Por que Aquiraz e Caucaia se destacaram em venda de novos imóveis em 2023
Cidades da Grande Fortaleza estão entre as que tiveram a maior quantidade de lançamentos imobiliários
A Região Metropolitana de Fortaleza (RMF) se tornou, com seus quase 4 milhões de habitantes, a maior do Norte-Nordeste do Brasil em população, segundo dados do Censo Demográfico de 2022 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O mercado imobiliário se beneficiou desse resultado e direcionou boa parte dos investimentos para fora da Capital, principalmente para cidades como Aquiraz e Caucaia.
Sem a capital cearense, os municípios da RMF têm uma população de aproximadamente 1,5 milhão de habitantes e foram fundamentais para os resultados divulgados no levantamento feito pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE) em parceria com a Brain Inteligência Estratégica referentes a 2023.
Dos 98 novos empreendimentos imobiliários lançados na Região Metropolitana no ano passado, 62 ficam em cinco cidades da Grande Fortaleza: Aquiraz, Caucaia, Eusébio, Itaitinga e Maracanaú. Os demais 36 ficam localizados na capital cearense.
De todas as seis cidades analisadas, somente Fortaleza perdeu população, seguindo uma tendência observada em outras grandes metrópoles do Brasil, como Recife, Rio de Janeiro e Salvador.
Na ponta oposta da capital cearense, Itaitinga foi o município do Ceará com o maior crescimento percentual do Estado no número de habitantes, mais de 80% no comparativo com o último Censo realizado, em 2010.
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Caucaia: econômicos dominam mercado
Caucaia fica atrás apenas da Capital quando o quesito é tamanho da população no Ceará. O município contava com mais de 355 mil habitantes em 2022, 30 mil a mais do que em 2010. No mercado imobiliário, a cidade também é destaque.
Em 2023, foram lançados, em Caucaia, 2.766 empreendimentos imobiliários, sendo 2.410 de imóveis residenciais verticais, como studios e apartamentos, e 356 moradias horizontais, sobretudo loteamentos para construções futuras, colocando a cidade na segunda posição dentre as que mais ganharam novos imóveis, somente atrás de Fortaleza.
Dominam no município vizinho à capital lançamentos do tipo econômico, que custam até R$ 350 mil e podem ser financiados por programas de incentivo à moradia, como o Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal.
Há ainda um segmento específico na cidade: o Cumbuco. A região de praia passou a receber cada vez mais moradores que saem de Fortaleza em busca de um local próximo para descanso ou como alternativa à residência tradicional, no que é chamado de segunda moradia.
O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, explica que a tendência é de que o Cumbuco seja direcionado como uma espécie de 'casa de veraneio', enquanto as demais regiões da Caucaia são voltadas para pessoas que buscam adquirir, pela primeira vez, a casa própria.
"Quando vamos para a Caucaia, no Cumbuco, vê-se apartamentos compactos sendo vendidos para famílias de Fortaleza ou para investidores. Na Caucaia, perto das regiões centrais, vemos imóveis para famílias que têm primeira residência, loteamentos ou apartamentos Minha Casa, Minha Vida. Têm públicos e regiões completamente diferentes, têm os produtos de praia/investimento, e têm os produtos que são para os seus moradores", analisa.
Assim como a Caucaia, os números do levantamento da Sinduscon-CE indicam que Itaitinga e Maracanaú também são vocacionados para imóveis de padrão econômico. Os municípios lançaram em 2023, respectivamente, 58 e 671 novos empreendimentos imobiliários residenciais.
Itaitinga se destaca por ser uma das duas cidades pesquisadas onde o número de novos imóveis residenciais foi maior na modalidade horizontal do que vertical. Os novos loteamentos e condomínios de casa totalizaram 32 no município, frente a 26 apartamentos e prédios.
Aquiraz: alto padrão para segunda moradia
Saindo do litoral Oeste, onde fica a Caucaia, e partindo para o Leste, aparece Aquiraz, com praias bastante requisitadas por moradores e turistas. A cidade teve uma participação mais tímida no lançamento de imóveis, 565 ao todo (326 verticais e 239 horizontais) em 2023, mas ganha evidência pelo preço médio do metro quadrado (m²).
Para se comprar um empreendimento imobiliário no município, era preciso desembolsar, em média, cerca de R$ 10 mil/m². O valor é superior ao preço do metro quadrado praticado em Fortaleza, que é de R$ 7.430/m².
No caso do Porto das Dunas, os diversos imóveis de que fogem dos tipos "especial" e "econômico", voltados para pessoas de classe média ou baixa (de C, D e E), além da maior procura de antigos moradores de Fortaleza que não querem mais morar em um centro urbano como a Capital, mas continuar nas proximidades, podem explicar o interesse em empreendimentos de alto padrão, como esclarece Fábio Tadeu Araújo.
