Plano Diretor propõe áreas de patrimônio ‘superprotegidas’ em 8 bairros de Fortaleza; veja locais
Manter de pé vilas, igrejas, prédios centenários, praças e imóveis que preservam a memória histórica e social de Fortaleza, e mais ainda: garantir proteção não só ao bem em si, mas também ao entorno de modo a garantir a manutenção do ambiente no qual ele está inserido. Para isso, uma das propostas da Prefeitura no novo Plano Diretor de Fortaleza - lei municipal que regula o desenvolvimento da cidade e é atualizada a cada 10 anos - é estabelecer um zoneamento específico em pequenas áreas de 8 bairros da Capital, impondo restrições de construção, como limite de altura das edificações, e um maior controle em reformas e demolições nesses territórios.
O novo Plano Diretor de Fortaleza vem sendo elaborado há mais de um ano e será debatido de forma direta pela população esta semana entre sexta-feira (24) e domingo (26), na Conferência da Cidade. A formulação do Plano Diretor está atrasada, já que o documento que vigora atualmente deveria ter valido somente até 2019. Na Conferência um documento feito pela Prefeitura será apreciado e o resultado dessa avaliação será enviado à Câmara Municipal para ser votado e virar lei até o final do ano.
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Na Capital, uma série de obstáculos afetaram a produção do novo Plano no tempo correto e a norma que está vigorando é a mesma desde 2009. Agora, a formulação da lei municipal que orienta o planejamento urbano e aponta como a cidade deve crescer, chegou na “reta final”.
Em geral, o Plano Diretor propõe a divisão de Fortaleza em zonas nas quais cada área é enquadrada conforme as características que possui. Nesse zoneamento, é considerado, por exemplo, se determinado território é mais residencial ou comercial, se tem infraestrutura, se está próximo a grandes corredores de circulação de transporte, se detém muitas edificações históricas e culturais, se fica na orla.
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Nessa divisão cada bairro pode ter o território cortado por mais de uma zona, já que as características que são levadas em consideração para a definição desse “perfil” nem sempre estão presentes no bairro inteiro. E isso faz com que o regramento do uso do solo - considerando, dentre outros elementos, a altura dos imóveis, o tipo de edificação, o aproveitamento do tamanho dos terrenos - possam ser distintos de um bairro para outro, inclusive os vizinhos, ou até mesmo dentro de cada bairro.
O Diário do Nordeste publica neste mês uma série de reportagens especiais sobre a proposta do Plano Diretor de Fortaleza, que deve ser votada na Câmara Municipal até o fim de 2025. A ideia do conteúdo é discutir parte das propostas, destacando os impactos relacionados ao crescimento urbano da Capital para os diferentes setores da Cidade.
O que é essa superproteção nas zonas de patrimônio?
No caso do zoneamento relacionado à proteção de bens históricos e culturais, a atual proposta da Prefeitura no novo plano é de criação das Zonas de Preservação do Patrimônio Cultural (ZPC).
Na prática significa demarcar alguns territórios que abrigam bens, sejam eles tombados ou inventariados, que tenham valor histórico, social e cultural para a memória da cidade e que, por isso, precisam ser preservados.
Essa proteção se dá por algumas vias, dentre elas: o estabelecimento de parâmetros urbanísticos específicos (como a limitação da altura das edificações) e pelo maior rigor no acompanhamento de reformas e demolições de imóveis situados nesta zona.
A proposta a ser analisada pela população na Conferência da Cidade cria as Zonas de Preservação do Patrimônio Cultural (ZPC) em pequenas porções do seguintes bairros:
- Centro
- Praia de Iracema
- Jacarecanga
- Aldeota
- Benfica
- Parangaba
- José de Alencar
- Mondubim
O presidente do Instituto de Pesquisa e Planejamento de Fortaleza (Ipplan), Artur Bruno, explica que essas áreas, embora sejam relevantes, não são zoneamentos grandes. “Houve muito equilíbrio e teve muito debate para chegarmos nessa proposta", reforça.
O Plano Diretor em vigor, que é de 2009, tinha uma formulação semelhante, que era o estabelecimento das Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Paisagístico, Histórico, Cultural e Arqueológico (ZEPH). Mas uma das diferenças é que esse zoneamento inclui somente o Centro, na Parangaba, na Praia de Iracema e o Jacarecanga. A atual proposta amplia as áreas.
