Casarões tombados em Fortaleza podem ter isenção do IPTU com novo Código do Patrimônio

Donos de casarões históricos tombados em Fortaleza poderão ter direito à isenção integral do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com a regulamentação do novo Código Municipal do Patrimônio Cultural. A medida está prevista no artigo 138 do texto, ainda em discussão, e condiciona o benefício à comprovação de que o imóvel protegido está sendo preservado. A proposta integra a revisão da legislação municipal voltada à proteção do patrimônio histórico e cultural da Capital.

A reclamação sobre a falta de benefícios e de apoio financeiro para quem mora ou mantém atividades em casarões históricos foi recorrente entre moradores e inquilinos dos imóveis visitados pela reportagem e nos relatos reunidos nas últimas reportagens da série "Casarões de Memórias", publicada pelo Diário do Nordeste em outubro.

Além das dificuldades para custear reparos e manutenção, os ocupantes convivem com restrições para realizar reformas e adaptar as construções às necessidades atuais. 

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As informações sobre a previsão de isenção integral do IPTU foram enviadas com exclusividade à reportagem pela Secretaria Municipal da Cultura de Fortaleza (Secultfor), em resposta aos questionamentos sobre as medidas previstas no novo Código e os mecanismos de apoio aos proprietários de imóveis protegidos.

A elaboração da proposta é discutida no Conselho Municipal de Proteção ao Patrimônio Histórico-Cultural (Comphic). Desde o início do ano, os conselheiros participam de reuniões destinadas à análise dos dispositivos e à formalização do novo código, com discussão dos artigos, um a um, e definição do conteúdo que deverá integrar a legislação municipal.

O que diz o novo Código do Patrimônio sobre a isenção do IPTU?

O artigo 138, incluído no capítulo dedicado aos incentivos fiscais, estabelece que os imóveis tombados poderão receber isenção total do IPTU, desde que o beneficiário comprove a preservação do bem.

A concessão não é apresentada como um benefício automático e permanente: a manutenção da isenção depende de avaliação periódica das condições de conservação.

A regulamentação dos procedimentos ainda deverá definir como os interessados apresentarão os pedidos e quais documentos serão necessários. Conforme a Secultfor, a regulamentação da possibilidade de isenção integral deverá ocorrer posteriormente no âmbito da Secretaria Municipal das Finanças (Sefin).

Editais de patrimônio e elaboração de estudos técnicos

Em resposta ao Diário do Nordeste, sobre o Edital de Fomento ao Patrimônio Cultural Edificado de Fortaleza, a Secultfor informou que alguns dos trabalhos produzidos ainda estão sob análise da equipe técnica da Coordenadoria do Patrimônio Histórico-Cultural (CPHC).

De modo geral, segundo a pasta, os estudos apresentados pelas equipes contempladas trazem contribuições relevantes e poderão subsidiar o desenvolvimento e a atualização de documentos técnicos referentes aos bens tombados.

A produção desses levantamentos, contudo, não significa necessariamente que as obras de restauração dos imóveis serão executadas. Os estudos podem identificar danos, registrar características arquitetônicas e orientar futuras intervenções, mas a recuperação das edificações depende de planejamento, definição de responsabilidades e disponibilidade de recursos.

A secretaria também informou que o relacionamento da CPHC com os proprietários de imóveis protegidos ocorre de diferentes formas. Enquanto alguns demonstram compreender a importância da preservação e os procedimentos relacionados à proteção, outros apresentam resistência ao tombamento, situação que demanda acompanhamento mais próximo da equipe técnica e orientações sobre a conservação dos bens.

A revisão da legislação municipal, de acordo com a Secultfor, busca fortalecer os instrumentos de proteção e ampliar os mecanismos de incentivo aos proprietários, conciliando a preservação do patrimônio cultural com a conservação e a manutenção dos imóveis.

