Fortaleza vive um ciclo de expansão marcado pela construção de arranha-céus e torres residenciais cada vez mais altas, especialmente na orla da Cidade. Mas a paisagem vertical que hoje domina bairros como Meireles e Aldeota é resultado de uma transformação lenta. Ao longo de 300 anos, a capital cearense passou de um pequeno núcleo de casas térreas a abrigo de prédios com dezenas de pavimentos.

Para remontar essa história, a reportagem se valeu de artigos do Instituto do Ceará (Histórico, Geográfico e Antropológico), do Acervo da Prefeitura de Fortaleza e de artigos, teses e dissertações da Universidade Federal do Ceará (UFC), além de entrevistas com especialistas na área. 

Na semana em que Fortaleza celebra seus 300 anos, o Diário do Nordeste publica uma série de reportagens multimídia que ajudam a entender como a capital cearense chegou aos três séculos de existência, das disputas políticas aos marcos econômicos, das mudanças urbanas às memórias afetivas que atravessam gerações. Hoje, o DN Ceará detalha as transformações arquitetônicas da Capital.

O arquiteto José Liberal de Castro lembra que o Ceará teve colonização atrasada devido ao pouco atrativo que representava para o desenvolvimento da indústria do açúcar, produto mais visado nas capitanias nordestinas. Só ganhou força no século XVIII, por meio da pecuária extensiva nos sertões e, depois, pelo ciclo do algodão. 

O entorno do Forte de Nossa Senhora da Assunção, mesmo já elevado à condição de vila em 1726, ainda mostrava uma “pobreza do meio”, agravada pela escassez de materiais de construções duráveis e pelo solo arenoso que, não raro, gerava ondas de poeira.

“Pelo menos a metade das moradas não passava de ‘palhoças’”, escreveu o estudioso, em artigo, atentando para o uso de barro, taipa, adobe e tijolo (pelo menos nas fachadas) das edificações. As casas residenciais eram térreas, espalhadas de forma irregular próximas a equipamentos militares e religiosos. 

Outro levantamento histórico da tese da professora e arquiteta Margarida Andrade corrobora que, até o fim do século XIX, Fortaleza ainda era uma cidade predominantemente baixa e residencial. Sua divisão era típica do período colonial, com lotes estreitos e profundos: eram as chamadas casas-corredor, “com duas portas ou de porta-e-janela”.

Com o crescimento do comércio e da atividade portuária, surgiram novas tipologias urbanas. Os primeiros sobrados datam da década de 1820 e começam a ocupar ruas comerciais do Centro, geralmente com lojas no térreo e moradia no pavimento superior. 

Entre os pioneiros, anota Margarida, estão os sobrados dos portugueses Francisco José Pacheco de Medeiros (conhecido como Solar do Pachecão) e Coronel José Antônio Machado, este com três andares, construído em 1825. Ambos ficavam na praça D. Pedro II (atual Praça do Ferreira). Em 1850, Fortaleza já contava com 26 sobrados, sendo três de madeira.

Esse modelo arquitetônico respondia à intensificação das atividades econômicas e ao encarecimento dos terrenos no núcleo central urbano, simbolizando maior poder aquisitivo. Assim, os sobrados representaram uma primeira forma de verticalização da Cidade, ainda que modesta, a partir do coração comercial da época.

Os primeiros edifícios

A mudança mais visível na paisagem urbana começou apenas no século XX. Até o início da década de 1930, Fortaleza ainda era descrita como uma cidade plana. 

Segundo Margarida Andrade, na década de 1910, surgiram construções de mais de dois pavimentos, como o Cine Majestic (1917), o Palacete Ceará (1918) e o Cine Moderno (1921), mas ainda iniciativas pontuais. Essa realidade mudou com a introdução de novas técnicas construtivas, como o concreto armado, mais resistente e durável.

Em 1931, foi inaugurado o Hotel Excelsior, considerado o primeiro “arranha-céu” de Fortaleza, com oito pavimentos e aproximadamente 30 metros de altura – substituindo o sobrado do Coronel Machado, que foi demolido. A partir da Praça do Ferreira, o edifício alterou o horizonte da cidade e simbolizou o início da construção de prédios altos no Centro.

Na mesma década, surgiram outros prédios importantes, como o Edifício Carneiro (1935). Instalado na esquina da rua Sena Madureira com a rua São Paulo, foi considerado o primeiro prédio de apartamentos da Cidade, com cinco pavimentos. Contudo, apesar de ter sido projetado como moradia, só foi explorado comercialmente.

