Quem procura imóveis residenciais para alugar na região do Luciano Cavalcante, na região sul de Fortaleza, deve ter reparado que os preços dispararam nos últimos meses. A percepção não é à toa: o preço do metro quadrado para locação no bairro subiu 56,5% em um ano.
Os dados compõem o Índice FipeZap de junho e são referentes à locação residencial em 11 capitais e outras 14 cidades brasileiras.
O preço do aluguel residencial no Bairro Luciano Cavalcante atingiu em junho R$ 40,70 por metro quadrado (m²), o segundo maior valor de Fortaleza, atrás apenas do Mucuripe, que há meses segue como o mais caro da Capital, com valor médio da locação de moradias em R$ 42,40/m².
Nenhum outro bairro de Fortaleza teve uma valorização tão expressiva quanto o Luciano Cavalcante em um ano. Com esse resultado, o bairro saiu do quarto mais caro de Fortaleza para o segundo, ultrapassando Cocó e Meireles.
Apesar da valorização expressiva no Luciano Cavalcante, Fortaleza continua sendo, dentre as 11 capitais pesquisadas, a que tem o aluguel residencial mais barato. O preço médio na cidade foi de R$ 30,06/m² no mês passado. Para efeitos de comparação, o valor da locação residencial em São Paulo em junho de 2024 chegou a R$ 55,01/m²
Retomada da pandemia explica cenário
A pandemia de Covid-19 acelerou dinâmicas já observadas no espaço urbano de Fortaleza em termos de ocupação do território.
O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), Patriolino Dias, esclarece que a escalada de preços no Luciano Cavalcante está relacionada com a maior procura de imóveis para a porção mais ao Sul da cidade, em direção ao Eusébio.
"O preço aumentou, a gente tem uma procura grande das pessoas querendo morar aqui. As pessoas estão querendo morar lá por conta dos equipamentos que têm próximo, é de fácil acesso, tem muita gente querendo morar perto de onde trabalha", analisa.
Um dos motivos foi explicado na tese de doutorado da arquiteta e urbanista Beatriz Rufino, também enfatizada pelo professor do Instituto Federal do Ceará (IFCE) em Tabuleiro do Norte e pesquisador do Observatório das Metrópoles, Rodolfo Damasceno.
Em entrevista para o Especial Legado da Copa — 10 Anos Depois do Diário do Nordeste, o pesquisador defende que as dinâmicas de valorização imobiliária em Fortaleza indicavam uma expansão de imóveis mais caros para além da tradicional área nobre, encabeçada sobretudo por bairros como Aldeota e Meireles.
Após uma consolidação do eixo de expansão ao longo da avenida Washington Soares — que delimita o Bairro Luciano Cavalcante ao norte —, a valorização expressiva nos preços dos empreendimentos se tornou característica da região, além de uma ocupação mais rápida do que observada anteriormente.
O mercado deu uma melhorada tanto para locação quanto para venda. Passamos muito tempo em crise, então estava procurando mais para aluguel. Um empreendimento de 500 unidades, lançado em 2022 e estava patinando nas vendas e nos aluguéis, de um ano para cá, praticamente esgotou".
Oferta reduzida na área nobre
A expansão para outras regiões mais distantes de áreas altamente valorizadas, como a própria Aldeota e Meireles, também se explica pela alta taxa de ocupação desses bairros, já densamente povoados de residências e, principalmente, de imóveis comerciais.
O CFO e sócio da 7Cantos.com, empresa especializada em aluguéis residenciais, Wiron Saldanha, explica que a região Sul de Fortaleza recebeu melhorias significativas que atraíram novos públicos moradores nos últimos anos.
Com isso, bairros como Guararapes, Luciano Cavalcante, Parque Manibura e Parque Iracema tiveram imóveis que valorizaram consideravelmente.
Ficou mais caro devido ao aumento da demanda e a uma oferta ainda reduzida de imóveis disponíveis se compararmos a bairros como Aldeota e Meireles, por exemplo. O aumento dessa procura se deve a fatores como melhoria da infraestrutura, áreas de lazer, shoppings e a boa localização. Outro fator relevante é o que os empreendimentos residenciais do Luciano Cavalcante são mais novos, modernos e geralmente contam com área de lazer completa, tudo o que a nova geração busca".
Wiron Saldanha reforça o posicionamento de Patriolino Dias sobre a valorização observada também no Guararapes, uma vez que a melhoria foi para a região, atualmente inserida na Regional 7 da Capital.
Além disso, os lançamentos na região privilegiam novas funcionalidades voltadas para um público-alvo mais jovem, que não necessariamente busca empreendimentos de grande porte, mas está antenada na utilização de tecnologia.
"A procura é maior para imóveis novos e compactos, pois estes geralmente contam com uma área comum mais robusta. A nova geração busca praticidade e ter fácil acesso a coworking, lavanderia e academia dentro do próprio condomínio é bastante cômodo", comenta.
A análise do CFO é de que, ao contrário do observado nos últimos meses, os preços no Luciano Cavalcante devem "desacelerar" daqui para frente em virtude da própria dinâmica do mercado.
"O mercado não absorve novos aumentos tão significativos. Porém, desacelerar não significa estagnar. O ponto é que ainda temos um déficit habitacional muito grande onde a demanda para o aluguel residencial é muito maior do que a oferta. Precisamos incentivar o mercado da construção civil a lançar cada vez mais novos empreendimentos a fim de suprir essa alta procura e com isso desacelerar o aumento dos aluguéis", afirma.