Quem vai alugar um apartamento já tem a previsão no ato da assinatura do contrato de quando e quanto o aluguel pago vai subir no ano que vem. O condomínio, contudo, é uma despesa mais imprevisível quanto ao reajuste.
Não existe uma legislação que determine um indexador para o reajuste do condomínio nem quantas vezes a taxa pode subir em um ano, por exemplo.
Conforme o advogado especialista em direito civil e imobiliário Diego Amaral, em um condomínio, a assembleia é soberana. Ela quem irá definir o que é ou não válido para os condôminos.
As despesas do prédio são divididas entre os condôminos através de rateio, e o quanto essa conta vai pesar no bolso do morador depende do número de unidades e de como os custos aumentaram durante o ano.
Prestação de contas
O presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-CE, Said Gadelha, explica que a prestação de contas anual é lei pelo Código Civil.
Nessa reunião, que ocorre geralmente no primeiro trimestre do ano, a administração colocará aos condôminos uma previsão de despesas e, se necessário, uma proposta do aumento para o ano. O aumento, contudo, só entra vigor se for votado em assembleia.
“Não existe um teto [para o aumento]. O reajuste percentual vai de acordo com as despesas, com o que o condomínio está gastando. Esse ano subiu o dissídio em 10,15%. Não existe de maneira alguma um teto, o que precisa é o condomínio adequar suas despesas às suas receitas”, explica.
Diego Amaral ressalta que a reunião pode resultar, inclusive, em uma redução da taxa, por mais que isso seja menos comum. Tudo depende das despesas do condomínio durante o ano.
Em legislação não tem determinação de quanto subir de uma vez. Vem do síndico, se ele aumentar demais ele pode ter a administração criticada e ser votado para um novo síndico. A verdade é que poucas pessoas participam das assembleias nos condomínios, o que é aprovado por 20% vale para os 100%. Não adianta reclamar depois que passou a reunião
Para que reajuste seja válido, é preciso que haja uma votação favorável com quórum. Os condôminos também podem sugerir corte de despesas para evitar ou reduzir a majoração na taxa.
Mas, para Said, não é recomendado conter o aumento na taxa condominial a qualquer custo.
“Não seria uma orientação viável não ter aumento, porque todas as despesas que o condomínio tem, tem sempre um aumento. O condomínio deixar de aumentar seria o princípio de uma bola de neve de não poder mais pagar as suas contas”, chama atenção.
Ele aponta que o condômino não pode se recusar a pagar a taxa após a aprovação na assembleia, mesmo que a considere injusta.
“Ele não pode deixar de pagar a cota. Se ele considerar que está abusivo, tem que entrar com ação de consignação em juízo para poder discutir qual seria esse aumento, mas não quer dizer que ele vai ser vencedor”, diz.
Taxa extra
Para além do reajuste no valor fixo do condomínio, a administração do prédio também pode lançar mão de taxas extras. Esses recursos a mais tem como finalidade financiar reformas no prédio ou bancar gastos emergenciais, como um problema no elevador, por exemplo.
Essa taxa não pode ser cobrada de forma “eterna”. É preciso ser estipulado o tempo pelo qual ela será cobrada desde o momento na aprovação, também em assembleia.
“A taxa extra é definida em assembleia, a administração coloca a taxa extra e a assembleia aprova ou não. A administração só pode utilizar aquele dinheiro para o fim específico que foi a sua motivação, não pode utilizar para despesas ordinárias. Por exemplo, se for ser feita uma reforma no deck, aquele dinheiro é destinado apenas para aquele fim”, afirma Said.