Atualização de imóveis no IR 2026: saiba como pagar alíquota reduzida e economizar na venda

Com o prazo para a entrega do Imposto de Renda 2026 já em vigor, os contribuintes ganharam uma ferramenta estratégica para valorizar seu patrimônio e reduzir a carga tributária futura: a atualização do valor de mercado dos imóveis.

A medida permite que o proprietário ajuste o valor do bem na declaração pagando uma alíquota de apenas 4% sobre a diferença, um percentual bem inferior ao cobrado habitualmente no momento da venda.

Tradicionalmente, os imóveis devem ser declarados pelo custo histórico de aquisição. Luciana Coimbra, contadora e conselheira do CRC-CE, explica que o bem permanece registrado pelo valor de compra, mesmo que a aquisição tenha ocorrido há décadas. 

Essa defasagem gera um alto imposto sobre o ganho de capital no momento da alienação do bem.

"A atualização permite trazer esse valor para perto do que ele vale hoje no mercado, pagando apenas 4% de imposto sobre essa diferença. Sem essa atualização, se você for vender esse imóvel, o ganho de capital será tributado entre 15 e 22,5%", explica a especialista.

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Quando a conta fecha?

Apesar da economia imediata na alíquota, a atualização exige planejamento. De acordo com a especialista, o benefício é proporcional ao tempo que o contribuinte permanece com o imóvel após o ajuste. "Se vender antes de três anos o benefício é praticamente zero. Você pagou os 4% à toa", alerta Luciana.

O aproveitamento integral da atualização só ocorre após 15 anos, começando a se tornar vantajoso na prática após um período de 7 a 10 anos. Por isso, a recomendação técnica é de cautela para quem não pretende se desfazer do patrimônio.

"Só atualize se houver a intenção real de venda no médio prazo", reforça a contadora, destacando que, para imóveis que serão transmitidos por herança, a antecipação do imposto pode não ser interessante.

Como as reformas ajudam a reduzir o imposto na atualização de 4%

A estratégia de declarar reformas estruturais e ampliações funciona de forma complementar à atualização pelo valor de mercado. Como a nova regra permite ajustar o preço do imóvel pagando apenas 4% sobre a diferença entre o valor antigo e o atual, quanto maior for o custo de aquisição registrado, menor será essa "distância" tributável.

Ao somar as notas fiscais de obras ao valor do bem, o contribuinte aumenta legalmente o custo histórico de compra, reduzindo a base de cálculo do imposto e garantindo que o DARF de 4% incida sobre um montante menor.

Passo a passo para declarar

Para realizar o procedimento corretamente, o contribuinte deve seguir quatro pontos fundamentais:

• Ficha de Bens e Direitos: o valor em 31 de dezembro deve refletir o novo montante atualizado;
• Pagamento do imposto: deve-se utilizar o código de DARF 5765;
• Discriminação: é obrigatório descrever que a atualização foi feita com base na Lei 14.973, informando os valores anterior e novo;
• Programa de Ganhos de Capital (GCAP): é necessário preencher o GCAP antes de importar os dados para a declaração.

Além disso, é essencial manter guardado um laudo de avaliação do imóvel, pois a Receita Federal pode exigi-lo para comprovar a veracidade do valor de mercado informado.

Regras básicas do IR 2026

• Prazo: aentrega começou em 23 de março e vai até 29 de maio de 2026;
• Obrigatoriedade: deve declarar quem recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 em 2025 ou rendimentos isentos/tributados na fonte a cima de R$ 200 mil;
• Multas: quem perder o prazo está sujeito a multa mínima de R$ 165,74, podendo chegar a 20% do imposto devido;
• Retificação: se cometer erros ou esquecer dados, o contribuinte pode enviar uma declaração retificadora para substituir a anterior e evitar a malha fina.

Dicas importantes

1. Documentação: guarde todos os comprovantes e notas fiscais por pelo menos cinco anos;
2. Tecnologia: utilize o site "Meu Imposto de Renda" ou o aplicativo oficial para facilitar o preenchimento online;
3. Verificação de pendências: consulte regularmente o portal e-CAC para verificar se há inconsistências e regularizar sua situação fiscal rapidamente.