretor de imóveis), é preciso estar devidamente em dia com a anuidade junto ao Creci Ceará e possuir e-mail corporativo do Creci Ceará.