"A região do Porto das Dunas não tem nada a ver com a região do centro da cidade. Quando a gente vai para Aquiraz, os produtos de primeira moradia vão para a região do Centro, e ficam mais concentrados ou em produto econômico, ou em produtos horizontais de loteamento. Quando vamos para o Porto das Dunas, são produtos de investimento, sejam para famílias de Fortaleza ou de outras regiões", observa o CEO da Brain.
Embora ainda haja um valor bastante elevado nos lançamentos de alto padrão na região de Aquiraz, o presidente do Sinduscon-CE, Patriolino Dias, pontua que esse tipo de imóvel residencial deve passar por um desaquecimento gradativo nos próximos anos.
"Os empreendimentos de altíssimo padrão irão continuar a existir, não na velocidade que aconteceu no pós-pandemia porque tinha uma demanda reprimida gigante. Quando teve aquela redução de taxas, as pessoas que tinham grandes poupanças passaram cinco meses em casa e com medo do vírus. Essas pessoas realizaram o sonho de fazer um upgrade. Acredito que continua crescendo, mas não nos níveis de 2020 a 2023", argumenta.
Ao lado de Aquiraz em novos imóveis voltados para os públicos das classes A e B está o Eusébio. Foram 678 novos empreendimentos residenciais no município no ano passado, e assim como na Itaitinga, a maioria foi do tipo horizontal, com 383 lançamentos.
Foco na RMF
Ainda conforme Patriolino Dias, o estoque de imóveis para segunda moradia, como acontece principalmente no Cumbuco e no Porto das Dunas, está "pequeno demais", principalmente pelo fato do aumento da percepção dos proprietários dos empreendimentos de que os locais podem ser utilizados para novos negócios, como locação por temporada.
"Tiveram movimentos de lançamentos, porém as pessoas começaram a enxergar que a segunda moradia pode ser usada para lazer, mas serve também como investimento. Quando a pessoa não está utilizando, pode locar esse imóvel até para ajudar nos custos mensais. No Carnaval e Réveillon, que têm valores altos quando a pessoa procura para poder alugar, a pessoa fazia outra viagem e pegava o seu apartamento para poder alugar", esclarece.
O movimento se comprova quando são analisados os dados do IBGE de 2022. Em 12 anos, a RMF ganhou cerca de 290 mil novos habitantes, e 16 dos 19 municípios integrantes da região viram a população aumentar, sobretudo naqueles mais próximos da capital.
Somente Maranguape e São Luís do Curu sofreram leve redução populacional, além de Fortaleza, que perdeu 23.507 habitantes. Apesar disso, o Censo comprova que os moradores, em sua maioria, continuaram na RMF, situação observada em todas as classes socioeconômicas.
Metro quadrado caro em Fortaleza e busca por tranquilidade explicam mais imóveis na RMF
Para Fábio Tadeu Araújo, a saída da Capital do público de menor renda, agora para cidades como Caucaia, Itaitinga e Maracanaú, é explicada pelo alto preço do metro quadrado dos imóveis em Fortaleza.
"Se pegarmos os resultados do último Censo, a gente vai ver que todas as capitais tiveram uma redução no crescimento demográfico, e dá-se basicamente porque a população que antes vinha para as capitais está saindo das capitais e indo para a região metropolitana porque não consegue comprar imóvel. Quando a gente olha um número muito grande de imóveis Minha Casa, Minha Vida ou de loteamentos na região metropolitana, são imóveis mais acessíveis às pessoas de uma renda menor, e esse fenômeno tende a continuar", diz.
Nos imóveis de alto parão, o CEO da Brain afirma que as pessoas de maior poder aquisitivo estão buscando qualidade de vida, cada vez menos disponível nos principais centros urbanos. Isso acontece especialmente em uma faixa de público com idade mais avançada, que não quer ficar longe das comodidades de Fortaleza, escolhendo cidades como Aquiraz e Eusébio.
A pessoa está saindo do Meireles, da Aldeota, do Cocó, e está indo morar em um condomínio fechado de casas. Eventualmente, já em uma idade um pouco mais avançada, comprando diretamente na praia, envolvendo um processo até de aposentadoria. São praias muito próximas de Fortaleza. O aposentado quer a praia, mas ele quer perto do urbano porque quer perto das pessoas. Ele não viaja, por exemplo, Flecheiras ou Fortim para se aposentar. Não é que ninguém faz isso, mas é um volume muito menor.
Em recado para empresários do mercado imobiliário, o gestor da empresa que realizou a pesquisa em parceria com o Sinduscon-CE projeta que as oportunidades nas cidades da Grande Fortaleza ficarão cada vez maiores nos próximos anos.
"As construtoras têm que olhar se elas querem atuar em Fortaleza, ou elas vão ter que olhar cada vez mais o mercado de classe média alta, porque ficará cada vez mais difícil fechar a conta para atuar no mercado de classe média baixa, ou desenvolver uma tecnologia construtiva que a permita ser competitiva para continuar dentro de Fortaleza atuando no mercado de classe média baixa", finaliza.
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