Tombamento provisório também impõe restrições

A previsão de incentivos fiscais no novo Código Municipal do Patrimônio Cultural de Fortaleza coloca em evidência uma questão recorrente entre moradores e inquilinos de casarões históricos: como preservar imóveis que ajudam a contar a história da cidade sem comprometer a capacidade financeira de quem ocupa esses espaços?

Além das despesas com manutenção e restauro, os ocupantes precisam respeitar as restrições impostas pelo tombamento, inclusive quando a proteção ainda é provisória.

Para a procuradora de Justiça Sheila Pitombeira, coordenadora do Centro de Apoio Operacional de Proteção à Ecologia, Meio Ambiente, Urbanismo, Paisagismo e Defesa do Patrimônio Histórico, Artístico e Cultural (Caomace), do Ministério Público do Ceará (MPCE), a preservação precisa ser acompanhada de políticas públicas permanentes.

“A propriedade é sua, mas ela também tem uma responsabilidade social, tem uma responsabilidade urbanística”, afirma. Segundo ela, quando um imóvel integra um conjunto arquitetônico relevante, a conservação contribui para manter referências da evolução urbana e da memória coletiva.

De acordo com Yan de Abreu Gomes Vasconcelos, geógrafo, doutor pela Universidade Federal do Ceará (UFC) e conselheiro do Comphic, os regimes de tombamento provisório e definitivo oferecem, em essência, o mesmo nível de proteção durante o processo administrativo.

O tombamento provisório funciona como uma etapa inicial, destinada a resguardar o imóvel enquanto são produzidos estudos técnicos para subsidiar a decisão definitiva. Isso significa que o proprietário não precisa esperar a conclusão do processo para cumprir as regras de preservação.

Em Fortaleza, a Lei Municipal nº 9.347/2008 estabelece que o tombamento provisório equivale ao definitivo para efeitos de proteção, ressalvada a inscrição no Livro de Tombo. A norma também prevê que intervenções físicas, mudanças de uso e alterações na iluminação de imóveis protegidos dependem de autorização prévia do órgão municipal responsável pelo patrimônio histórico-cultural.

O tombamento, por si só, não obriga que o imóvel permaneça fechado e não determina que seja utilizado exclusivamente como residência. A ocupação pode continuar, desde que o uso seja compatível com a proteção e as intervenções respeitem as exigências legais.

Reformas, modificações de fachada e intervenções que possam comprometer elementos arquitetônicos, portanto, não devem ser realizadas livremente. A extensão das restrições depende das características protegidas e das condições estabelecidas para cada bem.

O que o proprietário e o inquilino podem fazer na casa?

A legislação municipal atribui aos proprietários, possuidores e ocupantes a responsabilidade de manter os imóveis tombados em bom estado de conservação. Também determina que danos, furtos, extravios ou ameaças à integridade do bem sejam comunicados à Secultfor, no prazo de 72 horas a partir do conhecimento do fato.

Os responsáveis devem permitir inspeções de servidores do órgão e facilitar a realização de obras de conservação ou restauração promovidas pelo Município ou por ele autorizadas.

O proprietário pode continuar utilizando o imóvel e, em princípio, vendê-lo ou alugá-lo. A transferência de propriedade, porém, não elimina as restrições decorrentes do tombamento. Da mesma forma, a locação não afasta automaticamente as responsabilidades de conservação previstas na legislação.

Quem pretende alugar um casarão protegido deve verificar a situação patrimonial do endereço antes de assumir compromissos com obras ou adaptações. É recomendável que proprietário e inquilino esclareçam, no contrato, quem ficará responsável pelas despesas de manutenção, quais alterações estão previstas e quais dependem de autorização do poder público.

A realização de obras sem a aprovação necessária pode resultar em embargo e outras sanções. A Lei Municipal nº 9.347/2008 prevê multas administrativas para infrações, conforme a gravidade, especialmente nos casos de descaracterização de elementos arquitetônicos ou de danos ao imóvel.

É possível reformar um casarão tombado?

O tombamento não impede toda e qualquer reforma, mas condiciona as intervenções à preservação dos elementos reconhecidos como relevantes. O grau de proteção estabelecido para cada imóvel é determinante para definir o que pode ser alterado.

