Com o prazo para a entrega da declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) terminando nesta sexta-feira (29), às 23h59 (horário de Brasília), quem vendeu um imóvel precisa ficar atento na hora de acertar as contas com o leão.
A ação envolve não apenas a transação comercial, mas também uma série de obrigações fiscais que podem impactar o bolso do contribuinte.
De acordo com Charles Henrique Silva Ferreira, contador e conselheiro do Conselho Regional de Contabilidade do Ceará (CRC-CE), o planejamento e o conhecimento das normas da Receita Federal são essenciais para evitar prejuízos e garantir a conformidade com a lei.
"Diferentemente do ajuste anual do Imposto de Renda, a apuração sobre o lucro na venda de um bem deve ser feita de forma imediata".
Segundo Charles, o contribuinte deve utilizar o programa GCAP (Apuração de Ganho de Capital) para realizar o cálculo, que consiste no valor da venda subtraído do custo atualizado do imóvel.
Um ponto crucial é o prazo: o imposto deve ser recolhido por meio de um DARF no mês subsequente ao da venda. Após esse processo, o arquivo gerado pelo GCAP deve ser guardado para ser importado na declaração de ajuste anual do ano-calendário seguinte.
Hipóteses de isenção total e parcial
A legislação brasileira prevê situações em que o vendedor pode ficar isento do pagamento de tributos. Conforme explica o conselheiro do CRC-CE, existem dois cenários principais de isenção total:
- Imóvel único até R$ 440 mil: Se o contribuinte possui apenas um imóvel e o vende por um valor que não ultrapasse R$ 440 mil, ele fica isento do ganho de capital, desde que não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos;
- Reinvestimento em 180 dias: de acordo com a Lei 11.196/2005, o vendedor de um imóvel residencial que utilize a totalidade do valor para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de um prazo de 180 dias também garante isenção total.
Charles Henrique ressalta que, se apenas parte do dinheiro for aplicada na nova compra, por exemplo, vendendo por R$ 1 milhão e comprando outro por R$ 800 mil, o imposto de 15% incidirá proporcionalmente sobre a diferença de R$ 200 mil não aplicada. Esse benefício também respeita o intervalo de uso de cinco anos.
Benfeitorias e reduções por tempo de existência
Outra estratégia legal para reduzir o imposto é o registro de melhorias no imóvel. O contador destaca que todos os gastos com reformas e benfeitorias, desde que comprovados por notas fiscais e recibos, podem ser somados ao custo de aquisição na declaração de Imposto de Renda.
Por exemplo, se um imóvel comprado por R$ 300 mil passou por uma reforma de R$ 100 mil, seu custo de aquisição para o Fisco passa a ser de R$ 400 mil, diminuindo o lucro tributável em caso de venda futura por R$ 500 mil.
É necessário guardar essa documentação por um período de cinco anos para eventual comprovação junto à Receita Federal.
Além disso, o tempo de permanência com o imóvel gera reduções automáticas calculadas pelo GCAP. Imóveis com até 15 anos de existência possuem uma redução de 16% no ganho de capital, enquanto aqueles com mais de 20 anos contam com uma redução de 28%.
Imóveis adquiridos antes de 1968 possuem isenção total do imposto.
A correta inserção de dados como valor, data de aquisição e benfeitorias no programa GCAP é o que garante que todos esses fatores de redução e isenção sejam aplicados de forma automática e segura, conclui o contador e conselheiro do CRC-CE.
.webp?f=4x3&h=1080&w=1920&$p$f$h$w=90e2a49)
.webp?f=4x3&h=1080&w=1920&$p$f$h$w=87a4063)
