Dívidas de taxas condominiais acumuladas podem resultar na perda do imóvel

Negociação pela via administrativa, junto ao síndico, é a melhor forma de evitar que as dívidas se tornem uma ação na Justiça

Homem e mulher sentam de um lado de uma mesa com as mãos apoiadas enquanto outro homem senta na frente deles mostrando uma calculadora. Na mesa há também uma chave e uma casa em miniatura
Legenda: Mesmo com dívidas, condôminos não podem perder direitos básicos no condomínio
Foto: Shutterstock

Taxas de condomínio não pagas podem virar ações na Justiça e, além das multas e juros, os devedores podem até perder o imóvel para arcar com as dívidas. A inadimplência, no entanto, não pode resultar em cobrança vexatória ou perda de direitos para o condômino devedor. Para evitar desgastes, tentar quitar os débitos de forma extrajudicial é o melhor caminho. 

De acordo com Renato Stuani, advogado e síndico profissional, o síndico não tem autoridade para perdoar dívidas, multas ou juros de taxas atrasadas. No entanto, a partir de uma negociação, o valor devido pode ser parcelado para facilitar o pagamento por parte do condômino.

“Nós estamos de fato vivendo uma situação muito atípica de pandemia, pessoas se desempregando, tendo reduções nos seus ganhos. O síndico não tem força ou poder para dispensar [o pagamento]. A cota condominial é para pagar as despesas ordinárias do condomínio, a conta de energia, de água, os prestadores de serviço. E essas pessoas não dispensam seus pagamentos”, explica.

Como o administrador deve seguir o regimento interno do condomínio, é importante saber qual o prazo máximo de espera descrito na convenção antes de a dívida virar uma ação judicial. Renato explica que, em alguns locais, trinta dias de atraso já é suficiente para que o assunto seja judicializado. Em outros, o prazo chega a 90 dias antes de a Justiça ser acionada. 

"Às vezes a pessoa está momentaneamente passando por uma situação difícil, aí venceu com 30 dias e você já executa logo judicialmente? É uma questão até humanitária do condomínio ter essa paciência de esperar pelo menos 90 dias”, opina.

Para os síndicos, Stuani também acredita que o melhor caminho é resolver de forma extrajudicial, caso seja de interesse do condômino. “Você evita o desgaste do Judiciário, a morosidade, e expor aquele condômino. Ao tentar resolver de uma forma administrativa você se solidariza com o morador”, diz.

Penhora do bem de família

Caso não seja possível fazer a negociação ou quitação das dívidas, o imóvel pode ser penhorado pela Justiça, mesmo que ele seja um bem de família, ou seja, “um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”, de acordo com o artigo 5º da lei 8.009/90. 

Conforme essa legislação, o bem de família não pode ser penhorado devido a “dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza”. No entanto, as taxas condominiais são exceção.

Segundo o artigo 1.715 do Código Civil, “o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”. Com a penhora, o imóvel pode ir a leilão e o dinheiro conseguido é utilizado para pagar os débitos do morador. O restante do valor é devolvido à família.

Condômino tem direitos mesmo com dívidas

Apesar de taxas condominiais atrasadas, os condôminos devedores não podem ser proibidos de utilizar os espaços comuns do prédio, ter acesso a gás, água ou eletricidade, até mesmo se essas contas sejam rateadas entre todos os moradores.

“Isso é totalmente ilegal. Você não pode restringir o direito de ir e vir do condômino. Não posso impedi-los de fazer uso de nenhuma área. A pessoa vai poder usar salão de festa, piscina, academia, tudo. Ela tem direitos iguais”.

O único direito que o condômino pode perder é o de ter o voto válido nas assembleias do condomínio. No entanto, o descarte do voto também precisa ser feito de forma discreta, sem causar nenhum tipo de vexame ao devedor. Caso contrário, o síndico pode responder por danos morais.

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