Mais de meio milhão de fortalezenses vivem em apartamentos; verticalização da Capital segue em alta

Aldeota, Meireles, Praia de Iracema. Esses são três bairros de Fortaleza caracterizados pelo alto número de condomínios verticais de moradores e que principais responsáveis por levar a capital cearense a ultrapassar a marca de 512 mil pessoas que residem em apartamentos, de acordo com dados do Censo Demográfico do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) de 2022.

Em números, Fortaleza tem 21,1% dos moradores vivendo em empreendimentos verticais, correspondendo a 512.451 pessoas. Esse total é superior a toda a população da Caucaia, que tem 355.679 habitantes e é a segunda maior cidade do Ceará em termos populacionais.

No Brasil, Fortaleza fica no meio dentre as 27 capitais nacionais, ocupando a 14ª posição. Nesse ranking, Vitória (ES) está no topo, com 45,4% dos moradores que residem em unidades verticais. Na lista geral de cidades do País, Santos (SP), onde 63,45% das pessoas vivem em apartamentos, é a que tem maior verticalização.

Mesmo sendo o maior município da região Nordeste, a capital cearense fica apenas na quinta posição quando o assunto é percentual da população que vive em unidades verticais. A liderança é ocupada por João Pessoa (PB), com quase 38% dos habitantes morando em apartamentos.

Ainda segundo o IBGE, o município de Fortaleza tem 1.034.611 milhão de domicílios. Mais de 860 mil estão ocupados (83,22%), e o restante ou está vago (14,06%) ou é utilizado esporadicamente (2,72%), seja para segunda moradia ou aluguel por temporada, por exemplo.

Nordestinos nos apartamentos
Veja as 9 capitais do Nordeste por população morando em unidades verticais

1º João Pessoa 
População: 833.932 
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 7°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 312.558 
População morando em apartamentos (em %): 37,48

2º Recife
População: 1.488.920
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 3°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 413.920 
População morando em apartamentos (em %): 27,8

3º Aracaju 
População: 602.757
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 11°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 165.577 
População morando em apartamentos (em %): 27,47

4º Salvador  
População: 2.418.005
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 2°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 638.595  
População morando em apartamentos (em %): 26,41

5º Fortaleza 
População: 2.428.678
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 1°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 512.451  
População morando em apartamentos (em %): 21,10

6º Maceió 
População: 957.916
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 5°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 195.606 
População morando em apartamentos (em %): 20,42

7º Natal  
População: 751.300
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 8°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 142.521  
População morando em apartamentos (em %): 18,97

8º São Luis 
População: 1.037.775
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 4°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 153.072  
População morando em apartamentos (em %): 14,75

9º Teresina 
População: 866.300
Posição entra as cidades mais populosas do Nordeste: 6°
População morando em apartamentos (nº de pessoas): 102.050 
População morando em apartamentos (em %): 11,78

Fonte: IBGE

Verticalização acentuada

O padrão de unidades verticais em ascensão indica que a Capital tem uma ocupação contínua e uma urbanização acelerada, como reflete a professora dos cursos de Arquitetura e Urbanismo e Design da Universidade Federal do Ceará (UFC), Márcia Cavalcante. Segundo ela, o bairro Aldeota já tem, pelo menos, quatro de cada cinco moradores vivendo em apartamentos, índice que deve aumentar nos próximos anos.

"A opção de morar em apartamentos está diretamente vinculada à urbanidade. A concentração dos habitantes em cidades com industrialização, concreto armado e elevador fez com que a opção de verticalizar a moradia se tornasse viável. Na contemporaneidade, as áreas com melhor qualidade de vida tendem a atrair mais pessoas, e a opção pela verticalização (apartamentos) é a que possibilita termos mais habitantes por área", avalia.

A professora ainda completa valorizando a opção pelos apartamentos em detrimento de "morar em casas, pois, em geral, tende a aumentar a área urbana, o que implica em provisão de serviços e infraestrutura e onera o orçamento das Prefeituras, pois é o governo municipal que assume os custos desta expansão".

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Com uma oferta menor de espaços, a verticalização, que já era uma tendência nos últimos anos, proporcionou o surgimento de prédios ainda maiores.

"Tem esse movimento muito mais claro de verticalização em Fortaleza porque a terra é mais escassa, especialmente nos bairros mais valorizados, como Meireles, Aldeota, Mucuripe. Está faltando terreno para o mercado imobiliário fazer seus empreendimentos, então é mais lucrativo e faz mais sentido fazer prédios cada vez mais altos, para poderem ser construídos, em um terreno proporcionalmente pequeno, o máximo de unidades habitacionais possíveis", argumenta Bruna Santiago, arquiteta e urbanista.

A especialista também afirma que o mercado imobiliário está em busca de continuar "criando terra". Para que isso seja possível, o estímulo é ainda mais frequente para os chamados superprédios, principalmente em uma fatia do público que procura luxo na moradia.

"O mercado imobiliário precisa continuar 'criando terra' para poder continuar vendendo, e geralmente são terrenos de luxo. Mas, assim, a tendência é de que vai haver uma verticalização maior, porque eles estão permitindo, especialmente nas áreas mais valorizadas, índices de aproveitamento maior, ou seja, dá para construir mais alto", pontua.

Renda se relaciona com verticalização

Embora haja um crescimento significativo de prédios de apartamentos, inclusive nas regiões menos centrais da cidade, para imóveis do tipo econômico, as duas especialistas ouvidas pelo Diário do Nordeste concordam que o fenômeno é mais presente na área nobre, que concentram mais serviços disponíveis e maior oferta de equipamentos de diversos gêneros.

A opção de morar em apartamentos se concentra nos bairros mais ricos. As pesquisas do IBGE apontavam, em 2010, que a densidade média de Fortaleza é 115 hab/ ha. A máxima corresponde aos bairros do Pirambu e da Aldeota com 500 hab/ha. São dois bairros com perfis de verticalização completamente diversos. O ideal de cidade compacta, com mais pessoas por área, para otimizar a infraestrutura, sempre vem associado á verticalização, a qual é uma das promotoras de adensamento.

A ideia é compartilhada por Bruna Santiago, que analisa a especulação imobiliária em um bairro como o Meireles. De acordo com a arquiteta e urbanista, "tem muita casa sendo derrubada" na região "ou para deixar o lote vazio para especulação, ou para construir algum empreendimento".

"A gente tem também o movimento dos superprédios, que estão surgindo na cidade justamente porque, através do instrumento da outorga onerosa do direito de construir, as pessoas estão conseguindo construir mais do que elas poderiam mediante a nova lei de ocupação do solo, que refez basicamente o Plano Diretor todo, porque trouxe vários parâmetros mais flexibilizados, inclusive possibilidade de você de fato pagar para conseguir construir mais no terreno", observa.

"Somos a quarta maior cidade brasileira, e segundo o IBGE, a oitava mais densa do país. Penso que a tendência de morar em apartamentos será sempre crescente. Agora, não vejo relação direta com os superprédios, destinados à população de alta renda, em bairros de maior valor econômico, e com custo de construção muito alto. São poucos morando em apartamentos com muitos metros quadrados", diz a professora.