A população do Ceará está cada vez mais estabelecendo moradia em unidades verticais, ou seja, em prédios de apartamentos. Dados do Censo Demográfico de 2022 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) apontam que, em 22 anos, o percentual de pessoas que passaram a morar em edifícios residenciais no Estado mais do que dobrou.
No ano 2000, residiam em apartamentos quase 320 mil cearenses, o que correspondia a 4,3% dos moradores do Estado. Já no resultado do último Censo, o número de habitantes que vivem em unidades verticais ficou perto dos 800 mil, representando 9% da atual população do Ceará.
| Ano do Censo (IBGE) | População total do Ceará | População que mora em apartamentos | Porcentagem da população total |
| 2000 | 7.430.661 | 319.518 | 4,3% |
| 2010 | 8.448.055 | 464.643 | 5,5% |
| 2022 | 8.791.688 | 791.252 | 9% |
No recorte das cidades com verticalização mais acentuada no território do Ceará, Fortaleza é disparada aquela que apresenta o maior percentual de pessoas que residem em apartamentos. São mais de 512 mil pessoas que moram em unidades verticais, 21,1% da população da Capital.
Logo em seguida aparece Caucaia, segunda maior cidade do Estado e também o segundo maior índice percentual de moradores em apartamentos. O município tem 56,2 mil pessoas em residências verticais, correspondendo a 15,8% do total de moradores.
Itapajé e Limoeiro do Norte são destaque
O destaque entre as dez cidades do Ceará com mais pessoas vivendo em apartamentos está nos terceiro e quarto lugares. Itapajé e Limoeiro do Norte, que ocupam, respectivamente, a 39ª e a 31ª posições no Estado dentre os municípios com maior população, tem mais de 10% dos moradores residindo em unidades verticais.
Apesar dos resultados, ainda é predominante no Estado o número de imóveis denominados pelo IBGE como "casas" e "casas de vila e condomínio". Em conjunto com os apartamentos, os domicílios são 3.826.005 dos imóveis do Ceará. Esse dado inclui moradias ocupadas ou não.
- Casas: 2.618.407 (86,69%);
- Apartamentos: 310.575 (10,28%);
- Casas de vila ou condomínios: 88.108 (2,92%);
- Cortiços e estruturas degradadas ou inacabadas: 3.284 (0,11%).
Verticalização diferenciada no Estado
O padrão da ocupação crescente em apartamentos não é um fenômeno restrito ao Ceará, mas notado em todo o Brasil. Pelas características presentes no território cearense, onde Fortaleza — maior cidade do Nordeste e quase oito vezes maior em população do que Caucaia — a verticalização fica mais evidente na Capital.
"É uma cidade que concentra grande parte da população e do PIB. Nos últimos anos, isso tem se diluído mais, a gente tem outras regiões que estão se destacando, como o Cariri. Ainda assim, Fortaleza tem concentrado muito das pessoas e da produção imobiliária do Ceará. Essa mudança nos parâmetros levantados pelo IBGE com certeza tem um valor muito significativo dentro de Fortaleza", analisa Bruna Santiago, arquiteta e urbanista.
O adensamento populacional em torno de Fortaleza também é ressaltado pela especialista. Bruna Santiago frisa que a Região Metropolitana da Capital — que se tornou, segundo o Censo de 2022, a maior do Norte-Nordeste em população, com quase 4 milhões de habitantes — tem papel fundamental na ocupação do território, não necessariamente apenas verticalização.
"A gente tem, na Região Metropolitana, alguns eixos de expansão, como Aquiraz, Eusébio, Cumbuco, São Gonçalo, Itaitinga, Horizonte. Nesses eixos, a gente percebe que a maior parte das tipologias de empreendimentos imobiliários são ou de condomínios fechados, ou loteamentos de acesso controlado. Isso acontece porque a gente ainda tem muita terra disponível, e em alguns pontos, eventualmente, isso vai chegar a ficar mais adensado. Fortaleza não tem tanta terra disponível assim", pontua.
A presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Ceará (CAU/CE), Brenda Rolim, infere que a verticalização no Estado está relacionada, além de fatores econômicos, a questões sociais proporcionadas pelos condomínios verticais fechados.
Essa mudança se deve a diversos fatores, que vão desde o desejo de uma moradia mais prática e com menos manutenção, até a falta de políticas públicas, segurança e a concentração de melhores condições de infraestrutura em algumas zonas da cidade, onde a procura é maior. Estes terrenos acabam ficando muito valorizados e multiplicar o valor deste solo acaba sendo a principal estratégia do setor imobiliário.
Problemas urbanísticos
A ocupação do solo em todo o Estado indica que a mudança para os apartamentos devem se intensificar para os próximos anos, principalmente pela falta de espaços para construções horizontais. Isso, contudo, favorece o surgimento de novos problemas urbanos.
Brenda Rolim pondera que o "inchaço" causado pelo alto adensamento de condomínios verticais, não apenas em Fortaleza, mas ao redor da capital cearense e em demais áreas do Ceará, traz problemas comuns em grandes centros, como maior volume no trânsito e escassez nos serviços.
"Os terrenos super valorizados ainda acabam não sendo mais condizentes para pequenos negócios e caros demais para escolas, por exemplo. Então acaba que o equilíbrio entre moradias e serviços fica comprometido e excludente", avalia.
"Nos preocupa muito a verticalização do território sem um acompanhamento de estratégias urbanísticas que adequem essas áreas ao adensamento populacional. É motivo de atenção especial também o impacto de vizinhança que essas edificações trazem na paisagem, interferência na ventilação e sombreamento", completa a presidente do CAU/CE.
Mudanças na Capital e no Interior
Outro fator evidenciado por Bruna Santiago é que muitos terrenos antigos, anteriormente ocupados por casas em bairros nobres de Fortaleza, como o Meireles, estão dando lugar à especulação imobiliária.
"Tem muita casa sendo derrubada, ou para deixar o lote vazio para especulação, ou para construir algum empreendimento, e também a gente tem esse movimento aí dos super-prédios que estão surgindo na cidade. Através do instrumento da outorga onerosa, as pessoas estão conseguindo construir mais do que elas poderiam mediante a nova lei de ocupação do solo, com a possibilidade de você de fato pagar para conseguir construir mais no terreno", define.
Com relação ao interior do Estado, a arquiteta e urbanista acredita que, embora haja um indicativo de aumento de verticalização em pontos isolados do Estado, eles ainda não suficientes para mostrar que isso deve ser uma tendência como já acontece em Fortaleza.
"O mercado imobiliário não atua tão vorazmente como ele faz na Região Metropolitana de Fortaleza. Tem muita gente morando em casa, especialmente no Interior, porque ainda tem muita terra disponível. A não ser que haja algum fator que vá criar uma especulação grande no local, como foi o que aconteceu com o Porto do Pecém, ainda tem muita terra disponível no geral", observa.
"A verticalização que a gente vê no Interior ainda não chega no nível super-prédios, é mais de quatro, cinco andares, às vezes conjuntos do Minha Casa, Minha Vida. O que temos percebido é que equipamentos como faculdades podem estimular uma pequena verticalização próxima do campus. A verticalização acaba acontecendo em pontos específicos das cidades, onde muita gente tem interesse de morar naquele ponto e, para caber essa quantidade de gente, precisa verticalizar para poder construir mais unidades habitacionais. Isso é uma forma de trazer as pessoas para próximo de um ponto de interesse", concluiu.