Enquanto o Ceará tem um déficit habitacional estimado em cerca de 227 mil unidades, há 213 mil imóveis de uso ocasional – classificado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) como domicílios particulares utilizados para descanso em fins de semana, férias ou conveniência do trabalho. Ou seja, na prática, funcionam como “segundas casas”.

O cenário nacional segue o mesmo padrão: enquanto o país tem necessidade de 6,21 milhões de residências, há 6,67 milhões de imóveis utilizados somente às vezes.

Os resultados do déficit habitacional, referentes a 2022, foram calculados pela Fundação João Pinheiro (FJP), instituição de pesquisa e ensino voltada à produção de estatísticas e indicadores demográficos e sociais, com base na Pnad Contínua (PnadC). Já o uso ocasional foi aferido pelo último Censo Demográfico do IBGE, realizado no mesmo ano.

O déficit é complexo e engloba o número de moradias necessárias para a solução de necessidades básicas habitacionais em algumas situações:

• deficiência do estoque de moradias;
• precariedade das construções ou desgaste da estrutura física;
• necessidade de acesso à habitação por coabitação familiar não desejada;
• domicílios em áreas urbanas cujo valor do aluguel compromete o orçamento familiar.

Enquanto isso, se multiplicam cada vez mais, especialmente nas áreas litorâneas, as chamadas “segundas residências”. O termo é aplicado por geógrafos sobre propriedades usadas de modo temporário por pessoas que mantêm residência principal ou permanente em outra localidade.

O fenômeno escancara profundas desigualdades sociais no Estado: enquanto parte da população consegue investir em dois ou mais imóveis, alguns deles em complexos de luxo, outra segue carente de ter onde se fixar, sujeita a condições insalubres em ocupações irregulares ou violentada em processos de remoção dos territórios.

Na reportagem especial “Onde morar?”, o Diário do Nordeste investiga como o fenômeno das segundas casas ganha força no Ceará, por que o déficit habitacional não dá sinais de redução e quais alternativas são possíveis para dar chão, parede e teto a quem precisa.

Cidade para turista ver

Alexandre Queiroz Pereira, professor do Departamento de Geografia da Universidade Federal do Ceará (UFC), ressalta que o uso de segundas casas tem sido encarado como uma modalidade de turismo há décadas, já que exploram casas de campo, de praia ou de montanha.

Desde os anos 1970, observa o pesquisador, áreas litorâneas vivenciaram um aprimoramento de rodovias e de oferta de infraestruturas urbanas como forma de atrair a produção de imobiliário turístico, antes moldado em casas e mansões perto das praias, mas hoje traduzido em resorts, complexos e grandes condomínios.

Embora gere maior fluxo de pessoas e movimente a economia, esse processo pode fragilizar relações econômicas nativas, como a pesca e o artesanato, e provocar a dispersão de habitantes locais para outras áreas. Afinal, quem consegue manter residência num entorno cada vez mais caro e marcado pela especulação imobiliária?

“A cultura da segunda residência é captada pelo mercado, que transforma isso em negócio. Em termos de benefícios, sempre se fala da urbanização dos lugares, talvez do aumento dos serviços, algumas oportunidades de emprego. Por outro lado, há todo o impacto do uso dos recursos naturais, o encarecimento das habitações e o problema da sazonalidade, que às vezes esvazia os lugares e os torna pouco atrativos para se viver”, descreve.

Em resumo, isso resulta na valorização de porções restritas no território e tem, como principal consequência, uma segregação socioespacial que causa a substituição dos habitantes fixos por não residentes – constituídos, em maioria, por veranistas e turistas. Assim, cria-se “uma certa periferização” das grandes cidades, aponta.

Imóveis feitos para alugar

Outro processo em curso que mexe na equação do déficit habitacional cearense é a popularização de sites para aluguel por temporada. Em julho de 2025, a plataforma AirDNA (que fornece informações sobre o mercado de aluguel de curto prazo) aponta que há 3.051 anúncios só em Fortaleza.

Esse modelo tem sido alvo de críticas, mundo afora, porque tem como principal consequência a manutenção do déficit: novas construções não têm sido direcionadas para a política de moradia, mas para preencher uma demanda de mercado.

