O que esperar dos fundos imobiliários em 2022

Os fundos imobiliários (FIIs) experimentaram quedas em 2021, mas, segundo analistas, eles ainda são uma opção interessante de investimento para o ano que vem.

Alguns ativos ainda estão com preços descontados neste ano, o que pode ser uma oportunidade para comprar barato e esperar valorizações. 

É esperado que ativos da classe de shoppings e lajes comerciais voltem a ter valorização com o aumento da demanda e retomada da economia. Porém, o investidor deve ter cautela, diante da incerteza sobre o fim da pandemia e da previsão de um cenário político conturbado em razão das eleições. 

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A persistência da inflação pelo menos no primeiro semestre do ano também deve impulsionar novas altas na Selic, o que pode prejudicar os FIIs.

Contudo, a especialista em fundos imobiliários da Messem Investimentos, Fabiana Araújo, espera que a Selic volte a uma trajetória de queda a partir do segundo semestre de 2022, após as eleições.  

Desempenho negativo em 2021 

No geral, os fundos imobiliários acumularam perdas desde o início da pandemia. O índice IFIX, que mensura esses títulos, acumula baixa de 3,22% no último ano, mesmo com variações positivas diariamente desde o fim de novembro. 

Segundo Fabiana Araújo, diversos fatores levaram à saída de investidores dos FIIs durante o ano, o que acarretou desvalorização dos papéis.  

2020 foi o ano que entrou a pandemia, a gente viu uma queda muito forte nos fundos de segmentos de shoppings, que é o segmento que recebe a população. Isso prejudicou muito no retorno dos ativos e consequentemente no retorno do cotista

Ela acrescenta que a notícia de uma possível tributação dos dividendos na reforma tributária levou a uma debandada de investidores, e que muitos não voltaram, mesmo que a hipótese tenha sido derrubada. 

Outro ponto que foi desfavorável foi a alta da Selic. A taxa básica de juros começou o ano no menor patamar da história, em 2% ao ano, e fechou a última reunião do ano do Copom em 9,25%. 

“Falando de um modo geral, o movimento contínuo de aumento da taxa de juros trouxe à tona outros tipos de investimentos e em um cenário de baixas taxas de juros o investidor vai buscar opções que remunerem com baixo risco”, explica a analista de fundos listados da XP, Maria Fernanda Violati. 

Oportunidades e cautela 

Quem investe em renda variável sabe que os maiores lucros ocorrem quando se compra em baixa para vender em alta. Nesse sentido, é possível comprar títulos neste momento a 'preço de banana'.  

Maria Fernanda destaca haver boas opções de fundos de tijolos – ou seja, baseados em empreendimentos imobiliários reais – que estão com preço ainda descontado, mas cujo potencial de crescimento se mantém a longo prazo. 

Quando você escolhe um fundo com imóveis muito bem localizados, com inquilinos bem consolidados, eles permanecem gerando uma renda mensal. Você entra na baixa e tem um carrego para 2022

Segundo Fabiana Araújo, os fundos imobiliários estão entregando uma rentabilidade em patamares saudáveis, mas o cenário do ano que vem demanda cautela do investidor. 

“A gente vai ter as eleições isso impacta tanto no câmbio como nos juros imobiliários, vamos ter uma inflação ainda alta e a Selic tentando controlar. No primeiro semestre deve ter muita variação na Bolsa, isso impacta fundos imobiliários”, analisa. 

Onde investir? 

Diante do cenário incerto de 2022, Fernanda Violati recomenda que o investidor pode encontrar mais segurança em fundos de papel – lastreados em investimentos de renda fixa voltado ao setor imobiliário, como LCI e CRI. 

A recomendação da XP é que o investidor mantenha 50% da carteira nessa opção, que deve surfar na maior rentabilidade da renda fixa com a alta da Selic e tem um perfil mais resiliente. 

Os fundos de tijolo de lajes comerciais e shoppings podem subir no ano que vem e são opções interessantes para investidores que aceitarem uma parcela um pouco maior de risco.  

Fabiana Araújo indica que o investidor sempre compare o valor de mercado com o valor patrimonial antes de decidir pela compra ou não. Para fundos de tijolos, a compra não é ideal quando o valor de mercado é igual ou maior que o patrimonial, já que a oportunidade de valorização é mais baixa. 

“A gente recomenda buscar títulos com boa tese, comprar barato porque eles não vão mudar tanto a distribuição, vai ser uma distribuição voltada para os aluguéis. Montar carteira com fundos resilientes, que tem bons ativos e boas perspectivas”, ensina. 

O investidor deve buscar fundos high rate, com uma relação equilibrada entre risco e retorno.  

“É legal sempre que possível ler os relatórios gerenciais, compreender quem é o gestor por trás do fundo, isso traz mais segurança para o investidor. Acompanhe de perto os fundos que tiver alocação, isso mostra se a conduta do gestor é adequada com o seu pensamento e perfil”, acrescenta Maria Fernanda.