Uma nova lei em vigor no País promete modernizar e simplificar procedimentos relativos a registros públicos de atos e negócios jurídicos, além de desburocratizar a compra e venda de imóveis, com a dispensa de vários documentos.
A Lei nº 14.382/2022 dispensa a auditoria que exigia a retirada de pelo menos 10 certidões nos âmbitos federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e familiar.
Com a nova regra, continua sendo exigida a comprovação da matrícula e do pagamento de impostos: o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), no caso de compra, ou o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), quando o imóvel é doado.
A mudança “trouxe facilitações para dirimir a burocracia de regularização dos imóveis, tais como, a criação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, que visa dar celeridade aos atos registrais civis, bem como facilitar o acesso uniforme da população, com um sistema mais simples e acessível de qualquer equipamento que possua internet”, avalia Rafaela Ferraro, advogada com especialização e mestrado em Direito Imobiliário.
“O setor imobiliário também vibrou com a mudança, uma vez que a lei facilita o processo de incorporação imobiliária, e concentra todas as informações necessárias e fundamentais disponibilizadas para os cidadãos”, afirmou.
[Atualização: Esta coluna afirmou equivocadamente que a nova lei dispensava certidões. Apesar da advogada Rafaela Ferraro não ter sido questionada sobre isso, ela prontamente nos alertou sobre qual a correta informação, corrigida em seguida.]
Vantagens para vendedor e comprador
Os benefícios da nova lei também alcançam o vendedor do imóvel. “As vantagens são para ambas as partes, tendo em vista que os prazos para emissão de determinados documentos diminuíram até 25 dias, o acesso ficou facilitado, e as informações uniformizadas”
Ferraro destaca ainda que, “por diminuir a exigência de certidões anteriormente requisitadas, o vendedor consegue transferir o imóvel para quem compra com menos dificuldade”.
A Lei traz a modernização, o atendimento remoto e simplificado, como, por exemplo, averbar o sobrenome do cônjuge nos documentos, que antes necessitavam da presença física nos cartórios”
Mudança de nome e menos custos
Além da modernização tecnológica, a lei criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), que visa, sobretudo, desafogar o Judiciário, aponta a advogada. Segundo ela, a norma permite a uma pessoa, "após completar 18 anos, requerer, uma única vez, de forma pessoal e imotivadamente, a alteração do seu prenome. Anteriormente, tal alteração só poderia ser requerida em até 1 ano da maioridade e mediante apresentação de justificativa plausível ao Poder Judiciário”, diz.
Outro destaque é economia procedimental, “uma vez que alguns artigos dispensam a emissão de certidões, o deslocamento físico do usurário não é mais necessário, e outros documentos não são mais exigidos para alguns atos”, reforça. Rafaela Ferraro.
Pandemia acelerou modernização
A especialista e mestre em Direito Imobiliário avalia que a pandemia do coronavírus acelerou esse processo de modernização e desburocratização, "diante da necessidade de inúmeros processos terem sido virtualizados para cumprimento de medidas sanitárias de prevenção”.
Além disso, a lei também busca trazer maior "estabilidade e segurança jurídica ao ambiente corporativo, em especial os negócios imobiliários, desburocratizar os serviços digitais, modernizar os processos registrais e criar a centralização nacional das informações registrais e das garantias, bem como conceder à população um acesso mais íntegro sem ter o deslocamento físico dos usuários".
Riscos que a desburocratização pode trazer
Rafaela Ferraro lembra, contudo, que a modernização não isenta os riscos inerentes a qualquer operação, independente do objeto. De acordo com ela, o objetivo de desburocratizar da lei pode diminuir a segurança jurídica de algum negócio.
“Um exemplo foi a exclusão da obrigação do incorporador de encaminhar trimestralmente informações aos adquirentes nas incorporações a prazo e preço certo. Com a alteração dos dispositivos, a obrigação de envio de informações à comissão de representantes persiste tão somente no que tange ao envio do demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário”, alerta.
Com isso, afirma a advogada, “o envio de informações detalhadas dos adquirentes continua a ser um direito dos interessados, mas deixa de ser uma obrigação trimestral imposta ao incorporador, que deverá obedecer às diretrizes da LGPD [Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais] quando houver solicitação de informações”.
Por isso, Ferraro recomenta cautela em alguns procedimentos, “como por exemplo, a alteração do pronome. Por ser por objeto um direito da personalidade e por envolver juízo de valor a respeito de eventual fraude, falsidade, má-fé ou simulação é recomendável que o titular do direito se apresente pessoalmente perante o Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais, o que acaba subutilizando a premissa trazida pela lei”, concluiu.