Nesse período, a iniciativa privada conduziu o processo de expansão segundo a lógica dos seus interesses, cabendo aos proprietários de terra definirem as novas áreas a serem incorporadas à cidade.

As novas construções marcaram a transição entre os antigos sobrados e os edifícios modernos, introduzindo novas formas de ocupar o espaço urbano, que começou a se espraiar para os bairros Jacarecanga, Benfica e Aldeota.

O processo privado foi acompanhado por mudanças legais. O primeiro Código de Obras de Fortaleza, de 1932, induziu o processo de verticalização da zona central ao só permitir a construção de prédios de dois ou mais pavimentos, respeitando a altura máxima de 50 metros. Casas térreas ou populares, só no perímetro suburbano ou na área rural.

Aliando mudanças de zoneamento, uso do concreto armado e profissionalização dos construtores, vários grandes edifícios foram erguidos na área central após 1933, “cedendo lugar ao comércio, aos serviços, aos edifícios da administração pública e ao lazer”: 

• Edifício J. Lopes (1935), com sete pavimentos;
• Edifício Parente (1936), de cinco pavimentos;
• Edifício Abel Ribeiro (1937);
• Edifício São Luiz (1937/1959), com 12 pavimentos;
• Cine Diogo (1940), com nove pavimentos;
• Palácio do Comércio (1940), com cinco pavimentos;
• Secretaria de Polícia e Segurança Pública (1942), com cinco pavimentos;
• Edifício Jangada (1948), com nove pavimentos.

A verticalização se expande

Arquiteta e professora da UFC, Márcia Cavalcante avalia que a urbanização de Fortaleza a partir da década de 1930 foi condicionada ao processo de industrialização nacional, a novos fluxos migratórios e ao reforço da prestação de serviços na Capital.

Nesse cenário, os primeiros edifícios de apartamentos multifamiliares foram construídos no Centro e percebidos como símbolos de uma modernidade que acolhia as transformações construtivas, sobretudo o concreto armado e o elevador.

Entre 1935 e 1959, os edifícios residenciais analisados pela pesquisadora possuíam uma média de nove pavimentos, térreo com lojas, mezanino e tamanhos variando de 30 m² a 190 m², “prevalecendo unidades menores, atestando a destinação para a classe média”.

Em 1952, entrou em vigor o Código Urbano de Fortaleza, que limitava a altura de construções, no Centro, ao máximo de 40 metros ou 12 pavimentos, e até três pavimentos nos bairros. Da mesma década, datam edifícios históricos que articularam hotelaria, comércio e apartamentos: o Iracema Plaza Hotel com o Edifício São Pedro, na Praia de Iracema (demolido em 2024); e o Lord Hotel com o Edifício Philomeno Gomes, na Praça José de Alencar, no Centro. 

Apesar do pioneirismo, Márcia Cavalcante aponta que “o Centro começou a perder a hegemonia como área habitacional pela elite no início dos anos 1960”, quando a expansão imobiliária passou a se deslocar para bairros como Aldeota e Meireles. Como resultado, a maioria dos edifícios atualmente se encontra subutilizada ou mesmo sem uso.

Processo acelerado

Mudanças urbanísticas foram decisivas para a Cidade crescer ainda mais a partir dos anos 1970. A legislação urbana passou a permitir maior adensamento construtivo, transformando o perfil urbano da Capital – que, na década de 1980, já tinha 1,3 milhão de habitantes.

Para criar regras de controle da densidade, altura das edificações e ocupação dos terrenos, foi aprovada a Lei nº 5122-A, de 1979. A norma dividiu a Cidade em zonas diferenciadas, permitindo maior densidade construtiva sobretudo na área leste, e aumentou o potencial construtivo dos terrenos, autorizando maior área construída em relação ao tamanho do lote. 

Esse regramento estimulou o mercado construtor a investir em edifícios multifamiliares, acelerando o processo de verticalização que se consolidou nos anos 1980 e 1990: bairros que antes eram predominantemente formados por casas, como Fátima, Benfica e Joaquim Távora, também passaram a receber torres residenciais.

A partir de 2000, percebeu-se ainda um deslocamento do processo para mais bairros a partir de quatro vetores de crescimento urbano e metropolitano: o Distrito Industrial de Maracanaú, a BR-116, o município de Caucaia e os municípios de Eusébio e Aquiraz.

