Apartamentos de segunda residência de alto padrão estão em declínio no litoral da Grande Fortaleza

O número de lançamentos de imóveis verticais compactos e de médio e alto padrão está em queda na Região Metropolitana de Fortaleza (RMF). A retração no setor foi de 91%, passando de 712 lançamentos no primeiro semestre do ano passado para 63 unidades lançadas em igual período de 2025. 

Estes imóveis verticais estão bastante presentes em diversas praias ao redor de Fortaleza, como Porto das Dunas, Cumbuco, Prainha e Presídio. 

Os dados são do novo relatório elaborado pela Comissão de Pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-Ceará), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica.

No comparativo, são retirados os imóveis do modelo econômico, enquadrados no programa de habitação nacional, Minha Casa, Minha Vida. Estes tiveram alta de 15% (828 para 995) no primeiro semestre de 2025.     

Para o diretor da Brain Inteligência Estratégica, que apresentou os dados, Fábio Tadeu Araújo, o mercado "pisou no freio" no médio e alto padrão, principalmente no litoral das cidades da Grande Fortaleza. 

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"Na região metropolitana, que inclui a faixa de praia, cresceu um pouco Minha Casa, Minha Vida, mas despencou o produto de médio e alto padrão. Como sabemos que, via de regra, as cidades da região metropolitana não têm produto de classe média alta, de apartamento, ou quando tem é pouquinho, esse índice de queda se reflete, principalmente, no litoral", avalia.

Ele reforça que a queda não ocorreu em toda a RMF, mas "o que caiu de fato foi o produto de litoral".

Fábio diz que, além da redução de oferta de unidades, é possível demonstrar esse movimento com a redução também do Valor Geral de Venda (VGV) lançado na Grande Fortaleza. No primeiro semestre deste ano, houve queda de 62%, em comparação a igual período do ano passado. Ou seja, foi de R$ 983,2 milhões, para R$ 369,4 milhões. 

"O que caiu foi médio e alto padrão e, no litoral, a gente tem um preço por metro quadrado bem mais alto. Então, se cai essa oferta, despenca o VGV".

Litoral caminha para escassez de produtos de alto padrão

O consultor da Brain aponta que o mercado no litoral da RMF está caminhando para uma escassez de produtos para quem tem grande poder aquisitivo.

"As unidades de três dormitórios, três suítes, para famílias que tem um pouco mais de dinheiro ou bem mais dinheiro, não têm sido feitas, ou são raras no litoral. E (recentemente) era justamente o contrário. O negócio era vender no litoral produtos para a classe alta".

Ele pondera que esse tipo de imóvel perdeu força no mercado também pela grande quantidade lançada no período da pandemia, dando exemplo de empreendimentos que possuíam de 500 a 700 unidades.

Qual é o foco do mercado 

Por outro lado, as construtoras teriam se voltado para uma mudança de perfil de comprador, que busca uma segunda residência mais compacta, de até dois dormitórios, que caiba no orçamento. Esses imóveis, estariam também no radar de investidores, por terem potencial para ganhos com aluguel por temporada.

Sérgio Soares Macêdo, diretor de Estatística do Sinduscon-CE, explica que este novo perfil de imóvel tem valor médio de R$ 12 mil o metro quadrado no Cumbuco, por exemplo, e cerca de R$ 15 mil no Porto das Dunas, áreas litorâneas dos municípios de Caucaia e Aquiraz.

"São imóveis menores, compactos, que possuem entre 30 e 40 metros quadrados, na média, e cujo foco é caber em bolsos menores".

Macêdo lembra que tradicionalmente os imóveis vendidos na faixa litorânea da RMF são comprados por cearenses e que esses investidores de novo perfil de imóvel teriam a mesma característica.

"São imóveis para usar com a família ou para alugar e ter uma renda extra, quem sabe, por conta do fluxo do turismo, as pessoas querendo ir, então esse tipo de apartamento acaba sendo muito rentável. Por isso, as construtoras estão com maior força nesse produto".

Consumidor não 'abre mão' de lazer e segurança

Patrícia Mota, conselheira do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), afirma que a exemplo do que já acontece na Praia do Futuro, em Fortaleza, algumas construtoras que lançam produtos para o público de médio padrão têm apostado nos litorais da RMF.

Ela diz que para este consumidor, a estrutura de lazer "precisa ser muito boa, assim como a segurança", por ter um perfil voltado para a locação por temporada.

"Essa é uma tendência que acompanha o crescimento das plataformas de locação de curto prazo e um aumento de imóveis que funcionam não só como segunda moradia, mas também como uma fonte de renda para esse público". 

Sobre os valores desses imóveis, a conselheira do Creci-CE aponta apartamentos na faixa de R$ 410 mil em Porto das Dunas e R$ 340 mil no Cumbuco.