A Lei 8245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, tem o objetivo de regular o vínculo entre o inquilino e o proprietário do imóvel, buscando padronizar as regras que irão reger a relação durante e depois da locação, especificando as responsabilidades de cada uma das partes, informa o advogado Marcos Carioca*.
Para tirar dúvidas sobre os direitos e deveres do locador e do locatário, o Diário do Nordeste destaca as principais questões contratuais sobre locação, despejo, rescisão e as diferenças entre aluguel residencial e comercial.
DIREITOS E DEVERES
Ao alugar um imóvel, tanto o proprietário do bem como o inquilino devem ficar atentos aos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, visto que nestes estão expostos os direitos e deveres de ambos.
TRIBUTOS E TAXAS
Um dos pontos ressaltados pelo advogado é a questão das taxas. As cotas condominiais extraordinárias, utilizadas para cobrir uma necessidade que não tenha sido incluída na previsão orçamentária anual, são de responsabilidade do locador, enquanto as ordinárias, aquelas utilizadas para cobrir gastos cotidianos como água e luz, são de responsabilidade do locatário.
A Lei do Inquilinato obriga o locador a realizar o pagamento de tributos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel.
“O legislador, contudo, possibilitou que essas obrigações fossem contratualmente repassadas aos locatários, o que normalmente ocorre na prática”, explica Marcos Carioca.
De acordo com a lei, é obrigação do locador:
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- Entregar ao locatário o imóvel alugado em apto estado a que se destina;
- Fornecer ao locatário o recibo discriminado das importâncias por este pagas.
Já o locatário é obrigado a:
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
- Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido;
- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, entre outras obrigações.
DESPEJO
O especialista explica que a ação de despejo nem sempre está envolvida com a inadimplência, mas, na verdade, está relacionada com todo tipo de ação judicial movida pelo proprietário a fim de reaver o seu imóvel, independente do fundamento para o término da locação.
Proposta a ação judicial, o juiz poderá determinar de pronto, em pedido liminar, que o inquilino desaproprie o imóvel no prazo de 15 dias, a contar do momento em que este for notificado.
Dentre as situações em que o pedido de despejo pode ser realizado, estão:
- Falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento;
- Morte do locatário sem herdeiros;
- Casos em que o imóvel tenha sido deixado com pessoas estranhas;
- Caso o sublocatário permaneça no imóvel após o término da locação originária.
PROIBIÇÃO DO DESPEJO DURANTE A PANDEMIA
Devido aos problemas econômicos causados pela pandemia, o Congresso Nacional aprovou a Lei 14.216/21, a qual suspendia até o dia 31 de dezembro de 2021 a possibilidade de despejo do inquilino por falta de pagamento ou qualquer outro motivo.
Indo além da previsão legislativa, no dia 8 de dezembro de 2021, o Supremo Tribunal Federal formou maioria e decidiu pela prorrogação dos efeitos da lei até o dia 31 de março de 2022.
VENDA DE IMÓVEL LOCADO
O advogado informa que um imóvel alugado pode ser vendido a terceiros, mas para isso é necessário ficar atento a algumas observações. Caso o imóvel seja vendido, o comprador tem direito de pedir o imóvel de volta, exceto se o contrato possuir cláusula de vigência em caso de alienação e o contato esteja averbado junto à matrícula do imóvel, nesse caso, será necessário que o adquirente aguarde o fim do contrato.
Além disso, o locador precisa verificar se o inquilino possui o direito de preferência, ou seja, o locatário deve ser comunicado pelo locador a respeito das condições negociadas para uma possível venda, tendo o inquilino o direito de adquirir o imóvel nas mesmas condições ofertadas a terceiros, bastando apenas se manifestar no prazo de 30 dias após ter sido notificado da negociação.
GARANTIAS
Alguns proprietários temem alugar seus imóveis por conta da possibilidade de inadimplência, mas, a fim de evitar o problema, a lei prevê possibilidades de garantias dadas pelo locatário ao locador, para que este não fique tão vulnerável na relação locatícia.