Na década seguinte, começaram a surgir megaempreendimentos residenciais. Edifícios com até 50 pavimentos passaram a ser anunciados principalmente na orla marítima. Hoje, conforme levantamento do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), a cidade tem 11 superprédios em construção — o maior com 174 metros. 

O resultado da verticalização é quantificável: segundo os últimos Censos Demográficos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de apartamentos em Fortaleza cresceu de 77 mil no ano 2000 para 126 mil, em 2010, e, em seguida, para 203 mil, em 2022.

O ranking Cidades Verticais, divulgado a partir dos dados do IBGE, mostra que o percentual de apartamentos na Capital em relação ao total de domicílios cresceu de 14,75% para 23,66%, entre 2000 e 2022. Hoje, ela é a 88ª mais vertical do País, com tendência “média” de verticalização.

Em dissertação, o arquiteto Paulo Hermano reflete que a verticalização na capital cearense seguiu uma metodologia predominantemente socioeconômica, na qual a legislação “foi muito menos capaz de promover e definir os locais a serem verticalizados do que os interesses do mercado”. 

“A verticalização sempre seguiu a população de maior média de renda, e esta definiu o caminho quando optou por morar nos bairros a leste do Centro. Existindo duas cidades bem definidas: a leste, verticalizada, rica e pouco adensada, e, a oeste, horizontal, pobre e muito adensada”, situa o pesquisador.

Plano Diretor atualizado

A mais recente legislação que trata do tema em Fortaleza é a revisão do Plano Diretor, aprovada pela Câmara Municipal no fim de 2025. Nele, ficou definido que a altura máxima dos prédios pode chegar a 95 metros, para edificações em Zonas de Centralidades Polo 1 - Consolidada (ZCP 1), onde ficam bairros como Aldeota, Meireles, Varjota e Mucuripe.

Apesar disso, o mecanismo legal da Outorga Onerosa do Direito de Construir, regulamentada em Fortaleza desde 2015, autoriza que construtores ultrapassem a altura máxima mediante pagamento de contrapartida financeira à Prefeitura. A arrecadação é depositada no Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) e investida “em melhorias sociais e urbanas”. 

Mas a discussão ainda não acabou. O próximo passo é rever a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Luos), norma que “destrincha” o Plano Diretor e define usos e índices das edificações para o controle urbanístico, incluindo a altura dos prédios. A última versão foi sancionada em 2017. 

Em nota, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) informou que está coordenando o trabalho de revisão “com participação de equipe técnica especializada”, incluindo órgãos como o Instituto de Pesquisa e Planejamento de Fortaleza (Ipplan) e as Secretarias de Infraestrutura (Seinf), Conservação e Serviços Públicos (SCSP), Cultura (Secultfor) e Desenvolvimento Habitacional (Habitafor).

A reportagem também perguntou quais são os pontos-chave em discussão e se há previsão para apresentação de algum produto, como parecer ou relatório, mas não teve retorno sobre esses questionamentos.

Para a diretora de Política Urbana do Instituto de Arquitetos do Brasil – Departamento do Ceará (IAB-CE), Regina Costa e Silva, o desafio é capacitar a cidade para receber esse novo cenário, especialmente nas questões relativas à infraestrutura de saneamento (abastecimento de água, esgotamento sanitário e drenagem urbana).

Ela ainda lista como desafios: “a circulação viária e os novos modais, a rede de serviços e, com muita importância, a boa utilização do solo urbano, com vistas a preservar o espaço da cidade e as áreas de terreno natural que garantam a sustentabilidade do ambiente da nossa cidade”.

Estilos e formatos dos prédios

Co-presidente do IAB-CE, Alexandre Veras de Freitas dialoga apontando que, nestes 300 anos, Fortaleza não cresceu de forma linear, mas deu “saltos” impulsionados por ciclos econômicos, como o do algodão e, mais recentemente, o do turismo e do mercado imobiliário.

Entenda as principais fases arquitetônicas da Cidade, segundo o especialista:

Ecletismo (final do século XIX-1930)

Nessa fase, Fortaleza queria deixar de ser vila colonial para se tornar metrópole moderna. Sob influência da Belle Époque francesa, a elite do algodão financiou prédios com adornos, estátuas e simetria. A arquitetura do Centro servia para mostrar “civilização” porque era desejo da elite “se conectar com a Europa, ignorando o clima tropical em prol do status”. Um exemplo é o Theatro José de Alencar, feito de ferro fundido importado da Escócia.

