O que muda para os fundos imobiliários com a reforma tributária

O anúncio da segunda fase da Reforma Tributária no final de junho causou um clima de insegurança entre os investidores. O projeto, que ainda deve ser votado no Congresso Nacional, trouxe mudanças para diversos ativos, entre eles os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). 

O texto acaba com a isenção sobre os rendimentos distribuídos a pessoa física no caso de FII com cotas negociadas em bolsa a partir de 2022, prevendo imposto de 15% sobre as transações.

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A notícia mexeu com a bolsa. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 (Ifix) caiu 2,13% no último dia 25, com o temor de o ativo perder rentabilidade e deixar de ser vantajoso com a tributação.  

Apesar do baque inicial, as últimas notícias têm acalmado os ânimos dos investidores. No dia 13 deste mês, o relator da matéria, deputado Celso Sabino (PSDB-PA), se posicionou pela manutenção da isenção dos FIIs. 

Como funcionam os fundos imobiliários 

Os fundos imobiliários são um tipo de investimento de renda variável. Ele funciona como uma espécie de reunião de investidores que reúnem recursos para investir em empreendimentos no mercado imobiliário. 

Normalmente, o dinheiro investido nos FIIs é voltado para a construção ou aquisição de imóveis, que posteriormente serão alugados ou arrendados. O lucro proveniente dessa operação é repassado para os investidores na proporção do valor que foi investido. 

Existem diferentes tipos de FIIs de acordo com a estratégia de investimento e o nível de risco. Há como escolher onde exatamente investir, comprando cotas de fundos que investem em shoppings, residenciais, prédios industriais e outros tipos de empreendimentos. 

Quando você compra uma cota de fundo imobiliário você tem uma fração desse grande investimento imobiliário

Quanto mais valorizado forem os imóveis do fundo, maior o preço e o potencial de rentabilidade. O lucro passado ao investidor vem tanto da valorização dos imóveis como do rendimento repassado por aluguéis.  

Tributação dos FIIs com e sem a reforma tributária 

Hoje, os investidores pessoa física de fundos imobiliários só pagam imposto sobre a variação do valor da cota. Isso significa que se o investidor compra uma cota por X e ela passa a valer X+10, por exemplo, esses 10 serão tributados em 20%, de acordo com a lei atual.  

A Reforma Tributária prevê diminuir essa alíquota de 20% para 15%. Mas há uma contrapartida.  

O rendimento proveniente de aluguéis dos empreendimentos, até agora, era tributado apenas para pessoas jurídicas. A proposta passa a taxar esses ganhos em 15%. 

Tendo uma tributação do rendimento, o valor que o investidor recebe no final do mês seria um pouco menor. Não cairia o valor líquido, seria deduzido de uma alíquota de 15%. Se tinha um investimento que dava 10% ao ano, o investidor receberia líquido em torno de 8,5%

Essa tributação pode, inclusive, diminuir o valor das cotas, diz Yuri. “Para alguns investidores, não vai mais fazer sentido investir em fundos imobiliários uma vez que tem que passar a pagar Imposto de Renda nos alugueis. Esses investidores começam a vender cotas. Com mais gente vendendo FII do que comprando, há a queda desse tipo de investimento”, aponta. 

Hora de investir? 

Apesar do burburinho inicial no mercado com a possibilidade de tributação, Renan considera que não deve haver tantas alterações para os investidores, uma vez que o texto da reforma ainda deve sofrer alterações. 

“O mercado teve uma primeira leitura mais negativa, mas agora com as discussões fica um pouco mais claro que o impacto disso frente ao incentivo imobiliário e a importância na economia levará a manter a isenção da distribuição do rendimento”, acredita.  

Para ele, os fundos imobiliários continuam sendo uma opção vantajosa mesmo que o texto da reforma seja aprovado sem alterações.  

É importante, sobretudo, ter cautela e atenção diante dos acontecimentos que ainda devem vir e prestar atenção no perfil do investidor antes de apostar nos FIIs – afinal, ainda se trata de renda variável e, com maior possibilidade de ganhos vem também um maior risco. 

Para evitar a volatilidade e manter os rendimentos, Yuri recomenda que o investidor diversifique os aportes, mesmo dentro dos próprios fundos imobiliários.  

“A reforma pode pegar todos os fundos imobiliários, então o que pode fazer sentido é o investidor migrar mais. Tem a divisão de fundos que tem maior probabilidade de (pagar) aluguel e outra de valorizar cota. Migrar carteira para fundos que tem maior probabilidade de valorização da cota pode ser uma opção”, indica.