A Lei do Inquilinato diz que a garantia dada pode ser por meio de caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão de quotas de fundo de investimento. Entretanto, o profissional alerta que o locador não pode exigir que o locatário ofereça mais de uma garantia. Além disso, quando a caução for dada em dinheiro, esta não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel.
Por fim, o locador tem a liberdade de exigir a garantia a ser dada, podendo ser negociada entre as partes.
LOCAÇÃO POR TEMPORADA X CONDOMÍNIOS
Outro ponto que tem sido alvo de discussões judiciais são as chamadas locações por curta temporada, previstas nos Artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato.
A discussão se deu pelo fato de alguns condomínios estarem buscando o judiciário a fim de evitar locações advindas de aplicativos, defendendo que tal prática alteraria a finalidade do imóvel, assemelhando-se à hotelaria.
Existem diversos aplicativos que possibilitam que proprietários anunciem a locação de suas casas por apenas alguns dias, como a plataforma Airbnb. A prática, contudo, chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) em novembro do ano passado, que entendeu que a decisão de um proprietário não pode se sobrepor à vontade da maioria dos condôminos.
Então, caso votada em assembleia de moradores a proibição dessa modalidade de locação, a decisão deve ser acatada por todos os proprietários.
“Antes de proceder com esse tipo de locação, os proprietários devem buscar informações a respeito das decisões tomadas por seu condomínio”, aconselha Marcos Carioca.
ALUGUEL RESIDENCIAL X COMERCIAL
Uma das intenções dos contratos para quem decide negociar o aluguel de um imóvel é decidir qual será a finalidade de seu uso. Para isso, a Lei do Inquilinato enumera quais tipos de uso podem ser dados aos bens.
Existem as finalidades mais comuns, como as locações residenciais, que visam oferecer somente a moradia aos locatários, como também as de fins comerciais. Uma vez acertada a finalidade de uso do imóvel, o locatário não poderá alterá-la sem autorização.
Outra diferença a ser destacada em relação à vigência dos contratos, é que o aluguel residencial com prazo superior ou igual a 30 meses findará no marco final previsto no contrato, passando o contrato a uma prorrogação automática por tempo indeterminado.
Nessa etapa do processo, caso as partes não pactuem um novo prazo determinado, o locador poderá requerer o imóvel a qualquer momento, sendo concedido um prazo de 30 dias para que o locatário desocupe o imóvel.
Os imóveis locados em períodos inferiores a 30 meses não poderão ser solicitados por seus proprietários, exceto:
- Se o locatário perder um emprego que tenha relação com o imóvel;
- Se for solicitada demolição para obras aprovadas pelo poder público;
- Se o imóvel for solicitado para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro; ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio, por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual ou por falta de pagamento;
- Se o Poder Público determinar obras urgentes no imóvel.
Por outro lado, a locação de imóvel com destinação comercial garante ao locatário a possibilidade de prorrogação contratual nos seguintes casos:
- Quando, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- Quando o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos;
- Quando o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
RESCISÃO CONTRATUAL
Como a maioria dos contratos, o pacto envolvendo a locação de um imóvel não tem a intenção de ser rescindido antes do prazo previsto, principalmente porque diz respeito à residência de alguém ou ao lugar seu negócio.
A fim de dar segurança ao inquilino, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê que, durante a vigência do contrato, o locador não poderá pedir o imóvel de volta, todavia, o locatário poderá devolvê-lo, pagando para isso uma multa que foi pactuada ou decidida em juízo.
Desta forma, as únicas maneiras que um locador poderá requerer a devolução de um imóvel locado é:
- As partes chegarem a um acordo pelo fim da relação;
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- Por falta de pagamento;
- O Poder Público determinar obras urgentes no imóvel;
- Em caso de espera do fim do prazo determinado, é dado um aviso prévio de 30 dias para que o locatário proceda com a desocupação do bem.
*Marcos Carioca é advogado, graduado pela Universidade de Fortaleza (Unifor), pós-graduado em direito civil pela PUC-MG, pós-graduando em direito imobiliário pela Escola Brasileira de Direito e coordenador jurídico.