O impacto gerado no mercado imobiliário na reanálise da tese sobre fator gerador do ITBI

Façamos uma reflexão do período que mostra o STF anulando a própria decisão firmada em 2021 sobre a definição do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A deliberação fez procuradores de municípios ingressarem com ações, a fim de garantir a cobrança do ITBI a partir da cessão de direitos nos contratos iniciais de compra e venda.

A determinação do Supremo Tribunal Federal (STF), em agosto passado, poderá gerar impactos negativos e situações polêmicas no mercado imobiliário. Não há como mensurar o prejuízo anunciado quando, a própria Corte, em momento passado recente, anunciou a definição do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) após a matrícula do imóvel no cartório de registro na respectiva zona.

A alteração fortalece leis constituídas por municípios que, na ocasião, oneram o cliente com a cobrança antecipada do ITBI antes do registro, escritura pública ou contrato bancário. A medida é aplicada para compras à vista e, ainda, na condição de alienação fiduciária. Tais valores são definidos entre 2% e 3% estimados pelo cálculo do bem adquirido – a cobrança pode assustar o comprador.

Desta forma, esclareço esse ponto burocrático que, após decisão do STF, em julgamento no plenário virtual, voltou a valer aquilo que era definido no Artigo 156, inciso II, da Constituição Federal: "Compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição."

Tal entendimento é inconstitucional, pois exigir cobrança de ITBI por ocasião de promessa de compra e venda ou por cessão de direitos não há transmissão da propriedade imobiliária, ou seja, não há registro da compra e venda em cartório de registro de imóveis. A Constituição fala que o fato gerador do ITBI ocorre somente com a transferência da propriedade.

A sociedade brasileira aguarda que o Plenário do STF não se curve aos argumentos municipais de impacto econômico-financeiro, e seja fiel à jurisprudência à luz da Constituição Federal. 

Washington Mendes é advogado especialista em Direito Imobiliário