Imóveis se valorizaram, mas tributos não acompanharam

Entre 2000 e 2010, o número de imóveis aumentou 15%, o que contribuiu para um salto nos preços

O tamanho geográfico de Fortaleza não aumentou nos últimos anos. Contudo, a população foi se ampliando, e criando aqui a maior densidade demográfica do País. Desta forma, a Capital cearense, sem muitas opções de elasticidade, foi crescendo para cima, verticalizando-se com prédios comerciais e residenciais.

O aumento na arrecadação com o IPTU foi de 46% em dez anos Foto: patrícia Araújo

De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a cidade teve um incremento de 92.185 domicílios entre 2000 e 2010, quando foram contabilizados 710 mil unidades. Ou seja, neste intervalo, a Capital viu a sua quantidade de imóveis elevar-se em aproximadamente 15%.

Metro quadrado valorizado

O curto espaço de expansão imobiliária contribuiu também para a forte valorização dos imóveis. É a lei da oferta e da procura: o metro quadrado tornou-se cada vez mais precioso. Morar hoje, em Fortaleza, custa bem mais do que no passado. Portanto, com o aumento do número de imóveis e com a consequente valorização destes, a expectativa lógica é de que o Poder Público municipal tivesse elevado sobremaneira sua arrecadação com dois de seus principais tributos, que incidem diretamente sobre a propriedade: o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos). Com isso, teria maior caixa para investir nos serviços essenciais à melhoria de vida da população.

IPTU não avançou

Contudo, na prática, não foi o que ocorreu. Apesar de relevante incremento nos valores arrecadados com o ITBI entre 2000 e 2010, o acréscimo no montante que chegou ao Fisco por meio do IPTU, que é o principal tributo sobre a propriedade (e o segundo mais importante do Município), não acompanhou o crescimento do número dos imóveis e a elevação de seus valores. O aumento na arrecadação com este imposto foi de 46% no período, passando de R$ 118 milhões para R$ 173,3 milhões, um acréscimo de R$ 55,3 milhões, que não corresponde ao potencial de expansão do imposto.

De acordo com Alexandre Cialdini, apesar do impacto dos novos imóveis no IPTU, a Planta Genérica de Valores Imobiliários está defasada FOTO: LIANA SAMPAIO

"O aumento no IPTU foi pelo reajuste feito em 2009 para 2010. Foi mais por isso do que pelo crescimento vegetativo da cidade. Tem impacto, sim, os novos domicílios, mas como a Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) está defasada, você tem esses valores que não são significativos para o crescimento vegetativo", justifica o secretário municipal de Finanças de Fortaleza, Alexandre Cialdini.

Quanto vale

Em outras palavras, o valor do imóvel levado em consideração pela Prefeitura na hora de aplicar o IPTU está aquém do valor corrente no mercado, na hora de vender o mesmo imóvel.

A questão da atualização de tal planta já vem sido discutida há bastante tempo por diversas gestões municipais na cidade, e sempre é alvo de muitas polêmicas, já que mexe diretamente com o bolso do contribuinte. Na prática, Fortaleza possui um IPTU per capita entre os mais baixos das capitais brasileiras, inferior inclusive ao de grandes cidades nordestinas como Recife (Pernambuco) e Salvador (Bahia), que possuem porte semelhante. Além deste aspecto, ainda há a alta inadimplência com este tributo, que impede o crescimento das receitas.

O Diário do Nordeste dá continuidade à série, iniciada no último domingo, que discute o crescimento da Capital cearense e o avanço de suas finanças, assim como trata, nesta edição, de tais questões que envolvem os desafios da habitação e as realidades e perspectivas para os cofres municipais na cobrança devida pela propriedade de imóveis e terrenos na cidade.

Expansão é para o lado leste

Fortaleza cresce para o leste. O mercado imobiliário tem encontrado na área da Avenida Washington Soares, Oliveira Paiva e Edilson Brasil Soaréz, chegando até Lagoa Redonda e Messejana, o seu maior ponto de desenvolvimento nos últimos 15 anos, segundo aponta o tesoureiro do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), Armando Cavalcante. O aumento no número de imóveis nessa região, boa parte deles de maior valor, deverá contribuir para a elevação da arrecadação municipal com o IPTU.

Cavalcante: "Maior ponto de desenvolvimento nos últimos 15 anos foi na Washington Soares, Oliveira Paiva e Edilson Brasil Soaréz" FOTO: DIVULGAÇÃO

Dados do Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro de 2011 comprovam a afirmação de Cavalcante. No ano passado, foram lançados em Fortaleza 32 empreendimentos, 85 torres e 5.011 unidades. Do total de empreendimentos, 94% são residenciais verticais (30) e 6% comerciais (2). O levantamento mostra que, das cinco mil unidades, 1.042 são no bairro Messejana. O segundo lugar no número de unidades, com 918, foi o bairro Engenheiro Luciano Cavalcante, também na zona leste da Capital.

Outros bairros

"A tendência é que este crescimento continue na direção do Eusébio, que já é um Município dormitório de Fortaleza. Contudo, não se pode desprezar o crescimento dos outros bairros, tais como Fátima, Montese, Parquelândia, Antonio Bezerra, etc", completa Cavalcante, que é ex-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE).

Segundo ele, Beira Mar, Meireles, Aldeota, Washington Soares e adjacências, Bezerra de Menezes, 13 de Maio, Montese, Edson Queiroz e Messejana são as regiões mais valorizadas da cidade, mas essa realidade, aos poucos, pode ir mudando. "A falta de terreno nos bairros mais nobres e seu preço alto fez com que as construtoras procurem terrenos mais periféricos, para poderem viabilizar o seu empreendimento e atender a classe média B e C. O centro de Messejana deve ter sido, proporcionalmente, o ponto de maior valorização de Fortaleza, em virtude do desenvolvimento do comércio local e o aumento do poder aquisitivo da classe C", avalia.

A pesquisa mostra ainda a forte valorização do setor imobiliário na cidade. Destes novos empreendimentos lançados, o valor médio dos residenciais é de R$ 323 mil, e o comercial, de R$ 198 mil. O preço mediano do metro quadrado atualmente é de R$ 4.570. O mais caro entre os lançamentos é o do Meireles, no valor de R$ 6.150, em média; o mais barato, na média de R$ 2.450, foi o de Messejana. Segundo Cavalcante, não há, todavia, mudança no perfil das novas residências na cidade. "O imóvel de alto valor nunca vai cair, assim como de valor mais baixo. Não é uma disparidade, e sim uma realidade do mercado. O novo rico sempre irá comprar mansões e o pobre sempre sonhará em comprar a casa própria". (SS)

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