Populações de cidades de Portugal e da Espanha, por exemplo, têm feito protestos contra plataformas como o Airbnb, tendo como pano de fundo uma crise na moradia e o turismo excessivo. Em determinadas áreas de grande fluxo, o preço dos aluguéis aumentou consideravelmente sem que o reajuste salarial tenha acompanhado.

“Vamos ter que buscar habitação para pessoas que antes não tinham problemas de moradia, e agora passam a ter, porque unidades que poderiam ser destinadas à moradia permanente são retiradas do mercado”, ressalta Caroline.

Para Caroline Benevides, doutora em Engenharia do Território e vice-presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Ceará (CAU-CE), no caso de Fortaleza, o poder público precisa buscar formas de regulamentar essas plataformas sob pena de lidar com um problema ainda maior: complicar a moradia não só da população de baixa renda, mas também da classe média.

Além disso, quando determinada porção da cidade é destinada ao turismo, o poder público precisa investir em uma série de novos serviços – água, luz, saneamento, mobilidade e coleta de lixo – para tornar apropriadas regiões que antes não estavam previstas para adensamento urbano.

Em cadeia, isso pressiona outros municípios da Região Metropolitana, que são procurados como forma de “refúgio” por quem pode pagar um pouco mais. “Já temos poucos recursos, a autonomia dos municípios é limitada, e a habitação é uma questão com muitas interfaces. Isso atinge o meio ambiente, as cidades e todos nós”, preocupa-se a urbanista.

Impactos são danosos de crianças a idosos

Valéria Pinheiro, diretora-presidente da Ser Ponte, doutoranda em Sociologia e membro da Frente de Luta por Moradia Digna (FLMD), articulação de comunidades, movimentos e assessorias técnicas de Fortaleza que busca a efetivação do Direito à Cidade, aponta que ocupações irregulares são frequentes porque terra “é muito cara” e “não há política de acesso à terra urbana de qualidade”.

“Ninguém vive suspenso no ar: as pessoas precisam ter um lugar onde descansar, guardar coisas, conviver com a família. A moradia também é porta de entrada para outros direitos básicos. Sem endereço, não conseguem matrícula em escola, consulta em posto… vários equipamentos públicos se vinculam a isso”, ressalta. 

Notadamente são famílias chefiadas por mulheres, negros e negras, que vivem de bicos e não têm trabalho formal, por isso essa dificuldade de manter uma casa e pagar aluguel. 

Vivendo nessa insegurança, muitas delas são submetidas a expulsões violentas das ocupações, gerando “um empobrecimento ainda maior de quem já é pobre”. Além disso, muitas crianças deixam de seguir a vida escolar regular, e idosos interrompem tratamentos na saúde pública.

“Essa mobilidade entre ocupações faz com que essas pessoas não criem vínculos. Isso parece um fator menor, mas não é. Tem a questão do pertencimento, da identidade, das relações comunitárias, da solidariedade. As pessoas se ajudam e dividem tarefas, mas essa relação se torna difícil pela ameaça de sair, de perder a casa de repente”, ressalta.

41% 

da população de Fortaleza vive em apenas 11% do território, segundo o Plano Local de Habitação de Interesse Social de Fortaleza (PLHISFor). Os dados revelam uma intensa densidade territorial: é muita gente vivendo em pouco espaço.

Para Caroline Benevides, do CAU-CE, a fragilidade desses locais é uma marca profunda da desigualdade social na cidade. “Segundo o Plano Plurianual 2022–2025, existem 856 assentamentos precários em Fortaleza, com cerca de 271 mil famílias. Mas a gente tem visto essas ocupações se intensificarem cada vez mais”, observa.

Ela entende que o problema ainda pode se agravar porque o fluxo migratório de cidades do interior para a capital continua, ainda que sem a mesma intensidade da década de 1990. Isso pode ser reflexo da falta de incentivos e benefícios em áreas rurais e tende a aumentar com as mudanças climáticas. “Afinal de contas, a capital ainda oferece um certo suporte maior do que municípios mais distantes”, cita.

