Aluguéis: negociação vira saída para escapar de 'explosão' do IGP-M

Com uma disparada de 21,6% ao longo do ano, o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), referência para os reajustes de aluguéis no País, se descolou da inflação oficial, que acumula uma alta de 2,22% no mesmo período, e levou locadores e locatários de volta à mesa de negociação. Os contratos de aluguel têm sido revistos caso a caso, sem indexar o reajuste necessariamente ao IGP-M, seja para imóveis comerciais ou residenciais.

"Há um descasamento entre o IGP-M e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), e nos aluguéis há uma liberdade de negociação com uma tendência de fazer o reajuste pelo índice mais próximo ao dos preços ao consumidor. Então, apesar de ser previsto em contrato os reajustes de aluguel baseado no IGP-M, o que o mercado mostra hoje, neste momento de recessão, é que não dá para aplicar esse indicador", aponta o economista Alex Araújo.

Os Índices Gerais de Preços (IGPs) são calculados pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e influenciados principalmente pelo câmbio e pelos produtos de atacado, em especial os agrícolas. "O que a gente tem visto é que o IGP-M tem sofrido influência do dólar e das commodities, que tiveram uma alta muito forte, e essa alta não tem sido refletida na renda do tomador do aluguel", diz Araújo.

De acordo com o Boletim Focus do Banco Central, divulgado ontem (23), a projeção é que o IGP-M feche o ano com alta de 22,86%, enquanto o IPCA fique em 3,45%. Há um mês, a expectativa para o IGP-M estava em 19,72%. Para Araújo, a convergência dessas taxas dependerá, dentre outros fatores, do pacote de medidas fiscais que serão adotadas pelo Governo Federal.

Ano atípico

Apesar da atual discrepância entre IGP-M e IPCA, a advogada Silvana Falcão, diretora-secretária do Conselho Regional de Corretores de Imóveis no Ceará (Creci-CE), diz que o ano de 2020 tem sido atípico por conta dos efeitos do coronavírus na economia. E, mesmo durante os meses de quarentena, quando os índices estavam em baixos patamares, os locadores começaram a negociar para manter os seus locatários.

"Muitos comércios tiveram que fechar, pararam de faturar, outros passaram a faturar muito menos. Então, já havia negociação mesmo quando o IGP-M estava baixo", diz Falcão. "Agora, com o retorno da economia, o IGP-M passou a se comportar de uma forma muito diferente da realidade. Então, o nosso comportamento tem sido sempre no sentido da negociação", comenta. "O fato é que nós temos uma economia antes da pandemia e uma pós-pandemia"

Segundo Silvana Falcão, a elevação do IGP-M tem se refletido principalmente na venda de imóveis. "Essa alta não refletiu tanto na locação como na venda, porque as pessoas que tinham investimentos em renda fixa, por exemplo, que estão com rendimento praticamente zero, estão realocando recursos para investir em imóveis, buscando uma rentabilidade maior com o aluguel. Esse investidor pode não atingir os 20% do IGP-M, mas consegue fazer 8% ao ano, o que já é bem melhor do que as aplicações bancárias. Então, o investidor tem entrado forte em imóveis, o que puxou a demanda", explica.

No mesmo sentido, Germano Belchior, presidente da Associação das Administradoras de Imóveis do Estado do Ceará (Aadic), diz que o mercado está passando por um momento de alto giro, com uma forte demanda por imóveis. "O mês de setembro foi o melhor mês dos últimos 24 meses para aluguéis, a demanda é crescente, o mercado está aquecido. O mercado recuperou em 'v' e isso para todo tipo de imóvel, residencial e comercial", aponta. "Então, temos que negociar caso a caso, porque há situações em que há defasagem nos valores do aluguel, e mesmo um reajuste de 22% pode não ser suficiente diante da demanda".

Belchior diz ainda que o momento é de buscar uma boa relação da administradora com o locatário. "Há 10 anos, por exemplo, o IGP-M também deu uma estourada, o importante, nesses momentos, é que os bons locatários sejam preservados. O mercado como um todo tem tido a sensibilidade de negociar aquilo que esteja posicionando o valor do imóvel além da realidade de mercado, concedendo descontos e adequando aquele valor à realidade. Além disso, temos outros índices usados para os contratos de aluguel, como o IGPDI, INPC".

Comércio

Para o setor do comércio, muitos aluguéis ainda estão desatualizados, oferecendo margem para os reajustes, segundo Freitas Cordeiro, presidente da Federação das Câmaras de Dirigentes Lojistas do Estado do Ceará (FCDL-CE). "Para aqueles que estão defasados, há uma oportunidade de trazer esses valores para realidade de mercado, mas para aqueles que já estão atualizados não faz sentido para o proprietário do imóvel aplicar esse índice e perder o cliente, porque dificilmente ele vai conseguir alugar com esse reajuste", aponta.

Cordeiro diz ainda que para o lojista, além do valor do aluguel, entram na conta todos os custos relacionados a uma eventual mudança de ponto, o que acaba pressionando o varejista. "Para o locatário, existem muitos custos para mudar um ponto comercial. Para eles, às vezes é melhor pagar um aluguel razoável para não perder o ponto que já está consolidado e não arcar com os custos de transferência. Então, tudo isso é levado em conta".

Embora as vendas do varejo tenham entrado num ciclo de recuperação, a Associação de Lojistas de Shoppings (Alshop) e a Associação Brasileira dos Lojistas Satélites (Ablos) argumentam que essa melhora ainda não é uniforme no País.

Segundo as entidades, o volume de negócios está até 30% abaixo do registrado neste mesmo período de 2019. No entanto, mesmo com os shoppings reabertos e com movimento ainda inferior ao do ano passado, os inquilinos pressionam as redes para evitar o repasse integral do IGP-M.

"Os shoppings, diferentes da loja de rua, têm um desafio maior, porque têm que manter aquele fluxo, sem perder o locatário, o que neste momento é muito difícil. Mas existem outros fatores que pesam muito na contratação do aluguel, alguns estão querendo cobrar 13ª, 14ª (mensalidade) o que é um absurdo ainda mais neste momento. O que estamos assistindo é que há muita negociação por conta dessa nova realidade. Estamos em um momento em que ninguém pode tirar proveito, nem o lojista nem o empresário", aponta Freitas.