Lançamentos do MCMV para a classe média devem focar em áreas nobres de Fortaleza

Os lançamentos imobiliários para morar em Fortaleza devem migrar de áreas mais afastadas rumo a regiões centrais e nobres da Capital, conforme análise feita por especialistas no setor.

A tendência é de que bairros como Guararapes e Luciano Cavalcante, por exemplo, sejam destino de investimentos de construtoras para os públicos da faixa 4 do novo Minha Casa, Minha Vida (MCMV), programa do Governo Federal.

Essa categoria teve os limites atualizados no último dia 22 de abril. Agora, para uma pessoa financiar um imóvel pelo programa, a renda mensal familiar pode ser de até R$ 13 mil, e as residências podem custar até R$ 600 mil.

Segundo Fábio Tadeu, consultor da Brain Inteligência Estratégica, o segmento da faixa 4 do MCMV não era mais priorizado pelas construtoras por dificuldades em encaixar os preços dos imóveis na capacidade de pagamento do consumidor.

"Com a criação do faixa 4, a tendência clara é de um aumento da oferta dessa classe média baixa, que é o início da classe média para apartamentos que vão de 50 m² até 80 m² quadrados, dependendo do preço, maiores do que o econômico atual", projeta.

Imóveis ficarão localizados em regiões mais nobres, apontam especialistas

Na perspectiva de crescimento do setor imobiliário em Fortaleza, Tadeu aponta que os imóveis voltados para a faixa 4 devem ser os novos alvos das construtoras cearenses.

"Temos bairros como na região da Maraponga, acima do Cambeba, trecho do Edson Queiroz que vão para o Eusébio, Guararapes. Caucaia tende a se desenvolver bastante, com bairro planejado", elenca.

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Sérgio Macedo, diretor de estatística do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), acrescenta que os desafios enfrentados pelas construtoras para emplacarem empreendimentos com valores mais competitivos devem ser, pelo menos em parte, resolvidos.

Isso inclui imóveis nos bairros Guararapes e Luciano Cavalcante, que atualmente concentram empreendimentos de padrões acima do econômico - fora das faixas de financiamento do MCMV.

Na nossa concepção, essas tipologias do apartamento vão se adaptar, ficando menores e chegando em regiões mais valorizadas. Vai conseguir trazer esse produto para o Luciano Cavalcante, dando qualificação melhor em regiões para as pessoas que podem investir até R$ 600 mil".

"Upgrades" em imóveis podem atrair públicos do MCMV

Se esses empreendimentos da faixa 4 do MCMV podem focar em regiões mais nobres - com custo mais elevado do metro quadrado (m²) por causa do terreno -, os atrativos para os consumidores devem seguir a mesma lógica.

Para Sérgio Macedo, as adaptações passam principalmente pela redução no tamanho dos imóveis, em especial nas unidades residenciais (apartamentos).

Isso não significa retirar comodidades dos potenciais compradores, mas sim adaptar às necessidades de mercado, incluindo serviços de unidades de padrões mais altos, como "suíte master" e lavabo. 

"Havia produtos que fazíamos com dois quartos, antigamente com áreas de 55 m², 60 m². Hoje está indo para uma tipologia de 42 m² com uma suíte, mais um quarto e mais um lavabo/ banheiro. Consegue compactar mais o tamanho do imóvel e chegar a esse preço em regiões melhores", avalia.

O especialista da Brain Inteligência, no entanto, alerta para os cenários de preços mais altos dos imóveis que chama de "diferenciados".

"Tem lançamentos com fachada mais bonita, área de lazer mais sofisticada, mais espaço, e inclui uma série de diferenciais que aumentam custo e, consequentemente, preço", lista.

"Outras empresas estão usando a estratégia de entregar, com a mesma metragem, um produto mais simples ou mais longe, em região mais barata, roubando os clientes do produto diferenciado. Tem clientes que estão dispostos a pagar mais por um produto diferenciado, mas também os que querem uma boa metragem que solucione a vida dele. Tem que ter produto para os dois, e não só dos diferenciados", esclarece Tadeu.

Lançamentos imobiliários em 2026 ultrapassam R$ 2,4 bilhões em VGV

Na manhã dessa quarta-feira (29), o Sinduscon-CE, em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, divulgou o balanço dos lançamentos imobiliários no 1º trimestre em Fortaleza, com recordes no Valor Geral de Vendas (VGV).

O indicador ultrapassou a marca dos R$ 2,43 bilhões nos três primeiros meses de 2026, 38% a mais do que no mesmo período do ano passado.

Boa parte desse índice foi puxado pelas cerca de 4,5 mil unidades imobiliárias lançadas na Capital e na Região Metropolitana de Fortaleza (RMF), composta no levantamento por Aquiraz, Caucaia, Eusébio e Maracanaú.

"É o melhor trimestre de todos os tempos no setor imobiliário. A expectativa do ano é continuar forte, não tem muito o que mudar. O primeiro trimestre sempre é o mais fraco, e a gente vem com um número já ultrapassando todas as barreiras do que aconteceu no mercado imobiliário", celebra Sérgio Macedo.

Quando são considerados os padrões de imóveis, o segmento Econômico permanece como destaque, com 2,36 mil unidades lançadas, 165% a mais do que nos três primeiros meses de 2025.

Foram 1,18 mil unidades de demais padrões no primeiro trimestre deste ano, 15% a menos no comparativo. Apesar disso, o VGV desses imóveis aumentou 21%, chegando a R$ 950 milhões.

Apartamentos são prioridades em Fortaleza

Esses resultados, conforme Fábio Tadeu, deixam claro que o consumidor que compra um imóvel em Fortaleza opta principalmente por produtos conectados à praticidade, representados sobretudo pelos apartamentos.

Para demais empreendimentos novos, que priorizem "qualidade de vida e bem-estar", como definido pelo especialista, são a fatia responsável pelos loteamentos, focados na RMF. "Em casas, os cômodos são maiores, tem um quintal que, às vezes, cabe uma piscina, dependendo da renda, pode ter churrasqueira", expõe.

Sebastião Moraes, 1° diretor-tesoureiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), afirma que a maior procura do público por imóveis novos tem sido em Fortaleza. 

"Na RMF, a procura tem sido principalmente no Porto das Dunas. Muita gente fala em segunda moradia, mas tem muita gente que já mora no Porto das Dunas. Existe muito a procura também para primeira moradia", detalha.