Faltam 220 mil casas só em Fortaleza

Apesar de a FJP estimar déficit habitacional em 227 mil unidades no Ceará como um todo, Fortaleza deve precisar, sozinha, de 220 mil. É o dado fornecido por Jonas Dezidoro, titular da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Habitacional (Habitafor), em entrevista ao Diário do Nordeste. Segundo ele, a estimativa reflete o número de pessoas cadastradas na Prefeitura aguardando moradia. 

A meta da gestão atual é, até 2028, construir 5 mil novas casas e fazer a regularização fundiária de 50 mil imóveis – dar o papel da casa a núcleos urbanos já ocupados pode retirar do cadastro municipal pessoas com insegurança jurídica sobre a propriedade –, além de mais melhorias habitacionais e novas vagas para aluguel social (hoje são 1.050).

“Nas melhorias, a gente quer atacar muito forte a questão das casas sem banheiro. Às vezes, não é só o banheiro: não tem ligação com encanamento de água, esgoto, fiação elétrica, teto que pode desabar. A gente tá muito focado em reduzir esse déficit habitacional que não se reduz só com produção de casa”, afirma.

O ponto central da regularização fundiária é levar dignidade para aquela pessoa. Imagina você ter uma casa e não ter a certeza de que é sua. O papel da casa te dá essa certeza.

O gestor ainda cita que a gestão discute a reutilização de imóveis públicos ou particulares ociosos através do programa Retrofit e a busca por soluções inovadoras, como Parcerias Público-Privadas (PPPs) para aluguel social. Por essa ideia, ainda em desenvolvimento, uma construtora parceira constrói um prédio de interesse social e a Prefeitura aluga parte das unidades para pessoas em vulnerabilidade social. 

“Você pega uma pessoa que não tem habitação porque não tem emprego. Se você põe numa moradia segura, bem estruturada, e ela no futuro consegue um emprego, vai ter condições de comprar a casa dela. Então ela desocupa aquele apartamento para outra que precisa, e a gente vai fazendo esse rodízio”, ilustra.

A arquiteta e urbanista Carolina Guimarães, cofundadora do Quintau Coletivo, confirma que uma pauta urgente para reduzir o déficit na cidade é a ocupação de prédios abandonados no Centro, já que a medida consegue aproveitar imóveis vazios num contexto urbano já com infraestrutura e serviços conectados. 

“A gente precisa habitar o Centro, não passar uma temporada. Você consegue revitalizar o bairro ao passo em que incide sobre o déficit. Acho que a ocupação do Centro é um caminho urgente para levantar a pauta das cidades sustentáveis e otimizar os recursos públicos”, idealiza.

A assessora técnica ainda ressalta a necessidade de remodelar o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Desde que foi criado, nos anos 2010, o programa federal recebeu críticas porque instalou um grande volume de pessoas em áreas muito distantes, sem qualquer estrutura de serviços públicos. Longe da atenção do Estado, isso facilitou o domínio de alguns residenciais por organizações criminosas.

“Ainda há necessidade dele principalmente para receber famílias no contexto de novas ocupações urbanas, e outras que moram em áreas de risco, às margens de recursos hídricos ou de áreas verdes que precisam ser recuperadas”, entende.

“Já passou o tempo de remover todas as favelas. Hoje as comunidades têm identidade, história, cultura, movimentos sociais. São territórios ricos e de muita potencialidade. Isso precisa ser reconhecido para além das precariedades”, pensa Guimarães, destacando a necessidade de envolver os agentes do território na criação de soluções conjuntas.

Plano Diretor precisa ser atualizado

Caroline Benevides, vice-presidente do CAU-CE, lembra que a resolução do déficit também passa pela revisão do Plano Diretor, principal instrumento de planejamento e orientação do desenvolvimento urbano do município. Ele foi atualizado pela última vez em 2009, e já não representa os anseios da cidade – hoje a quarta mais populosa do Brasil, conforme o IBGE.

A Prefeitura de Fortaleza reinicia, em agosto, uma nova rodada de audiências públicas para discutir 8 grandes temáticas do Plano, incluindo áreas de risco, habitação e ambiente natural. Por lei, a elaboração exige ampla participação popular. O prefeito Evandro Leitão já declarou publicamente que espera votá-lo ainda em 2025.