Além disso, o zoneamento aprovado em 2009 não foi regulamentado, logo, não saiu do papel, pois não teve leis específicas - após aprovação do Plano Diretor - para dizer, de modo prático, como essas zonas deveriam funcionar.
No caso da proposta do novo plano, os parâmetros urbanísticos de cada uma dessas zonas, como altura, índices de aproveitamento, taxa de ocupação e taxa de permeabilidade do terreno, já estão propostos no próprio documento do Plano. Isso, justamente, para “amarrar” e agilizar a proposta de proteção, deixando para a regulamentação posterior apenas pontos mais específicos de cada área.
O que existe nas zonas de patrimônio a serem protegidas?
Nas ZPC propostas agora há imóveis tombados e inventariados, e áreas que estão no entorno dessas edificações. Fazem parte do patrimônio a ser protegidos os seguintes bens:
- ZPC do Centro: Praça José de Alencar, Theatro José de Alencar, Praça dos Leões, Igreja do Rosário, Igreja da Sé, 10ª Região MIlitar, Passeio Público, Praça da Estação, Estação das Artes, Paço Municipal, sede da Secretaria Municipal de Cultura, Teatro São José, Praça Cristo Redentor, Escola Clóvis Beviláqua, Colégio Militar de Fortaleza, Praça do Colégio Militar, Mercado dos Pinhões, Seminário da Prainha, Casa Barão de Camocim, Praça da Bandeira e Faculdade de Direito da UFC.
- ZPC da Praia de Iracema: todos os imóveis situados na Rua dos Tabajaras e os imóveis como pousadas, hotéis e demais estabelecimentos localizados entre a Av. Almirante Barroso e a Rua dos Tabajaras.
- ZPC do Jacarecanga: Cemitério São João Batista, Praça Gustavo Barroso, Liceu do Ceará, Quartel Central do Corpo de Bombeiros, prédio da Uni Fametro, Escola de Artes e Ofícios e vila no entorno da Escola.
- ZPC da Aldeota: Imóveis nas vilas Rita Helena e Bachá; imóveis na Rua Acaraú, Rua Clube Iracema, prédio da Receita Federal e Praça Luíza Távora.
- ZPC do Benfica: Estádio Presidente Vargas, prédio do IFCE, Praça da Gentilândia, Reitoria da UFC, Centros de Humanidade da UFC, prédio da Faculdade de Arquitetura.
- ZPC da Parangaba: Praça dos Caboclos, Praça do Delta, Igreja Matriz e área da chamada “estrada de ferro”.
- ZPC do José de Alencar: Casa José de Alencar
- ZPC do Mondubim: Igreja Matriz Nossa Senhora do Perpétuo Socorro e Seminário São João XXIII.
Nesse zoneamento, obras, reformas ou demolições precisam ser analisadas pelo Conselho Municipal de Proteção ao Patrimônio Histórico-Cultural (Comphic), além de órgão de urbanismo.
Gradação dos limites de proteção
Essas zonas estão divididas em três subzonas. Na prática funciona assim: o zoneamento prevê uma “superproteção” para a área na qual o bem está edificado, de modo que a proposta é garantir que ele será “mantido de pé”. Logo, os parâmetros de construção nesta zona são os mais restritivos.
Já na área imediatamente bem próxima ao bem, o entorno direto, os índices são mais flexíveis que na área do bem em si, mas ainda são restritivos. E no terceiro, que é o entorno mais “indireto” os índices são mais permissivos, mas ainda assim não chegam a ser tão liberados como o zoneamento dominante daquela região.
Em um caso prático, funciona assim: na ZPC da Praia de Iracema, onde o Estoril está construído, a preservação deve ser integral e dentre outras limitações, a altura dos prédios só pode chegar a 9 metros; no entorno direto pode chegar a 12 metros e no entorno um pouco mais afastado podem ir até 24 metros de altura. Mas nas demais áreas do bairro que não estão nessa zona de proteção, o tamanho das edificações pode alcançar até 72 metros de altura.
As subzonas são chamadas da seguinte forma:
- Subzona de Preservação Integral (SPI): áreas muito bem preservadas, que exigem conservação total do tecido urbano; há restrição a alterações de volume (altura, forma) e o foco é em restauros criteriosos, mantendo o aspecto original.