Art Déco (1930-1950)

O estilo trouxe linhas mais retas, formas geométricas e uma sensação de velocidade e progresso. É o estilo dos primeiros “arranha-céus” do Centro, como o Cine São Luiz, com uma estética que buscava ser moderna sem ser radical demais.

Modernismo (1950-1980)

Segundo Alexandre, aqui Fortaleza ganha sua “cara” mais autêntica. Arquitetos começaram a pensar no sol e no vento, surgem os cobogós (tijolos vazados), as varandas amplas e o concreto aparente. “É a arquitetura respondendo à geografia. A edificação aqui tinha propósito: ventilação e sombra”, explica. Entre construções da época está o Mausoléu Castelo Branco (hoje Galeria da Liberdade), no Palácio da Abolição, uma estrutura arrojada que parece flutuar.

Contemporâneo (1980-atualmente)

É a era do Globalismo Arquitetônico, também chamada de “Neomodernismo” ou “Arquitetura de Mercado”. O foco se torna o uso máximo do terreno, segurança e grandes superfícies de vidro. A construção civil busca eficiência de custo e padronização, ainda que muitas vezes ignore a ventilação natural e dependa de ar-condicionado. 

“Reflete uma Fortaleza que se vende como polo turístico e de luxo, onde o valor do metro quadrado muitas vezes dita a estética mais do que a história do lugar”, observa o arquiteto. “A sensação de padronização atual é um fenômeno global: as cidades estão perdendo suas características locais para adotar uma estética que funciona tanto em Fortaleza quanto em Miami ou Dubai”.

Saúde mental e bem-estar

Para Brenda Rolim, presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Ceará (CAU-CE), o atual adensamento de Fortaleza em prédios verticais, com a proposta de concentrar e tornar a infraestrutura urbana mais eficiente, tem afetado a vida comunitária e a diversidade urbana. 

Ela aponta que a verticalização na Cidade acontece por “pressão do poder financeiro”, sem uma preparação urbana para isso. “O conceito de cidade adensada é pensado para o bem-estar de mais pessoas, não apenas de uma classe social que tem condição de pagar preços superexplorados para que sejam construídas supertorres”, entende.

A arquiteta aponta que esses empreendimentos podem afetar todo o entorno e até atrapalhar o comércio local, visto que o encarecimento dos terrenos pode inviabilizar a presença de serviços básicos, como costureiras e borracheiros. “Vai ficar uma cidade onde você só tem shopping e prédio. A vida urbana, a vida na rua, vai acabar se perdendo”.

Identidade e pertencimento são fatores que importam para a saúde mental. Não é preservar o patrimônio só pela história, mas o nosso patrimônio é um ativo que pode proporcionar às pessoas uma sensação de pertencimento, que faz com que elas se situem no seu tempo e aprendam com o passado.

Em contrapartida, Brenda defende o resgate do patrimônio histórico como estratégia para criar espaços mais acolhedores e sustentáveis, já que uma “cidade inteligente” deve priorizar a proximidade de serviços, as fachadas ativas, a preservação da identidade histórica e cultural e a saúde mental coletiva.

O ideal atualizado de cidade sustentável, aponta, é aquela que tem vida ativa nas ruas e onde se acessa qualquer tipo de serviço a cerca de 15 minutos de distância.

“A grande graça da cidade é você viver o imprevisto, a diversidade, os encontros, esse mundo de possibilidades que ela te dá quando você não está dentro de uma bolha. Se a gente não vive isso, vai ficando cada vez mais uma cidade homogênea na maneira de morar, de investir, de pensar a vida pública. E isso não é bom. Isso faz com que a gente perca a oportunidade de conviver e de aprender com as diferenças”, acredita.

Materiais consultados:

• Artigo “Arquitetura no Ceará: o século XIX e algumas antecedências”, de José Liberal de Castro, publicado em 2001;
• Livro “Fortaleza em perspectiva histórica: poder público e iniciativa privada na apropriação e produção material de cidade (1810-1933)”, de Margarida Julia Farias de Salles Andrade, publicado em 2019;
• Tese “Os edifícios de apartamentos em Fortaleza (1935-1986)”, de Márcia Gadelha Cavalcante, publicada em 2015;
• Dissertação “Verticalização residencial em Fortaleza (1979-2009)”, de Paulo Hermano Mota Barroso, publicada em 2015;
• Tese “Arquitetura Neoclássica e Cotidiano Social do Centro Histórico de Fortaleza”, de Antonio Gilberto Abreu de Souza, publicada em 2012.