Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos pode ter dinheiro a receber após decisão do STJ; saiba como

Primeira Seção do tribunal definiu que base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não o IPTU

Vista aérea de edifícios em Fortaleza/CE
Legenda: Antes da decisão, municípios usavam a base de cálculo que fosse maior: IPTU, valor do negócio ou valor venal de referência
Foto: Carlos Marlon

Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos, seja residencial ou comercial, pode ter direito à restituição do valor pago a mais pelo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Uma decisão da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu a base de cálculo do tributo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Ou seja, o ITBI deve ser calculado com base no valor real pago pela compra. 

Antes da decisão, em fevereiro deste ano, municípios usavam a base de cálculo que fosse maior: IPTU, valor do negócio ou valor venal de referência.

[Atualização: A decisão do STJ ocorreu sob o rito dos recursos especiais repetitivos, ou seja, o tribunal definiu uma tese que deve ser aplicada a processos nos quais o mesmo direito é discutido, Isso vale para todo o País.

Contudo, há municípios que não usam o IPTU como base de cálculo. É o caso de Fortaleza. Assim, dada a repercussão desta matéria, a  Secretaria Municipal das Finanças (Sefin) informou, em nota, que "não utiliza valor de IPTU ou de qualquer pauta fiscal para base de cálculo do ITBI, conforme observado na decisão" (abaixo, confira a nota na íntegra).]

Como saber se há valores a receber do ITBI

O advogado Fabricio Posocco, do escritório Posocco & Advogados Associados, explica como o comprador pode saber se tem pagou a mais. Segundo ele, o consumidor deve observar os valores relacionados à transação imobiliária específica.

"Basta ver na respectiva escritura e nos documentos de lançamento do imposto qual foi a base de cálculo utilizada para o pagamento: se foi o valor da transação (que consta na escritura), se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU) ou se foi o valor venal de referência utilizado pela prefeitura. Sendo que os dois últimos denotam a ilegalidade manifesta e o direito à devolução”.

O que fazer para receber o dinheiro de volta

Quem constatar o valor pago a mais pode ir à Justiça com uma ação de repetição do indébito para reaver a diferença com juros aplicados desde a data do pagamento cobrado de maneira errada.

“Em caso de dúvida, o comprador pode procurar um advogado de sua confiança ou a OAB da sua cidade para que um profissional analise as regras do município e verifique os valores cobrados”, orienta Posocco.

Teses sobre o cálculo do ITBI

A decisão da Primeira Seção, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, estabeleceu ao todo três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:

  1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
  2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
  3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Com a definição do precedente qualificado, podem voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o País até o julgamento do recurso repetitivo.

Confira a nota da Sefin de Fortaleza

A Secretaria Municipal das Finanças (Sefin) informa que não utiliza valor de IPTU ou de qualquer pauta fiscal para base de cálculo do ITBI, conforme observado na decisão. 

A Sefin afirma ainda que o valor declarado pelo contribuinte, quando compatível com o valor de mercado, já é aceito no cálculo do ITBI e, uma vez divergindo do valor de mercado, ainda há possibilidade de revisão administrativa do cálculo. O Tribunal, por sua vez, também não afirmou que os municípios devem acatar qualquer valor declarado pelo contribuinte. Qualquer pedido de restituição deve ser precedido de reavaliação do valor de mercado e dependerá da prova inequívoca de que o preço da transação declarada é condizente com o valor.

O caso julgado pelo STJ diz respeito à transação imobiliária realizada em decorrência de arrematação feita em leilão judicial, que por si só, já limita o alcance da decisão. Vale destacar, também, que a decisão proferida no Recurso Especial nº 1.937.821/SP, julgada dia 24/02/2022, ainda cabe recurso.