- Subzona de Preservação Parcial (SPP): áreas com valor histórico, mas parcialmente alteradas; tem grau de restrição médio e busca a recomposição da ambiência urbana, preservando os elementos remanescentes e controlando novas construções para que respeitem o entorno predominante.
- Subzona de Integração Patrimonial (SIP): áreas mais transformadas, com patrimônio disperso; tem dimensão mais flexível, permitindo maior desenvolvimento desde que compatível com a preservação, com foco na requalificação e reconexão simbólica com o entorno e fortalecimento da identidade local.
Para sair do papel, cada ZPC deverá ter, após a aprovação do Plano Diretor, um Plano Específico de Preservação (PEP), elaborado pelo poder público em parceria com os moradores locais. E esse plano deve abranger os aspectos urbanísticos, socioeconômicos, ambientais e jurídicos. Esse plano deve incluir o diagnóstico da área, inventário dos bens, definição dos perímetros das subzonas, parâmetros urbanísticos e instrumentos aplicáveis.
Enquanto esses planos não forem feitos, valem as regras gerais do Plano Diretor. Outra possibilidade é a criação ou a mudança das ZPC. Para isso, a proposta do Plano Diretor estabelece que devem ser realizados estudos técnicos.
Proposta de limite de altura em cada uma das áreas a serem protegida
- ZPC 1 – Centro
Preservação Integral: altura máxima de 9 metros.
Preservação Parcial: altura máxima de 24 metros.
Integração Patrimonial: altura máxima de 48 metros.
- ZPC 2 – Praia de Iracema
Preservação Integral: até 9 metros.
Preservação Parcial: até 12 metros.
Integração Patrimonial: até 15 metros.
- ZPC 3 – Jacarecanga
Preservação Integral: até 9 metros.
Preservação Parcial: até 12 metros.
Integração Patrimonial: até 36 metros.
- ZPC 4 – Aldeota
Preservação Integral: até 9 metros.
Preservação Parcial: até 12 metros.
Integração Patrimonial: até 48 metros.
- ZPC 5 – Benfica
Preservação Integral: até 9 metros.
Preservação Parcial: até 18 metros.
- ZPC 6 – Parangaba
Preservação Integral: até 9 metros.
Preservação Parcial: até 12 metros.
Integração Patrimonial: até 24 metros.
- ZPC 7 – José de Alencar
Preservação Integral: até 9 metros.
Preservação Parcial: até 12 metros.
Integração Patrimonial: até 24 metros.
- ZPC 8 – Mondubim
Preservação Integral: até 9 metros.
Preservação Parcial: até 12 metros.
Integração Patrimonial: até 36 metros.
Análise da proposta
Um dos pontos tidos como positivos na nova proposta é a proteção ao patrimônio vir demarcada no zoneamento, “deixando de ser apenas uma intenção como as antigas ZEPH, que acabaram não sendo regulamentadas”, avalia o presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) secção Ceará, o arquiteto Jefferson John.
Mas, o arquiteto pondera que dois movimentos precisam ser realizados para garantir efetividade e legitimidade à proposta: a revisão ou produção das leis necessárias para regulamentar o zoneamento imediatamente após a aprovação do Plano Diretor, e a definição dos parâmetros dessas zonas de forma técnica e justificada.
“A Prefeitura precisa ter uma justificativa técnica muito bem elaborada. Fazer teste e modelagem para saber o que é possível fazer no entorno ou no interior dessas zonas de patrimônio. O maior mérito (da proposta) é ampliar o alcance da proteção do patrimônio para além dos bens individuais tombados. Quando se entende um tombamento ou preservação por zona, você busca a criação de uma ambiência para isso. Mas, não significa que todos os edifícios que têm relevância patrimonial tenham que ter uma grande zona no seu entorno. Isso precisa ser avaliado caso a caso”.
Jefferson pondera ainda que a existência de edificações históricas relevantes não justifica em absoluto o “congelamento da altura dos prédios do entorno, seja um gabarito de 9 metros ou mesmo de 48 metros”. Para ele, é importante considerar os diversos outros fatores relevantes ao planejamento e equilíbrio da cidade.
