"Querem congelar a cidade": Empresários criticam proposta de Plano Diretor de Fortaleza
Executivos da construção civil pedem rigor técnico nas discussões e falam em insegurança jurídica
Empresários da construção civil demonstram insatisfação e apreensão com parte das propostas do novo Plano Diretor de Fortaleza. Executivos ouvidos por esta Coluna afirmam que o projeto pode limitar, de forma aguda, o avanço do mercado imobiliário, do crescimento econômico e da geração de empregos.
Para Irineu Guimarães, diretor do Sinduscon-CE (Sindicato da Indústria da Construção Civil), o plano, no formato como está sendo desenhado, pode "congelar a cidade".
"Está se vendendo por aí que o Plano Diretor é sustentável porque aumenta as áreas verdes. Isso não é verdade. Muitas dessas áreas são privadas e vão exigir um esforço financeiro gigante da gestão para compensar. Vai gerar um ônus. O que nós pedimos é rigor técnico na definição dessas áreas", comenta o empresário.
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Crescimento ordenado
Para ele, o debate não pode pender para a política. "É preciso também se pensar no crescimento econômico e social da cidade. Existem, por exemplo, áreas com IDH precário em Fortaleza. A única forma de melhorar isso é urbanizar. Quando os empreendimentos chegam, eles trazem soluções de saneamento, drenagem e até mais segurança. A ocupação ordenada é sustentável porque obedece uma série de regras. Quando você deixa os espaços para a ocupação irregular, crescem as mazelas sociais".
Ele sugere ainda que seja criada uma nova instância para arbitrar as diretrizes e evitar que as inclinações políticas e eleitoreiras possam se sobressair no âmbito do Plano Diretor. "Erros no processo podem ocorrer, mas nós defendemos um dispositivo que possa reverter e modular essas falhas", propõe.
Mecanismo arrecadatório
Para o também diretor do Sinduscon-CE, José Carlos Gama, dois pontos são bastante preocupantes. O primeiro deles diz respeito à redução do índice básico de construção. Segundo ele, com base na atual proposta, o pagamento de outorga onerosa - hoje um instrumento indutor do planejamento urbano de Fortaleza - pode vir a se tornar um mecanismo simplesmente arrecadatório para o Município.
"Em função do encarecimento do pagamento da outorga onerosa, é possível que no primeiro momento haja uma queda significativa de solicitação de alvarás de construção por parte dos incorporadores até que eles possam equilibrar essa planilha de custos", comenta Gama.
Outro problema, segundo o empresário, é "o curtíssimo tempo para entrada em vigor do novo plano, de 120 dias após sua publicação".
"Esse prazo é insuficiente para adequar o sistema de informática da Seuma aos novos parâmetros aprovados pelo Plano Diretor, e a aprovação da Lei de uso e ocupação do solo, uma vez que a atual, de 2017, passa a ser incompatível com a proposta do macrozoneamento que consta no novo Plano Diretor", critica.
Insegurança jurídica
Sob anonimato, um grande empresário do setor de construção disse estar preocupado, pois, segundo ele, está sendo utilizada uma antiga e questionável estratégia de negociação.
"Eles colocam a proposta lá em cima para depois negociar e reduzir. De toda forma, o setor acaba perdendo no final. E isso traz insegurança jurídica para o investidor, pois estamos falando de propriedade privada", diz.
Ele lembrou que o mercado imobiliário de Fortaleza vem sendo avaliado por especialistas como um 'case' de pujança no Nordeste e até nacionalmente, sobretudo por conta de três fatores:
- Digitalização/desburocratização (Alvarás saem de forma ágil e online)
- Liberação para prédios com apartamentos de menor porte (estúdios)
- Outorga onerosa (permissão para construções acima de 70 metros de altura, sob pagamento)
Para o construtor, não há o que mexer na outorga onerosa.
"Essa medida é um Robin Hood, porque tira dinheiro de quem está disposto a pagar para viver em áreas mais nobres e dá para a Prefeitura usar na urbanização de bairros carentes. Já foram mais de R$ 300 milhões para os cofres da Prefeitura. Agora, fazer outorga onerosa na Aerolândia ou no Pirambu não faz sentido nenhum".
Desestímulo à verticalização
Ele diz ainda que seria um retrocesso desestimular a verticalização, considerando que o modelo de adensamento populacional ordenado repercute em vantagens para a mobilidade urbana e acesso a comércio e serviços, por exemplo.
"Essas conquistas, obtidas durante a gestão de Roberto Cláudio, foram pilares para o crescimento do setor. E o que me preocupa é que estou enxergando que estão querendo restringir ou limitar parte delas", comentou o empresário.
Para o presidente do Creci-CE, Tibério Benevides, que representa os corretores de imóveis, a transformação de várias áreas da cidade em zonas ambientais deve exigir estudos mais aprofundados. "Isso deve ocorrer de forma que estimule a sua ocupação para um uso sustentável. Temos exemplos disto em Fortaleza como o Parque Raquel de Queiroz e o Complexo da Sabiaguaba, espaços com plena utilização pela população respeitando a questão ambiental. Não é só criar a área e deixá-la fechada", afirma.
Poligonal cultural
Já Irineu Carvalho ressalta outro ponto que considera relevante nas discussões: a flexibilização das regras para construções em áreas culturais.
"Sugerimos um arranjo público-privado para gerar benefícios para essas áreas de poligonal cultural. Não é só proibir. Podemos aproveitar, dar vida às áreas. Precisa haver flexibilização. Talvez criando um novo tipo de outorga", comenta.
Hotelaria
Ivana Bezerra, presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis Ceará (ABIH-CE) defende que o novo Plano Diretor de Fortaleza está "dentro da expectativa" esperada pela entidade. Ela ainda afirma que o setor foi contemplado nas discussões.
"É sempre muito importante a revisão das leis que regem o nosso município. A gente tem vários incentivos para outras regiões da cidade, como a Praia do Futuro, para novos hotéis, e estamos sempre conversando em relação aos benefícios para a hotelaria", pondera.
Centro da cidade
Para Assis Cavalcante, presidente da CDL Fortaleza, a preocupação é com o centro. "Nós precisamos atrair moradia para o Centro. Para isso, as construtoras precisam de oportunidades", diz o empresário. Ele afirma que é preciso pensar em soluções de mobilidade, sobretudo diante da redução no número de frequentadores do bairro via ônibus.
"Hoje em torno de 190 mil pessoas chegam ao Centro de ônibus por dia. Antes da pandemia eram mais de 300 mil. É preciso um olhar para essa questão, pois o Centro é o maior arrecadador de impostos da cidade", defende Cavalcante.
No fim desta semana, de 24 a 26 de outubro, as propostas para o documento que vai guiar o desenvolvimento do Município pelo menos ao longo da próxima década serão discutidas durante a Conferência da Cidade, última etapa antes do projeto de lei ser enviado para votação na Câmara Municipal.
Esta Coluna buscou também ouvir comentários de entidades representativas de outros setores econômicos, como indústria, comércio e serviços, mas, até a publicação, não obteve resposta de Fiec e Secovi. O espaço segue aberto para manifestações.