O que são fundos imobiliários? Entenda como funcionam e como investir

Os fundos imobiliários (FIIs) podem ser uma boa opção para quem quer investir a longo prazo e conseguir uma renda, geralmente mensal. Mas, apesar da previsibilidade quanto ao recebimento de rendimentos, esse tipo de ativo não é considerado de renda fixa. 

Quem investe em fundos imobiliários se torna cotista de imóveis reais e passa a receber os aluguéis proporcionais. Essa é uma opção para investidores de perfil moderado, já que existe algum grau de risco envolvido – afinal, é possível que o imóvel fique desocupado ou que os inquilinos sejam inadimplentes. 

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Entenda mais sobre esse tipo de investimento e veja como investir. 

O que são fundos imobiliários? 

Segundo o analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos, Gabriel Teixeira, os FIIs são fundos de investimento de condomínio fechado. Isso significa que o investidor não consegue resgatar os recursos uma vez aplicados. 

O dinheiro investido em fundos imobiliários é voltado para a construção ou aquisição de imóveis, sejam eles galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, hospitais ou escolas. Também há opções em CRIs e LCIs, que são títulos lastreados em imóveis. 

Os ganhos obtidos por esses novos empreendimentos são divididos entre os cotistas, na proporção em que cada um investiu. O investimento pode ou não ser bem-sucedido, e isso irá influenciar diretamente na valorização ou desvalorização do fundo. 

Importante salientar que os cotistas de um fundo de investimentos não têm nenhum direito sobre as propriedades do portfólio, como é o caso do dono de um imóvel. As responsabilidades sobre o bem, como manutenções, são assumidas pelo gestor do fundo. 

Como eles funcionam? 

Os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir ganhos aos cotistas de forma pelo menos semestral, mas grande parte realiza esse repasse de forma mensal. 

Essa é uma das formas que o investidor pode obter lucros, mas também é possível negociar as cotas na bolsa de valores e obter ganho de capital, vendendo mais caro do que o que foi comprado. 

As cotas dos FIIs são negociadas na bolsa sinalizadas por tickers, códigos de quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11). Existe uma grande variedade de fundos, com diferentes tipos de empreendimentos no portfólio. 

É possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota. A rentabilidade varia de acordo com o sucesso dos empreendimentos do portfólio e o investidor deve pagar taxas de administração e de corretagem ao comprar ou vender cotas na bolsa. 

Quais os tipos? 

A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) classifica 5 tipos de FIIs, a depender da estratégia e do tipo de aplicação.  

Como investir em fundos imobiliários? 

É possível negociar a maioria dos títulos imobiliários diretamente na bolsa de valores. O investidor só precisa ter uma conta em uma corretora de investimento para conseguir comprar cotas, de forma semelhante à compra de ações. 

“É sempre bom o investidor se atentar ao fundo. Pesquisar antes, tentar entender um pouco do que aquele fundo faz, o objetivo do fundo. Isso é muito importante”, recomenda Gabriel Teixeira. 

Também é importante estar atento ao perfil de investidor para que o cotista não se arrisque mais do que é recomendado, além das taxas de administração e corretagem. 

É seguro? 

Esse tipo de investimento é regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3, o que garante certa segurança ao investidor. Mas isso não quer dizer que esse é um investimento isento de riscos. 

Diversos fatores econômicos, tanto nacionais como regionais, podem influenciar na valorização dos imóveis de um fundo, podendo inclusive o investidor ter prejuízos financeiros caso os valores caiam abaixo do preço de compra da cota. 

É necessário estudar sobre o tema e sobre o fundo em que se pretende investir para ter maior segurança. 

Como declarar fundos imobiliários no imposto de renda? 

Quem investe em fundos imobiliários deve prestar atenção na hora de declarar o imposto de renda. Isso porque, assim como existem duas formas de ganhar dinheiro com o investimento, também existem duas formas de declarar. 

O rendimento distribuído aos cotistas de forma periódica pode ser isento de imposto de renda. Para isso, é necessário que o cotista tenha menos do que 10% das cotas do fundo. Além disso, o fundo deve ter no mínimo 50 cotistas, sendo elas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. 

Essa renda é declarada no campo “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” na declaração, sendo necessário colocar na descrição “Dividendos de Fundos Imobiliários” e discriminar o valor recebido. 

Há tributação no caso de ganho de capital no momento de compra e venda de cotas na bolsa. Nesse caso, há uma alíquota de 20% no momento da venda das cotas.   

Essa declaração é feita no menu “Renda Variável”, em “Operação Fundo Invest. Imob.”. É necessário declarar os ganhos e perdas mês a mês.