Por que estas cidades lideram a expansão imobiliária popular e de luxo na Grande Fortaleza?
O movimento se concentra em quatro dos 19 municípios da Região Metropolitana (RMF).
A Região Metropolitana de Fortaleza (RMF) vive um momento de expansão e aquecimento do mercado imobiliário, com perfis de empreendimentos que se desenham de acordo com as necessidades de cada município, do popular ao luxo.
O movimento se concentra em quatro das 19 cidades da RMF: Aquiraz, Caucaia, Eusébio e Maracanaú.
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Em Caucaia e Maracanaú, as unidades no segmento econômico (até o valor máximo do programa Minha Casa, Minha Vida) são o principal destaque.
Segundo levantamento referente a 2025, realizado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE) em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, Caucaia foi a cidade que mais lançou e vendeu unidades no segmento econômico entre os municípios da RMF analisados (Caucaia, Maracanaú, Aquiraz e Eusébio).
Os resultados foram, respectivamente, 1.595 e 1.634 unidades.
Já Maracanaú foi a segunda cidade da RMF que mais vendeu unidades do segmento econômico (944) em 2025 e a terceira que mais lançou unidades do tipo (366). Nesse ranking, o segundo lugar ficou com o Eusébio, com 848 unidades lançadas.
Para o presidente do Sinduscon-CE, Patriolino Dias de Sousa, o cenário é resultado de um déficit habitacional no Ceará, favorecido pelas taxas subsidiadas do programa Minha Casa Minha Vida. O especialista destaca, ainda, que os moradores são atraídos pelas oportunidades de emprego na região.
"Em Caucaia, você tem muita gente querendo morar perto do trabalho. Estão sendo gerado ali diversos novos empregos, seja nos hotéis que abriram, seja no Pecém, seja quando tem a temporada de kitesurf", indica.
O professor do departamento de Geografia da Universidade Federal do Ceará (UFC), Alexandre Pereira, corrobora com a análise.
“No caso de Caucaia e Maracanaú, você tem o uso industrial, a produção de conjuntos habitacionais para os trabalhadores, grandes eixos de circulação logística industrial, passagem de muitos caminhões, centrais de abastecimento, centros logísticos, e você percebe que aí se concentra um padrão residencial de habitação mais popular”, lista.
Ele aponta, no entanto, uma crescente em ambos os municípios para o perfil residencial associado à classe média e voltado para loteamentos.
"Esse produto imobiliário tem se difundido, já é muito comum no Eusébio e Aquiraz, e vai mais ou menos sendo conduzidos pelo eixo da Washington Soares, que se transforma em CE-040", explica.
De acordo com o estudo, em 2025, Caucaia teve o maior número de unidades horizontais lançadas (4.416) e o segundo maior de unidades vendidas (1.932), atrás somente de Aquiraz (2.373).
Preço do m² em Aquiraz supera Fortaleza: município aposta em imóveis de alto padrão
No caso de Aquiraz, a ênfase tem sido para os empreendimentos de alto padrão, com foco em segunda moradia, imóveis de praia utilizados para o lazer. É o que ressalta Patriolino Dias.
Segundo o presidente do Sinduscon-CE, a demanda por empreendimentos do tipo no Porto das Dunas cresce desde o pós-pandemia, motivada pela busca por qualidade de vida.
"De três anos para cá, você tem o Beach Ville, o BS Ville, Mandara Lanai, unidades que têm um valor agregado bem alto, tudo no Porto das Dunas, em Aquiraz. Outro empreendimento é o Ocean Garden. São unidades de altíssimo padrão, de mais de R$ 2 milhões de reais"
Com a alta em tais empreendimentos, o preço do m² de Aquiraz, registrado em dezembro de 2025 pelo estudo do Sinduscon-CE em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, foi de R$ 11.470, cerca de 61% maior que a média de Fortaleza (R$ 7.094). O valor do m² de todas as outras cidades da RMF analisadas pelo balanço estava abaixo da média da Capital.
Na visão do professor Alexandre, é possível observar o crescimento das vendas desses condomínios também para primeira moradia, com fluxos entre Aquiraz e Fortaleza constituídos por meio da CE-010.
“Permite o morar numa perspectiva metropolitana e associada às zonas de praia. Em Aquiraz, há um complexo turístico-imobiliário, por exemplo, com lotes à venda para a segunda residência, mas têm sido criados mecanismos de atração de moradores, como infraestrutura de lazer e serviços e ações de marketing para demonstrar que há qualidade residencial e localização compatível com a primeira residência”, salienta.
A dualidade de Caucaia entre habitação popular e luxo no litoral
Apesar da predominância de unidades do segmento econômico em Caucaia, a praia do Cumbuco, localizada no município, também tem sido a escolhida para investimentos de alto padrão.
“No Cumbuco você também tem unidades com preço equivalente ao do Porto das Dunas, só que você tem uma quantidade maior de alto padrão no Porto das Dunas do que no Cumbuco, até pela proximidade com Fortaleza. Então, como foram lançadas mais unidades do segmento econômico (em Caucaia), a média do valor do m² de Caucaia cai”, reflete Patriolino.
Conforme o balanço, o preço médio, em dezembro de 2025, do m² de Caucaia era de R$ 5.989, o terceiro maior entre os municípios da RMF, atrás de Aquiraz (R$ 11.470) e Eusébio ( R$ 6.165).
Nesse sentido, Alexandre destaca a CE-090 ou 085, eixos que levam ao litoral de Caucaia ou seguem em direção a outras zonas de praia e onde estão sendo produzidos condomínios fechados e residenciais de baixa densidade.
“Caucaia é um município muito mais complexo por ter lógicas diferentes: uma que explica a produção do litoral a partir do Cumbuco, e uma lógica mais popular associada àquela área que vai da Grande Jurema, do Nova Metrópole, dessas áreas que já estabeleceram uma conurbação com Fortaleza desde os anos 80”, pondera.
Verticalização no Eusébio
A dualidade também está presente no Eusébio. Com o segundo m² mais caro entre a RMF (R$ 6.165), de acordo com o estudo, a cidade apresenta tanto loteamentos de alto padrão quanto o crescimento de unidades do Minha Casa, Minha Vida, observa Patriolino.
Em termos de unidades horizontais, o município ocupou o terceiro lugar entre as cidades da RMF que mais lançaram e venderam em 2025, com 741 unidades lançadas e 1.093 vendidas.
Outro movimento no município, sugerido por Alexandre, é o início da verticalização dos empreendimentos, formato que, de acordo com o professor, ainda não era comum na região.
“Isso é uma demonstração de que o preço da terra tem ficado caro. A terra de boa qualidade, bem localizada, tem ficado rara”, indica.
O que esperar para 2026
Os terrenos à beira mar também estão passando por uma escassez, salienta Patriolino. Segundo o presidente do Sinduscon-CE, o cenário pode levar ao aumento nos preços, diante à grande demanda, e à ocupação progressiva das áreas seguintes às faixas litorâneas.
"A gente tem uma demanda reprimida muito grande de pessoas buscando o sonho da casa própria. Aliado a isso, há agora uma tendência de diminuição nas taxas de juros. Isso faz com que as pessoas fiquem com mais apetite para comprar"
Além disso, de acordo com ele, dois grandes terrenos foram adquiridos no Porto das Dunas para lançamento até o fim do ano de unidades no padrão econômico.