“Nós temos uma série de edifícios com características históricas no Centro, na Praia de Iracema e na Aldeota, onde temos uma série de infraestrutura urbana qualificada, seja de energia, internet, de sistema viário, água, esgoto. O que deveria incentivar a verticalização nesses espaços e não a horizontalidade. É preciso incentivar o adensamento dessas áreas, de forma regulada, claro, para que eu possa conviver com essas edificações pré-existentes. Precisa ter uma avaliação com muito cuidado. O IAB vai levantar esses questionamentos. Não é porque está dentro de uma ZPC que vamos congelar os gabaritos”, completa.
Um dos exemplos elencados pelo arquiteto são as edificações na Rua Dr. João Moreira, no Centro, no qual ficam bens como a 10ª Região Militar, o Passeio Público, o Museu da Indústria, a Santa Casa de Misericórdia, o Centro de Turismo do Ceará (Emcetur) e a Estação das Artes. “Ali você tem uma noção de conjunto. Tem uma escala. Precisa ter uma zona preservada, cuidada, para que não tenha edifício no seu entorno próximo quebrando aquela ambiência”, detalha.
Já em outros casos, exemplifica, como no Palácio da Abolição, há um bem de valor histórico, mas ele está isolado. “É uma edificação com características de edifício moderno, mas não tem um conjunto de obras semelhantes, ou edificações feitas na mesma época para justificar um zoneamento, por exemplo”, aponta.
No decorrer do processo de produção do Plano Diretor, a definição das áreas que seriam enquadradas no zoneamento, foi alvo de questionamentos por parte do setor imobiliário, sobretudo, em bairros como a Aldeota.
O diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon Ceará), José Carlos Gama, relembra que em 2024, no primeiro esboço do que poderia ser o texto do plano, apresentado ainda na gestão anterior, do ex-prefeito José Sarto, as “manchas de proteção” e o circo de influência dos imóveis, segundo José Carlos Gama, “estavam sendo muito elevados”.
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Na primeira proposta, as ZPC seriam delimitadas na: Aldeota, Benfica, Centro, Jacarecanga, José de Alencar, Parangaba, Porangabussu e Praia de Iracema. Na atual, saiu Porangabussu e entrou o Mondubim. Além disso, as áreas dentro desses bairros a serem protegidas eram maiores e a altura máxima das edificações no zoneamento chegaria a 16 metros. Na atual proposta, os parâmetros são diferentes.
Questionado sobre o texto atual, José Carlos Gama diz que o Sinduscon considera o estabelecimento do zoneamento “positivo”, já que “não existe futuro de uma cidade e nem presente, se a gente não olhar para o passado”. Na Aldeota, após uma série de discussões sobre as áreas a serem protegidas, aponta, eles conseguiram “demover a Prefeitura” de algumas demarcações e as áreas que serão votadas na Conferência da Cidade já “estão perfeitamente definidas”.
O arquiteto e membro da Câmara de Patrimônio do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), Gerson Amaral Lima, reforça que a entidade “reconhece a relevância das Zonas de Preservação do Patrimônio Cultural como instrumento essencial para a proteção da memória urbana de Fortaleza”. Mas, reitera que a efetividade do zoneamento “depende diretamente da regulamentação posterior, que precisa ser tratada com prioridade”.
Ele detalha que a delimitação de cada uma das 8 zonas “é o primeiro passo para reconhecer oficialmente esses espaços, mas é a regulamentação que define regras claras de uso, ocupação e intervenção, garantindo que o patrimônio seja efetivamente preservado. Sem essa regulamentação, as zonas permanecem vulneráveis a transformações que podem comprometer sua integridade, gerando insegurança jurídica e dificultando a atuação dos órgãos de fiscalização e planejamento”.
O arquiteto também destaca que a ausência de prazos para regulamentar essas zonas “representa um risco concreto”, já que sem diretrizes específicas, destaca, “o mercado imobiliário atua em um cenário de incerteza, e os moradores e proprietários ficam sem orientação sobre o que é permitido ou restrito. Isso pode levar à descaracterização de áreas históricas e à perda de ambiências urbanas valiosas, além de dificultar a valorização cultural e econômica desses espaços”.
Sobre o controle da altura dos prédios no entorno, Gerson defende que esse é um ponto fundamental. “Limitar a altura das edificações é uma medida técnica e estética que visa preservar a paisagem urbana, garantindo que monumentos e conjuntos históricos não sejam ofuscados por construções desproporcionais. Essa ação contribui para a preservação da ambiência, permitindo que a população continue a reconhecer e apreciar os elementos que compõem a identidade visual da cidade”.