Construtora SAD tem dívidas de R$ 1,3 milhão de IPTU, taxa do lixo e multas

A Construtora e Imobiliária SAD LTDA tem uma dívida ativa milionária com o município de Fortaleza. Em pesquisa pública é possível encontrar um saldo devedor total de R$ 1.365.448,33. O montante é referente a mais de 150 inscrições que a empresa possui na prefeitura.

Na descrição do valor devido pela construtura estão o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), o substituto tributário do antigo ISSQN (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza), agora só ISS (Imposto sobre Serviços), multas da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma), e a já extinta Taxa de Manejo de Resíduos Sólidos Urbano (TMRSU), a taxa do lixo.

Atualização: em nota oficial enviada no dia 29 de abril, a Construtora SAD informou que "contratou uma equipe multidisciplinar de engenheiros especializados em patologias construtivas para realizar inspeções técnicas detalhadas em todos os seus edifícios. Os relatórios preliminares dessas inspeções indicam que, embora existam manifestações patológicas, não há evidências de risco de colapso estrutural ou desabamento nas edificações vistoriadas. Essas conclusões estão corroboradas pelos documentos da Defesa Civil e pelos laudos técnicos contratados pela construtora".

A empresa também afirmou que, devido a problemas pessoais, Antonio Cardoso Linhares, diretor da SAD, "afastou-se da gestão direta dos condomínios, delegando a administração a uma equipe contratada". Contudo, ele está "reassumindo a liderança" para "realizar uma análise minuciosa dos prédios". "Atualmente, está sendo finalizado um cronograma de ação, estabelecendo prioridades, prazos e designando equipes específicas para resolver todas as questões relativas à manutenção das edificações". 

Busca por processos

Quando a busca é feita no site do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE), dos 107 processos de 1º grau encontrados, 67 são de execução fiscal contra a SAD, com datas entre 2007 e 2022.

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No caso das taxas de IPTU e do lixo, vale lembrar que quando o imóvel é alugado — na grande maioria dos casos a SAD constrói os prédios e permanece proprietária das unidades, colocando-as para alugar e ficando responsável pela administração dos condomínios — esses tributos são de responsabilidade do inquilino.

Assim, o Diário do Nordeste apurou que a SAD cobra as taxas dos moradores dos apartamentos alugados. No caso de uma unidade do Edifício Antonio Cardoso Linhares Neto, localizado na rua Leonardo Mota, bairro Dionísio Torres, o valor do IPTU deste ano é de R$ 1.296,55, por exemplo. Resta saber se todo o valor pago pelos inquilinos está sendo repassado aos cofres públicos.

Consequências de estar inscrito na dívida ativa 

A inscrição na dívida ativa do município ocorre quando o contribuinte, seja pessoa física ou jurídica, não paga os seus débitos até o vencimento e esta informação é repassada pela Secretaria de Finanças para a Procuradoria-Geral do Município (PGM) de Fortaleza, que faz o registro.

Com isso, são deflagradas medidas de cobrança diversas, primeiro no âmbito administrativo e, posteriormente, no âmbito judicial com a execução fiscal.

Conforme a subprocuradora-geral de Fortaleza, Valéria Lopes, o contribuinte que estiver com débito inscrito em dívida pode ser alvo de protesto, bloqueio de certidões negativas, pode ter o nome inscrito em cadastros restritivos de crédito e ainda, ter as execuções fiscais ajuizadas contra o devedor.

Se antes, com cinco anos, esse débito prescrevia, hoje, ele não prescreve mais, pois temos mecanismos mais eficientes de busca de dívidas e cobrança”.

Assim, as dívidas com o município de Fortaleza podem ser cobradas durante até três anos administrativamente e, depois, ocorre judicialmente.

Quem deve IPTU pode perder o imóvel

A subprocuradora-geral ainda reforça que até a lei que protege o imóvel residencial de impenhorabilidade abre uma exceção para dívidas de IPTU.

“Ou seja, a pessoa pode perder o único bem residencial no caso de débito de IPTU. Então, é um tributo que, caso não pague, pode ensejar um dano muito elevado para o contribuinte, porque ele perde o próprio imóvel”.

Já sobre o caso específico das dívidas da SAD, a representante do município não comentou.

Inquilinos podem exigir providências e sair sem multa

Ainda analisando a lista de processos no site do TJCE nos quais a SAD aparece como parte desfavorável, é possível encontrar 11 processos que possuem nos assuntos cláusulas abusivas, despesas condominiais e pedidos de rescisão de contrato e devolução de dinheiro. Para a identificação dos empreendimentos da SAD, uma das características é ter sempre o nome "Linhares" na edificação.

Em casos de problemas em locais alugados, o corretor, advogado e professor de Direito Imobiliário, Apolo Scherer, afirma que o inquilino tem amparo legal para exigir providências tanto em relação às condições estruturais do imóvel quanto à má gestão condominial, no caso de prédios.

Ele aponta que o artigo 22 da Lei do Inquilinato (de 1991), institui que é dever do locador (proprietário) “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (inciso I), e “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” (inciso IV).

Além disso, o proprietário deve garantir condições mínimas de segurança, salubridade e habitabilidade. Situações como infiltrações graves, buracos e vigas aparentes podem caracterizar descumprimento contratual”.

Thiago Fujita, diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon) e conselheiro da Associação Cearense de Direito do Consumidor, ressalta que o inquilino diante de alguma questão estrutural do prédio ou mesmo da sua unidade habitacional deve formalizar reclamação junto ao proprietário. 

“Em caso de negligência ou de falta de resposta, o contrato (de aluguel) pode ser rescindido por justa causa, observando a falta do cumprimento do dever legal do proprietário”.

No caso de multa contratual, Fujita ainda explica que o inquilino não precisa pagar quando o documento é rescindido por falta de cumprimento do locador, no seu dever de manutenção, de segurança e de estrutura adequada. 

“Nestes casos não é dever do inquilino pagar multa rescisória, na verdade, seria o contrário. O proprietário é que deveria pagar pelo descumprimento contratual que ele está cometendo em relação a essa relação de inquilinato”.

Para Scherer, além de não pagar as multas rescisórias, o inquilino ainda poderia buscar na justiça por perdas e danos e danos morais.

O que o inquilino pode fazer:

• Notificar formalmente o locador para realizar os reparos necessários no imóvel; E caso não haja providência, poderá requerer judicialmente a reparação dos danos, bem como a rescisão contratual sem multa.
• Dependendo da urgência, o inquilino poderá realizar os reparos e descontar do aluguel, desde que notificado previamente o locador e se justifique a urgência, como é o caso.
• Se o imóvel apresenta problemas estruturais graves, como infiltrações, exposição de vigas, buracos e risco à segurança, isso configura descumprimento contratual por parte do locador.
• Assim, se o inquilino deseja sair do imóvel em razão da falta de condições de habitabilidade, ele pode rescindir o contrato sem pagamento de multa, pois o inadimplemento é de responsabilidade do locador, além de pedir perdas e danos e danos morais.

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