Saiba qual financiamento imobiliário se encaixa no seu perfil

Entraram em vigor, na última semana, as novas taxas do crédito imobiliário pela Caixa Econômica Federal. Com um patamar mínimo de 6,75% ao ano mais a Taxa Referencial (TR) e máximo de 8,5% a. A. + TR, o banco passou a ter, de modo geral, os menores juros do mercado para a compra da casa própria e coloca em xeque a atratividade da linha de financiamento corrigida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), lançada em agosto deste ano.

Embora o financiamento atrelado ao IPCA apresente preços iniciais mais interessantes, conforme mostram as simulações, especialistas ponderam ser fundamental considerar o risco de uma inflação maior nos próximos anos e orientam o consumidor a avaliar o valor total do financiamento de ambas modalidades antes de fechar negócio. Em um dos casos, o valor do financiamento pelo IPCA saiu por quase o dobro de um financiamento pela TR + 8%.

A pedido da reportagem, a advogada e especialista em Economia da Construção Civil Daniele Akamine, simulou as prestações iniciais, finais e o valor total de imóveis em três faixas de preços: R$ 200 mil, R$ 300 mil e R$ 500 mil. Foram considerados três cenários: taxa de 8% mais a TR (hoje zerada); taxa de 4,25% mais IPCA zerado (para efeitos de comparação) e taxa de 4,25% mais uma projeção de inflação a 4%. Os juros do financiamento com IPCA variam de 2,95% a 4,95% mais a inflação.

"A gente vê que, quando o cliente faz a simulação, tem a falsa impressão de que pelo IPCA o financiamento vai sair muito mais barato. Só que a simulação não prevê as flutuações da inflação. Um índice de 4% já leva o total do financiamento a um valor final altíssimo. Quando falamos em uma inflação de 4%, estamos falando de um cenário super conservador. Imagina em uma situação de descontrole inflacionário", diz Daniele.

Ela explica que, em um financiamento corrigido pela inflação, o consumidor perde a previsibilidade do valor total do contrato. "Estamos falando de um índice muito volátil, muito exposto. Na Taxa Referencial, se a prestação é R$ 2 mil, ela vai cair, pouca coisa, mais vai. No IPCA, isso não acontece", detalha Daniele.

Antes de assinar o contrato de compra e venda, Daniele orienta o consumidor a pesquisar bancos cuidadosamente e fazer os cálculos, além de considerar que o seguro também influencia os valores a serem pagos e que a idade é levada em conta na hora de fazer o financiamento. "Não vale muito a pena ir direto ao banco conversar com um só gerente. Tem que ir em outros bancos e fazer cálculo, porque nem sempre a taxa mais baixa vai ser a melhor opção para determinado perfil", avalia.

O economista Gilberto Barbosa, sócio da Arêa Leão Consultoria, analisa que, de fato, as quedas nas taxas de juros do crédito imobiliário tornam o cenário mais atraente. Ele acredita que a baixa não muda a avaliação sobre a linha de financiamento pela inflação.

"No curto prazo, a operação pelo IPCA pode apresentar taxas menores. O risco é que, em uma piora da economia, essas taxas possam voltar a subir. O financiamento é uma operação longa, que passa por muitos governos. São situações difíceis de antecipar", diz o economista.

Na avaliação de Barbosa, observadas as vantagens e desvantagens das duas modalidades, o momento é interessante para a aquisição de imóveis. "Ainda há espaço para uma nova queda da Selic", aponta o economista. Ele pontua, entretanto, que talvez não seja tão interessante esperar o momento perfeito.

"A economia já deve mostrar sinais de melhora, então os preços tendem a começar a reagir. Não acho que seja produtivo tentar fazer um 'timing' da taxa", diz.

Trajetória da Selic

A redução nos juros do crédito imobiliário operado pela Caixa Econômica Federal acompanhou mais uma queda da taxa Selic. O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central decidiu, em reunião no fim de outubro, cortar em 0,5% a taxa básica de juros da economia, que chegou a 5% - patamar mínimo histórico.

Esta é a terceira baixa consecutiva da Selic ao longo de 2019. A taxa abriu o ano a 6,5% e desde julho vem caindo, o que estimulou não só a Caixa, mas outros bancos a operarem crédito mais barato. As taxas do financiamento imobiliário foram as que acompanharam mais fortemente as reduções efetuadas na Selic, desenhando entre os grandes bancos do País uma corrida pelo consumidor.

O economista e vice-presidente do Conselho Regional de Economia (Corecon-CE), Ricardo Eleutério, lembra que as baixas nos juros do crédito imobiliário seguindo a Selic foram uma "grata surpresa".

"Nós tínhamos financiamentos imobiliários com juros em torno de 12%. As taxas desse tipo de crédito estão entre as poucas que acompanharam a redução da Selic. Se olharmos para o cheque especial, consignado, não é possível ver essa baixa. Algumas delas até cresceram", aponta Eleutério.

Na visão dele, vale mais a pena a segurança do financiamento corrigido pela TR que o risco de uma inflação alta levar as prestações do financiamento a patamares muito maiores. "Quando a Selic fica muito baixa, a Taxa Referencial fica zerada, que é o que temos hoje, ou próxima disso".

"A previsão é que a taxa básica de juros continue em um patamar baixo. Quando a linha de financiamento com correção pelo IPCA foi lançada, os próprios gestores da Caixa fizeram a ressalva de que, em um período mais difícil, uma pressão inflacionária se traduziria em um custo maior para o financiamento", explica o economista e vice-presidente do Corecon-CE.