Usucapião: o que é, como funciona, tipos e como fazer
Método permite garantir a função social de um bem
Você provavelmente já ouviu falar de alguém que se tornou dono de um terreno, ou de um imóvel, quando ocupados por um determinado tempo, mesmo que estes não fossem originalmente da pessoa. Essa prática tem nome e é amparada por lei: usucapião.
A legislação brasileira permite que uma pessoa adquira e regularize a propriedade de um bem para seu nome, sendo móvel ou imóvel, após um determinado período de tempo, desde que ininterrupto, e somente após atender a uma série de requisitos exigidos pela lei.
O que é o usucapião?
Segundo esclarece o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, secção Ceará (OAB-CE), Gilvando Figueiredo Junior, o fundamento principal do usucapião está assentado no princípio da utilidade social ou função social da propriedade, ou seja, trata-se de um meio de garantir a função social de uma propriedade ou outros bens, desde que não haja a objeção de terceiros. O usucapião é um instituto regulado pelo Código Civil Brasileiro.
Quais os tipos de usucapião?
Conforme o advogado, os tipos de usucapião se diferenciam pelo tempo de posse, tipo de uso, tipo de imóvel, se urbano ou rural; pela existência ou não de justo título; tamanho do imóvel e qualidade do possuidor.
O usucapião pode ser aplicado para bens móveis, sendo aqueles que podem ser movidos, como veículos, móveis, eletrodomésticos, e demais equipamentos; e em bens imóveis, como terrenos, casas, apartamentos, prédios, entre outros.
A partir disso, existem derivações entre os tipos de usucapião, que são classificadas entre Extraordinária, Ordinária, Especial Rural, Especial Urbana, entre Cônjuges ou Companheiros e Coletiva, cada um contendo seus prazos e requisitos.
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Usucapião de bem imóvel
*Extraordinária
Para o pedido de usucapião extraordinária, é preciso ter a posse do imóvel por 15 anos ininterruptos e sem a oposição do dono original, mas segundo Gilvando Figueiredo, esse tempo pode diminuir para 10 anos, "caso o possuidor tenha estabelecido moradia habitual ou atividade de caráter produtivo na terra".
Ordinária
Para entrar com o pedido de usucapião ordinária, a pessoa precisa ter posse do imóvel por no mínimo 10 anos sem interrupção, Justo Título materializado em um documento público, e Boa-fé, que se configura pelo desconhecimento de haver algum problema com o bem.
O prazo pode ser reduzido para cinco anos caso o local seja a moradia do possuidor ou se algum investimento econômico ou social tenha sido feito do local, segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-CE.
Especial Urbana
Os requisitos para obter o usucapião especial urbana é o tempo mínimo de cinco anos contínuos, área da posse de até 250 m², uso para moradia ou de sua família, e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Também é necessário ter inexistência de oposição à posse e não ter recebido esta forma de usucapião anteriormente.
Especial Rural
Na solicitação de usucapião especial rural, a posse deve ter tempo mínimo de cinco anos, área de posse de até 50 hectares, uso da terra para moradia e produtividades econômica conjuntamente e a exigência de não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
Especial Coletiva
O usucapião especial coletiva é quando a posse é exercida por diversas pessoas, com requisitos similares a especial urbana. O prazo é de cinco anos, exigência de que a área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor e que estes sejam de baixa renda, além de não poder ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Especial Familiar
O usucapião familiar é quando acontece entre cônjuges ou companheiros. Neste caso, segundo Gilvando Figueiredo, a posse requer tempo mínimo de dois anos, o imóvel urbano tem que ser até 250 m², e sua utilização deve ser para moradia.
É exigido também que tenha existido uma propriedade anterior comum a duas pessoas casadas ou em união estável e posteriormente ter existido um abandono de lar, seja ele voluntário, afetivo, material e econômico, por uma delas. "Além disso, é importante frisar que o cônjuge abandonado não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural para poder usucapir", acrescenta o advogado.
Usucapião de bem móvel
Extraordinária
O usucapião extraordinária de bens móveis tem como requisito a posse ininterrupta por cinco anos, inexistência de oposição à posse, não sendo necessário título ou boa-fé.
Ordinária
No caso dos bens móveis, o pedido de usucapião ordinária deve atender aos requisitos de tempo mínimo e ininterrupto de três anos, justo título e boa-fé, além da inexistência de oposição à posse.
Quanto Custa fazer um usucapião?
Segundo Gilvando Figueiredo Junior, não há como se padronizar os custos para fazer um usucapião. "Porém, uma referência de cobrança que geralmente o mercado utilizar varia entre 10% a 30% do valor do imóvel, dependendo das especificidades de cada caso", diz.
Documentos necessários
Os documentos mais relevantes para uma ação de usucapião prosperar são os seguintes:
- Comprovante de Renda;
- Certidão de Efeitos Possessórios (retirado no Cartório Distribuidor);
- Espelho do IPTU, Planta de Localização do Imóvel e Certidão de Quitação Fiscal (retirado por ofício na Prefeitura);
- Memorial descritivo do imóvel, assinado por um engenheiro;
- Certidão de Ônus Reais (retirado por ofício no cartório de Registro de Imóveis);
- Certidão de Ônus Reais de Confrontantes (direita, esquerda e fundos, retirado por ofício ao cartório de Registro de Imóveis);
- Fotos do local;
- Documentos que possam comprovar a posse prolongada (Ex.: últimos 5 carnês de IPTU, Notas Fiscais com endereço do imóvel ou de materiais de construção de benfeitorias);
- Certidão de tempo de contrato nas concessionárias de fornecimento de água e energia;
- Declaração confeccionada pelas Testemunhas que afirmem a posse do imóvel, junto com identidade, CPF e Comprovante de Residência das mesmas.
*Gilvando Figueiredo Junior é advogado graduado pela Faculdade de Direito da Universidade de Fortaleza, pós-graduado no Curso de Especialização em Direito Imobiliário pela Universidade Estácio de Sá, Pós-Graduado no Curso de Especialização em Direito Público e Constitucional, atualmente Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil – Secção do Ceará (OAB-CE).