Sheila Pitombeira explica que alguns tombamentos protegem principalmente a fachada e os elementos externos, permitindo adaptações internas que não comprometam a estrutura nem a aparência protegida. Em outros casos, a preservação pode alcançar também os ambientes internos, sobretudo quando eles fazem parte do valor histórico ou arquitetônico do bem. “Vai depender do nível de tombamento”, resume a procuradora.

Uma residência pode manter a fachada original e, ao mesmo tempo, ter passado por mudanças internas ao longo dos anos. A existência de um processo de tombamento não significa, por si só, que todos os cômodos e acabamentos estejam preservados ou que intervenções anteriores tenham sido autorizadas.

Na casa ligada à história de Dona Alódia, por exemplo, o imóvel passou por diferentes usos depois que a família deixou de morar no local. A construção abrigou uma atividade ligada à Prefeitura de Fortaleza e, posteriormente, passou a funcionar como escritório. Segundo os relatos reunidos pela reportagem, o espaço já havia recebido alterações antes da ocupação atual.

Yan destaca que imóveis históricos precisam permanecer ocupados, desde que o uso seja compatível com as regras de proteção. Edificações fechadas por longos períodos ficam mais expostas à deterioração e podem perder suas condições de utilização.

Casarão da Imperador evidencia custo da preservação

A dificuldade de financiar a conservação também aparece no casarão da Avenida Imperador, que pertenceu à família Markan e está em processo de tombamento definitivo. Apesar de preservar elementos arquitetônicos de interesse histórico, a construção apresenta danos que exigem intervenções especializadas para recuperar suas condições de uso.

O diagnóstico elaborado por três arquitetas selecionadas no Edital de Fomento ao Patrimônio Edificado da Secultfor identificou problemas de conservação e reuniu informações que podem orientar futuras intervenções. O estudo, porém, não corresponde à execução de obras de restauro. A recuperação do imóvel depende de planejamento, orçamento e recursos para viabilizar os serviços.

A procuradora Sheila Pitombeira diferencia a manutenção cotidiana dos trabalhos de restauração, que podem exigir investimentos maiores e mão de obra especializada. “Precisa ter uma política contínua nessa perspectiva. A política do olhar da manutenção, a política no olhar da restauração, que são dois gastos distintos”, defende.

No caso do casarão da Avenida Imperador, a dimensão da construção e as condições de conservação tornam necessário compatibilizar a recuperação arquitetônica com o novo uso pretendido.

O Município de Icapuí, que recebeu o imóvel da União, planeja instalar no local uma casa de apoio para moradores que precisam de atendimento médico em Fortaleza e também oferecer hospedagem a estudantes. A proposta depende da definição dos custos e da obtenção dos recursos necessários para viabilizar as intervenções.

Quem paga a conta?

Em Fortaleza, a Lei Municipal nº 9.347/2008 estabelece que a conservação dos imóveis tombados deve ser custeada por proprietários, possuidores e eventuais ocupantes. Essa responsabilidade ajuda a explicar por que a manutenção dos casarões é uma preocupação recorrente entre quem vive ou trabalha nesses espaços.

O incentivo fiscal previsto no novo Código Municipal do Patrimônio Cultural surge nesse contexto, como uma tentativa de ampliar os mecanismos de apoio à conservação.

Para Sheila, o incentivo fiscal é importante, mas pode não ser suficiente para construções que necessitam de restauros complexos. A procuradora defende políticas públicas permanentes, com mecanismos de financiamento e fomento para a manutenção do patrimônio edificado, além de recursos específicos para cuidar dos imóveis que pertencem ao Município.

Yan também aponta a captação de recursos como um dos maiores desafios da preservação patrimonial. Para o conselheiro, parcerias entre o poder público e a iniciativa privada podem ajudar a viabilizar a recuperação de imóveis, especialmente quando a construção recebe uma nova função econômica ou cultural compatível com suas características históricas.