Hoje a população clama por essa regularização, porque é por meio dela que vai conseguir realmente ter domínio sobre sua moradia, saber até onde pode crescer com a edificação, saber as regras que deve respeitar. Até hoje, essas regras não são claras.

Para Benevides, uma das discussões mais esperadas é a regulamentação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), criadas desde 2009 mas nunca regulamentadas oficialmente. Elas são áreas com grande concentração de pessoas em vulnerabilidade social e têm como objetivo regularizar ocupações informais e garantir acesso a serviços básicos de infraestrutura, como água, esgoto e eletricidade.

Por essas características, as ZEIS exigem tratamento especial na definição de parâmetros reguladores de uso e ocupação do solo. Hoje, Fortaleza tem 12 ZEIS prioritárias para receber análises e pesquisas que tornarão o processo de regularização mais compatível às necessidades e realidade das comunidades:

Carolina Guimarães, do Quintau, complementa: além da regularização dos zoneamentos e das melhorias habitacionais no entorno deles, é preciso pensar na manutenção do perfil social dos territórios para não ocorrer gentrificação – processo em que moradores de maior poder aquisitivo são atraídos por áreas, anteriormente de baixa renda, requalificadas.

“Investir em territórios já existentes precisa acompanhar medidas regulatórias e de monitoramento que evitem a expulsão lenta de um perfil populacional por um perfil mais rico. O zoneamento tem que respeitar os parâmetros desse território, para que ele não fique visado pelo mercado imobiliário e os habitantes se vulnerabilizem mais ainda”, indica.

Enquanto essa discussão macro não ocorre, em julho deste ano, a Prefeitura anunciou investimentos de R$6 milhões para a regularização fundiária das ZEIS Cais do Porto, Serviluz e Conjunto Aracapé. A ação deve garantir segurança jurídica a 4.217 famílias.

O que o Estado tem feito?

O Governo do Ceará tem parceria de investimentos com o Governo Federal para a produção de novas unidades habitacionais do MCMV, relançado em 2023. Nos últimos três anos, foram contratadas 3.108 unidades para o Estado, de acordo com balanço da Secretaria das Cidades (SCidades).

Estão previstos novos módulos dos Residenciais Cidade Jardim I e Conjunto Palmeiras, em Fortaleza, bem como São José, em Pacatuba; Santa Rita de Cássia, em Pacajus; e Campo dos Cariocas I, em Caucaia. Todos ficam na Região Metropolitana.

Outra ação estadual na área é o Programa Entrada Moradia Ceará, que concede subsídio de R$20 mil para a entrada de imóveis financiados pelo MCMV. Até maio deste ano, 5 mil beneficiários foram contemplados. A meta do programa é chegar a 10 mil famílias, totalizando investimento de R$ 200 milhões.

Atenta ao tema, a Confederação Nacional dos Municípios (CNM) entende que a abordagem predominante das políticas habitacionais nos três níveis de governo tem sido a produção de novas unidades habitacionais, mas também “negligencia investimentos em melhorias habitacionais que poderiam revitalizar e fortalecer territórios vulneráveis”.

Por isso, traça algumas alternativas possíveis de serem implementadas:

• apoio à Lei da Assistência Técnica de Habitação de Interesse Social (Athis), que traz diretrizes para garantir que as famílias de baixa renda tenham acesso à assistência técnica pública e gratuita para projetar e construir, reformar ou melhorar;
• auxílios para reforma: famílias podem receber subsídios financeiros diretos para fazer melhorias em suas casas; 
• crédito habitacional facilitado: linhas de crédito destinadas a reformas habitacionais oferecidas por instituições financeiras, sejam públicas ou privadas;
• pactuação de auxílio técnico e financeiro de municípios com os Governos Estaduais e Federal e parceria com universidades e o setor da construção civil. 

A entidade representativa reconhece que a questão é “crucial para melhorar a qualidade de vida da população das cidades no Brasil e garantir o direito constitucional à moradia adequada”.