Com índice em queda, vale a pena negociar aluguel pelo IGP-M em 2022? Veja dicas de especialistas

Em 2020 e 2021 os inquilinos se viram forçados a negociar para conseguir manter o aluguel em dia. O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), principal indexador de contratos de aluguel, experimentou altas nunca vistas em razão da pandemia. 

Em maio do ano passado o índice alcançou seu pico, acumulando variação de 37,04% em 12 meses. Apesar de ter tido variação mensal positiva em janeiro, o IGP-M segue desde o ano passado em trajetória de queda, acumulando variação de 25,71% em 12 meses em janeiro de 2022. 

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Enquanto no ano passado a recomendação dos especialistas em finanças era negociar com o proprietário para substituir o indexador no reajuste do aluguel, a indicação para 2022 é cautela.  

De acordo com o economista do FGV Ibre André Braz, o índice deve seguir em queda pelo menos até maio, mas outros fatores podem influenciar o número para cima ou para baixo ao longo do ano. Inquilino e proprietário devem definir juntos qual o melhor indexador para o contrato. 

Indexador de aluguel 

Por mais que o IGP-M comumente seja visto nos contratos de aluguel, a lei do inquilinato estabelece como sendo livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento. 

André Braz explica que o índice, calculado e divulgado pela FGV, não surgiu com o objetivo de se tornar indexador de contratos. O indexador foi desenvolvido em 1939, antes do plano real, e, naquela época, o número era bastante próximo do que era o IPCA. 

Essa similaridade fez com que o IGP-M pudesse ser usado como o IPCA, com a vantagem de ele ser divulgado antes. Ele sempre foi divulgado no último dia útil de cada mês e é divulgado pela FGV, que é independente

O índice começou a ser utilizado de forma ampla nos contratos de aluguel por costume e, como nunca havia descolado tanto do IPCA, foi-se tornado como padrão. Até 2020. 

“Quem tinha contrato indexado ao IGP-M viu índices muito mais altos do que ele podia acompanhar, isso é um problema tanto para pessoas físicas como para pessoas jurídicas. Agora para o mercado imobiliário residencial, apesar de o IGP-M ser muito citado, tem muito espaço para negociação. Boa parte das correções que foram feitas, foram feitas por outro índice ou não foram feitas”, destaca. 

Alta do IGP-M 

Grande parte da base de cálculo do IGP-M, o equivalente a 60%, é referente ao Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que considera variações de preços do agronegócio e indústria da transformação.  

“Tivemos uma pandemia que afetou muito cadeias produtivas e a produção agrícola. Isso fez com que muitos insumos entrassem em falta. Tinham navios parados no mar, sem possibilidade de atracar nos portos, fábricas sem insumos. E pela oferta e demanda, os preços ficaram cada vez maiores”, destaca. 

O fundador e CEO da startup de locação flexível Nomah, Thomaz Gus, pontua que dois fatores influenciaram a alta do indexador a níveis recordes: a desvalorização cambial do real e o preço das commodities. Fatores esses que, aos poucos, voltam a uma regularização em 2022.  

Para 2022, a expectativa é que o índice continue a desacelerar. Conforme Braz, o preço de commodities como minério de ferro, soja e milho podem elevar o IGP-M, mas não a patamares como chegou no ano passado. A valorização do real ajuda o número a cair. 

“É muito difícil fazer projeção do IGP-M porque depende muito de safra, câmbio e até de como a Ômicron vai atuar no mundo. Mas se eu tivesse que dar uma estimativa, eu diria que ele pode fechar em 8%”, analisa. 

Negociação do aluguel 

A escolha do melhor indexador para o contrato de aluguel deve ser definida de forma conjunta entre inquilino e proprietário.  

“IPCA pode ser muito bom para o inquilino, porque o salário geralmente é indexado. Mas o proprietário pode não aceitar, porque fez um investimento e quer um retorno”, sugere o economista da FGV. 

Thomaz Gus reflete que apesar de o IGP-M ter tendência de queda, fatores externos podem afetar o índice, o que aumentam os riscos. Ao mesmo tempo, o IPCA é mais sensível a medidas fiscais e monetárias do governo. 

Segundo ele, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), também calculado pela FGV, pode ser uma opção.  

“Se for olhar especificamente para o mercado de aluguel, uma opção é propor o IVAR, que traz a valorização ou desvalorização real dos aluguéis praticados”, indica.