Bairro mais caro do Nordeste, Meireles, em Fortaleza, tem imóveis que chegam a custar R$ 19 milhões

Se você está buscando um lugar para chamar de seu lar, que tal um apartamento custando R$ 19 milhões, já pronto e disponível no Bairro Meireles? Se precisar de mais informações para decidir, são quatro suítes, cinco banheiros, sete vagas de garagem, mobília inclusa, varanda gourmet, vista para o mar e condomínio com guarita blindada, entre outros benefícios. Além disso, o condomínio custa R$ 3,9 mil/mês.

Esse é apenas um dos exemplos dos mais de cinco mil anúncios encontrados em plataformas de negociações de imóveis quando usamos o filtro "bairro Meireles". 

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No ranking dos dez imóveis mais caros do Meireles (veja abaixo), os preços variam dos R$ 19 milhões aos R$ 10 milhões. Na maioria dos casos, os imóveis possuem quatro suítes, e variam entre 500 m² e 880m².

Outra característica é o posicionamento geográfico, geralmente na Beira Mar ou tendo vista para o mar e, no caso dos prontos para morar, mas ainda não habitados, há a característica de vir sem os acabamentos, para que o dono possa dar a “sua cara” ao imóvel.

As três últimas posições correspondem a imóveis em mesmo um mesmo condomínio, chamado Vitral dos Mares. Nestes casos, os valores variam entre 12 e 10,2 milhões de reais e o que chama a atenção é que a metragem é sempre a mesma: 543 metros quadrados. Assim, a posição solar e acabamentos utilizados no imóvel devem ser fatores determinantes na construção do preço pedido, assim como o sentimento do proprietário de quanto o seu bem vale.

Segundo a pesquisa FipeZap, que avaliou o comportamento dos preços de milhares de apartamentos em 50 cidades, o local é mais caro do Nordeste, tendo fechado 2023 com o preço do metro quadrado (m²) médio em R$ 9.874.

O valor, se comparado com os resultados de 2022, representa uma alta de 5,1%. A expectativa para este ano é de que esse metro quadrado, naquela região próxima da Avenida Beira Mar, possa romper a barreira dos R$ 10 mil.

O que leva o Meireles a ser o bairro mais caro

Com mais de 30 anos no mercado de intermediação imobiliária e sócio da Casa 4 Imóveis, Arthur Castro acredita que o trabalho desenvolvido nos últimos anos pelo poder público, como a revitalização do calçadão da Beira Mar, juntamente com o “boulevard” que se transformou o trecho da Avenida Desembargador Moreira, entre a Praça Portugal e a Beira Mar, foram os pontos-chave para tornar o Meireles o bairro mais caro do Nordeste.

“Se observarmos o altíssimo IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) do bairro, (0,953), se considerássemos o Meireles um país, poderia ser comparado ao IDH da Suíça, que é de 0,955.” 

Ele afirma que essa crescente valorização, dada por meio de soluções de infraestrutura, faz com que a procura aumente e, com isso, os preços aumentem. “As pessoas descobriram que Fortaleza, notadamente o Meireles, é um dos melhores locais para se viver no Brasil.”

Castro ainda comenta que se falarmos em altíssimo padrão, existem hoje apartamentos prontos, medindo mais de 800 m², sendo ofertados por R$ 15,7 mil/m² ainda sem os acabamentos internos.

Ainda falando de novos imóveis com preços abaixo de R$ 1 milhão, o comprador deve encontrar apenas os modelos de um quarto ou flats, em torno de 40 metros quadrados. Já, em prédios antigos (quando a construção tem cerca de 40 anos), o intermediador imobiliário afirma que é possível encontrar imóveis com cerca de 100 m², com valore entre R$ 400 e R$ 450 mil.

Sobre esse tema, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Ceará (Sinduscon-CE), Patriolino Ribeiro, também atribui o alto preço ao tamanho de extensão de orla de Fortaleza. Ele exemplifica que outras capitais, como Recife, possui 10 quilômetros de orla, enquanto a capital cearense tem três. “Assim temos uma região menor, sendo disputada pelas pessoas com alto poder aquisitivo.”

Na busca do maior valor, terreno está no topo do ranking

Na busca em um site especializado, quando se usa o filtro "do maior para o menor preço" e marcando apenas o bairro Meireles, foi possível também encontrar apenas um anúncio no valor de R$ 21 milhões, no topo da lista que não se trata de apartamento.

Um terreno de 3.025m², na Rua Carlos Vasconcelos. Nas imagens de satélite é possível ver que há uma grande casa no local, mas a venda está sendo feita direcionada para novas construções.

Na descrição é sugerido que o local é "excelente para projeto de uma torre residencial". Além disso, explica que o proprietário gostaria de receber a "metade (do valor) em dinheiro (e) metade em permuta no local ou fora".

Ou seja, que ele gostaria de receber unidades condominiais como parte do valor, seja no próprio prédio que seria construído naquele terreno ou em outro local que o comprador possa ter.

Como está o mercado de lançamentos

Até novembro de 2023, Fortaleza contabilizou 3.614 unidades lançadas, contra 3.027 em todo o ano anterior, um aumento de cerca de 20%. O levantamento foi realizado pelo DataZAP, fonte de inteligência imobiliária do Grupo OLX (liderança do segmento imobiliário com os portais ZAP, Viva Real e OLX Imóveis), por meio dos dados da plataforma de monitoramento Geoimovel.

Outro aspecto interessante são as mudanças no perfil dos lançamentos, com aumento expressivo no número de unidades lançadas em dois extremos, 1 dormitório e 4 ou mais dormitórios. Além disso, em 2022, as unidades de 1 dormitório representavam 6% do total lançado, enquanto em 2023 passou a representar 21%. Para 4 ou mais dormitórios, a representatividade passou de 1% para 10% no total de unidades lançadas.

Neste contexto, o bairro Meireles, juntamente com o Aldeota, foram os que mais concentraram essas novas unidades em 2023. Segundo o estudo, o movimento do mercado imobiliário se justifica uma vez que os bairros são centralizados, reúnem boa infraestrutura e têm proximidade com as praias, que são atrativos importantes para quem busca um imóvel.