Durante pandemia, busca por imóveis retomados cresce 327%

Ceará tinha 316 unidades disponíveis no fim de 2020, com desconto médio de 46%

Legenda: Ceará tem imóveis retomadas com valor mais baixo que a média do País
Foto: Carlos Marlon

O brasileiro sempre teve e ainda alimenta um forte laço com o setor imobiliário, seja pelo sonho da casa própria ou pela oportunidade de investimento. Um nicho que tem se popularizado nos últimos anos é o de imóveis retomados, unidades que voltam a ficar disponíveis para venda após o primeiro comprador não conseguir honrar o financiamento.

No fim de 2020, o Ceará possuía 316 imóveis retomados disponíveis, com ticket médio de R$ 99,9 mil e desconto de 46%. Quase a totalidade (91,5%), no entanto, ainda ocupados. Em todo o Brasil, são mais de 11,9 mil unidades, custando, em média, R$ 128,9 mil e com abatimentos de 42%.

Os dados são da Resale, empresa que atua na venda online destes ativos, a partir de informações da Caixa Econômica Federal, que detém 62% desses imóveis, e dos principais bancos privados. 

De acordo com Marcelo Prata, CEO da Resale, em 2020, houve um crescimento de 327% nas buscas na plataforma, batendo um milhão de visitantes por mês. Além disso, 61% dos novos compradores nunca tinham participado de leilão. O perfil desses consumidores são principalmente de investidores iniciantes.

O executivo explica que o valor médio mais baixo encontrado no Ceará em comparação à média nacional se deve, principalmente aos tipos de imóveis disponíveis no Estado.

"Se olhar o Brasil, o ticket é de quase R$ 129 mil. Olhando só para o Nordeste, esse valor cai para R$ 101 mil. E no Ceará, para R$ 99 mil. O ticket tem influência do deságio, mas, nesse caso, o deságio no Brasil é de 41% enquanto no Ceará é 46%, apenas uma pequena diferença", detalha.

Conforme o levantamento, 85,8% das unidades desse segmento no Ceará são casas, enquanto 9,8%, lotes, e apenas 1,9%, apartamentos. A predominância também é de apenas uma vaga de garagem (92,7%) e dois quartos (64,5%).

As cidades que se destacam são Penaforte, com 139 imóveis ou 44% do total do Estado, Fortaleza (36 unidades), Pacajus (26 unidades), Horizonte (20 unidades) e Iguatu (14 unidades).

"A gente pode dizer que os imóveis financiados pela Caixa no Ceará possuem ticket médio menor. Isso tem a ver com o padrão construtivo e com perfil de renda do local. O banco quando financia empreendimentos para construção tem esse olhar, porque não adianta ter um produto mais caro onde não tem renda suficiente para a venda. A economia local e o déficit habitacional também conta", afirma Prata.

Evolução do mercado

Conforme o monitoramento, desde 2010, a quantidade de imóveis retomados, bem como o valor dessas unidades, vem crescendo ano a ano, até chegar ao pico em 2018, com 84,5 mil imóveis e R$ 14,6 bilhões retomados. A partir de então, os números reduziram um pouco nos dois anos seguintes. Em 2020, foram 55,9 mil unidades (R$ 10,1 bilhões) em todo o Brasil.

"Eu diria que essa tendência foi a ressaca da crise de 2015. E aqui tem dois efeitos dela. A crise gerou desemprego e queda na renda, mas os bancos naquela época ainda não tinham um processo de retomada tão eficiente. Então, foram retomando aos poucos, à medida que a inadimplência ia aumentando. A gente lançou a empresa em 2015, mas foi em 2018 que a gente viu todos os grandes bancos vendendo estoques, se desfazer desses ativos", avalia o executivo.

Sobre a redução observada em 2020 mesmo com a pandemia, ele detalha que isso tem a ver com as medidas de facilitação que os bancos utilizaram, com prorrogação dos prazos de pagamento, por exemplo. No entanto, os efeitos da crise advinda com a Covid-19 no segmento ainda podem aparecer.

"Tem variável que a gente não consegue ler ainda qual foi o impacto da pandemia. Para o investidor, foi um excelente momento. A questão é como os contratos se comportaram com pandemia. A gente não conseguiu pegar no radar, porque muitos bancos, que estavam mais experientes em função da crise de 2014, foram muito rápidos em renegociar os contratos, em darem mais prazo. Só a Caixa prorrogou 2,5 milhões de contratos. No Banco do Brasil, foram R$ 9,6 bilhões prorrogados para esse ano. Esse ano é que a gente vai saber se fôlego ajudou", esclarece Prata.

Sobre as maiores buscas e vendas de imóveis retomados em 2020, o CEO da Resale pontua que a redução da taxa de juros atraiu os olhares de quem não estava habituado a esse mercado, atingindo investidores em busca de opções mais concretas, com menos volatilidade e grandes descontos. "A relação forte do brasileiro com imóveis também ajudou a redução desses estoques", acrescenta.

Principais atrativos

Os descontos agressivos oferecidos para esse tipo de imóvel costuma ser o principal atrativo. O abatimento varia de acordo com o estado de conservação da unidade e pode aumentar caso ainda esteja ocupado pelo financiador original.

"O preço é sim o grande atrativo, porque o consumidor sabe que vai comprar mais barato que está no mercado. O desconto é proporcional ao tamanho do 'defeito'. A unidade pode está ainda ocupada pelo ex-financiador, o que vai exigir um trabalho judicial para desocupar, mas aí os descontos são mais agressivos, podendo chegar a  50%-60%", afirma.

Outro atrativo, segundo Prata, é a disponibilização de imóveis que não são encontrados tão facilmente. Ele detalha que o estoque do segmento é formado por três principais fontes:

  • Imóveis cujos financiamentos não são honrados e, portanto, o banco retoma a unidade;
  • Imóveis do próprio banco que não são mais utilizados;
  • Imóveis que foram dados como garantia em outras dívidas.

"Temos imóveis a venda que não são facilmente encontrados. Por exemplo, uma agência bancária não é algo que se encontra em qualquer imobiliária. Antes só se poderia achar em leilão ou diretamente com o banco. Com esse mercado popularizamos o acesso"
Marcelo Prata
CEO da Resale

Opção de investimento

"Como a maioria dos imóveis está ocupado, não é uma opção que as pessoas busquem tanto para morar, até porque elas não conseguem comprar e já sair do aluguel para a nova casa. Então, é uma opção de investimento para quem não tinha interesse no segmento ou não via facilidade. Ainda temos outros 25%-27% de investidores profissionais, que já compravam e continuam buscando oportunidades", aponta Prata.

Sobre a forma de pagamento da entrada e financiamento, ele esclarece que depende de cada banco, havendo opções em que o financiamento é permitido, como Caixa e Santander, enquanto outras instituições financiam apenas as unidades desocupadas, a exemplo do Bando do Brasil e Bradesco.

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