A elevação da taxa básica de juros brasileira – a Selic – para 11,75% deve pressionar a alta das parcelas do financiamento imobiliário. Enquanto a situação fará consumidores adiarem ou mesmo desistirem da casa própria, aqueles que já compraram imóveis em fase de construção, nos últimos anos, devem pagar parcelas mais caras em 2022.
A Selic, definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom), órgão do Banco Central (BC), é utilizada pelas instituições financeiras como referência para os cálculos em operações de concessão de crédito e investimentos no Brasil.
Essa taxa chegou a 2% ao ano no auge da pandemia, entre 2020 e o começo de 2021, o menor patamar desde o início da série histórica, em 1996. Por isso, o mercado imobiliário ganhou fôlego e bateu recordes de vendas naquele período.
Há um ano, o cenário começou a mudar gradativamente, até o percentual disparar em março de 2022. O aumento recente foi o maior dos últimos cinco anos (11,75%). A medida adotada pelo governo busca frear a inflação, mas também onera outras cadeias econômicas.
Com essa veloz elevação da Selic, o Custo Efetivo Total (CET) para a liberação de crédito, que inclui juros e demais taxas embutidas, deverá acompanhar a alta.
Veja a evolução da Selic:
- 17/03/2022: 11,75%
- 03/02/2022 - 16/03/2022: 10,75%
- 09/12/2021 - 02/02/2022: 9,25%
- 28/10/2021 - 08/12/2021: 7,75%
- 23/09/2021 - 27/10/2021: 6,25%
- 05/08/2021 - 22/09/2021: 5,25%
- 05/08/2021 - 22/09/2021: 5,25%
- 17/06/2021 - 04/08/2021: 4,25%
- 06/05/2021 - 16/06/2021: 3,50%
- 18/03/2021 - 05/05/2021: 2,75%
- 21/01/2021 - 17/03/2021: 2,00%
Como será, na prática, o aumento?
Para se ter uma ideia, em março de 2020, os juros efetivos eram 7,49%. Em igual mês deste ano, está em 9,30%. Isso faz com que a primeira parcela de um imóvel de R$ 250 mil passe de R$ 1.606,45 para R$ 1.851,61, subindo 15,26%.
No exemplo, considera-se o valor financiado de R$ 175 mil e o prazo de 30 anos. Em relação ao total pago neste período, a alta é de 11,34%. O levantamento foi realizado pela plataforma "Melhor Taxa". Veja abaixo:
O economista e conselheiro Regional de Economia (Corecon-CE), Fábio Castelo Branco, explica que a atualização dos valores também contabilizam os custos com insumos da construção civil, medidos pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
"Dessa forma, as parcelas serão reajustadas, até a entrega do imóvel, por esse indicador", aponta. Ele acrescenta que, após a obra, pode-se mudar o índice inflacionário para o Geral de Preços - Mercado (IGP-M), quando a negociação ocorre diretamente com a construtora.
No caso dos bancos, acrescenta, cada instituição financeira cobra sua taxa de juros ao ano, com base na Selic.
Como calcular a parcela após o aumento dos juros?
O economista Fábio Castelo Branco esclarece que, geralmente, o reajuste se baseia no Índice Nacional da Construção Civil (INCC) dos últimos dois meses.
"Caso você tenha feito um financiamento de R$ 100 mil, com a primeira parcela a ser paga em março, aplique o índice de janeiro daquele mesmo ano", exemplifica.
"Então, calcule o saldo devedor corrigido de março, o multiplique pela taxa de janeiro. Depois, some o resultado com o saldo devedor de novo", contabiliza.
Em resumo, fica desta forma: R$ 100 mil (saldo devedor atual) x índice de janeiro + R$ 100mil. O resultado será o saldo devedor corrigido. Ao dividi-lo pelo número de parcelas, você terá o valor a ser pago em março.
“Isso será feito sucessivamente e com os valores sempre sendo corrigidos. Pode parecer um pouco confuso no início, mas, com o tempo, você verá que se trata de um cálculo bem simples e não terá dificuldade para realizá-lo”, observa.
Como driblar as elevações dos juros?
O consumidor tem a opção de fazer a portabilidade do financiamento imobiliário. Neste caso, deve-se avaliar com cautela as propostas das outras instituições financeiras para comparar se as condições são realmente mais vantajosas.
Outra possibilidade, sugere o economista, é amortizar os juros com a antecipação das prestações. Essa alternativa compensa para quem tem algum recurso guardado.
"Como o valor da parcela é em cima do saldo devedor, quanto mais for amortizado, menores serão os juros pagos por esse imóvel", observa.
Qual será o impacto no mercado imobiliário?
Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), o estoque atual de imóveis é de 7.558, sendo 2.256 empreendimentos na planta. Os dados consideram construções até dezembro de 2021.
O presidente da entidade, Patriolino Dias de Sousa, analisa que o boom de lançamentos ocorreu entre 2012 e 2015. Essas unidades estocadas, contudo, foram sendo consumidas até 2019. Em 2020, veio a nova onda de construções, atendendo à alta demanda em razão daquela queda da Selic para 2%.
“Atualmente, muitas empresas já estão com estoque zerado. Então, a alta dos juros não é boa para gente, porque temos estoque pequeno e vamos passar um período em construção, considerando que os lançamentos de hoje só são entregues entre quatro e cinco anos”, aponta.
Com maior oferta de imóveis na planta, consequentemente, o setor deve ser afetado. Outro ponto, lembra o economista Fábio Castelo Branco, é a elevação dos juros demandar maior rendimento do financiador.
"O reajuste salarial destes dois anos foi inferior ao crescimento do valor desses imóveis. Por isso, hoje está mais difícil comprá-los em estoques mais novos do que há dois anos", avalia.
Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os lançamentos de imóveis residenciais cresceram 27% no ano passado, totalizando 153.726 novas unidades. O resultado estabeleceu novo recorde anual da série histórica dos indicadores ABRAINC-Fipe, iniciada em 2014.
O levantamento foi realizado com 18 incorporadoras associadas à entidade e abrange o período de janeiro a dezembro de 2021.
Caixa reduz juros do financiamento da casa própria atrelado à poupança
Em meio ao temor das elevações do financiamento para a casa própria, a Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou, nesta quinta-feira (24), a redução dos juros apenas em novos contratos atrelados ao rendimento da poupança, entre outras medidas para aquecer o setor. Veja quais:
- A taxa mínima passar de 2,95% ao ano para 2,80% + índice de rendimento da poupança. O novo percentual começa a valer a partir de 28 de março próximo;
- Nova linha de crédito para reforma e adaptação de imóveis destinados a Pessoas com Deficiência (PcD);
- A partir de 12 de abril, o financiamento do programa Casa Verde a Amarela terá redução da taxa de juros de 0,5 ponto percentual para pessoas com renda entre R$ 2.000,01 e R$ 2 400,00, além do aumento dos subsídios para aquisição e construção de moradias;
- O banco vai aumentar as concessões de crédito de R$ 165 bilhões a 170 bilhões em 2022.