'Cidade-dormitório', Caucaia tem mais da metade de casas lançadas na Grande Fortaleza
Município lançou 4,4 mil unidades residenciais horizontais em 2025, segundo balanço do Sinduscon.
A cidade de Caucaia lançou 4.416 unidades residenciais horizontais, como casas e loteamentos, em 2025. O número representa mais da metade dos 7,6 mil lançamentos de toda a Grande Fortaleza, incluindo Fortaleza, Aquiraz, Eusébio e Maracanaú.
Ao todo, o município lançou 6.074 mil novas unidades no ano passado, sendo 4,4 mil unidades horizontais e 1.658 mil verticais, com predomínio dos empreendimentos de padrão econômico.
Os dados foram divulgados nessa quarta-feira (28) em balanço referente a 2025 do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica.
O Valor Geral de Venda (VGV) desses empreendimentos foi superior a R$ 1,1 bilhão, sendo R$ 686,9 milhões das unidades residenciais e R$ 414,4 milhões, dos empreendimentos verticais.
Para efeitos comparativos, Fortaleza lançou aproximadamente 11,2 mil unidades residenciais verticais e 521 horizontais. O VGV da Capital foi superior a R$ 7,7 bilhões.
Caucaia se consolida como 'cidade-dormitório'
Segunda maior cidade do Ceará, com mais de 355 mil habitantes, conforme dados do último Censo Demográfico, Caucaia está acelerando o processo de consolidação do local como uma espécie de pêndulo: moradores vêm para Fortaleza diariamente realizar as atividades cotidianas, e retornam para o município no fim do dia.
Isso está se consolidando pelo lançamento de empreendimentos horizontais, principalmente loteamentos, como explica Gisele Cristina Pereira, especialista em inteligência de mercado da Brain.
Como a gente ainda tem em Caucaia grandes áreas e facilidade de mobilidade de acesso à Fortaleza, naturalmente, o mercado econômico, tanto no horizontal quanto no vertical, vai continuar forte nessa cidade, sobretudo agora com a modificação do teto da Faixa 2, que torna a cidade ainda mais atrativa, porque a gente consegue trabalhar com um tíquete mais bacana e atingir um número maior de famílias".
Essa mudança na qual à especialista se refere é na Faixa 2 do Minha Casa, Minha Vida, que permite financiamentos para imóveis de até R$ 270 mil em regiões metropolitanas com mais de 750 mil habitantes. A RMF tem mais de 4 milhões de pessoas.
"Caucaia é uma cidade que ainda tem custo de terra atrativo para a aquisição de grandes áreas. Existe uma forma de negociação mais favorável que permite que o incorporador feche a conta de maneira mais favorável. Esse incorporador busca no econômico a melhor forma de compor o valor do custo da obra, do terreno e a margem. Naturalmente vai migrar para localidades onde esse custo é mais interessante", enfatiza Gisele sobre o potencial imobiliário do município.
Proximidade com Fortaleza ajuda Caucaia a ter bons resultados
A especialista acredita que Caucaia esta passando pelo processo antes de Maracanaú, também na RMF, por ser "muito mais próxima em termos de conexão viária de Fortaleza".
São rotas de transporte público, como ônibus e VLT consolidados, bem como acessibilidade para regiões mais afastadas de Caucaia que atraem investidores e público interessados sobretudo na primeira moradia, ou seja, imóveis para de fato morar.
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"Isso vai acontecer em Maracanaú à medida que vamos consolidando Caucaia. Quando a gente olha para a urbanização dos grandes centros, em cidades similares, a gente percebe que onde a gente tem facilidade de acesso, vai crescer mais. Onde a gente tem uma dificuldade maior de acesso ou uma distância territorial maior, vai demorar um pouco mais, mas também esse crescimento chega lá", argumenta.
Gisele também defende que "Caucaia ainda vai permanecer alguns anos lançando potencialmente e com mais efetividade os produtos de padrão econômico".
Eusébio inicia processo de verticalização
Já Eusébio lançou cerca de 1,6 mil unidades residenciais no total em 2025. Ao todo, 46,6% foram de empreendimentos horizontais, enquanto 53,7% foram verticais. O VGV dos imóveis foi de R$ 247,6 milhões (horizontais) e de R$ 187,5 milhões (verticais).
Apesar disso, o município ficou atrás ainda do vizinho Aquiraz, que lançou o segundo maior número de empreendimentos horizontais na Grande Fortaleza em 2025, com pouco mais de 1,7 mil unidades.
Em Eusébio, a novidade fica pela quantidade de lançamentos de imóveis residenciais verticais, com 848 unidades, superando os horizontais. Para a especialista, isso indica que a cidade, que há anos vêm se consolidando como um novo destino de moradia na RMF, tem um processo estabelecido de urbanização.
"A gente conseguiu trazer produtos mais qualificados, principalmente para a classe média e até para classe mais alta. Eusébio se tornou uma cidade que não é uma cidade-dormitório em si; ela consegue ser cíclica. Conseguiu criar uma forma de economia, desenvolver recursos que permitem que a cidade se urbanize de forma qualificada e atraia pessoas com poder aquisitivo um pouco mais elevado", define.
Gisele reforça que o mercado horizontal no Eusébio "segue forte e com tendência de crescimento", mas que a perspectiva para o curto prazo é de verticalização das moradias em virtude da expansão da cidade, mais acelerada do que em demais centros.
"Quando a gente começa a ter limitação de solo, em especial quando a gente começa a desenvolver centralidades e centros urbanos mais fortes, com shoppings e escolas, faz com que a localidade seja mais interessante para verticalização do que produtos horizontais, pois consegue ter um desempenho econômico mais favorável. Poderia começar 100% exclusivo para um produto mais econômico, mas em Eusébio isso já começou mesclando padrões", pondera.
"A gente tem produto econômico sendo lançado em Eusébio, também tem produto fora desse mercado, demonstrando que Eusébio vai caminhar para uma qualificação maior. Com o passar dos anos e com a valorização dessas unidades, a gente pode chegar a ver produtos muito qualificados sendo lançados ali no Centro de Eusébio e em outras regiões", projeta a especialista da Brain.
