Fundos Imobiliários são nova aposta para investimentos em 2020

Com os juros na mínima histórica e a consequente queda do retorno dos investimentos em renda fixa, o investidor brasileiro, acostumado a deixar o dinheiro rendendo em aplicações consideradas conservadoras, teve de buscar novas alternativas para alocar seus recursos.

Ao longo de 2019, o número de investidores na Bolsa mais do que dobrou e, dentro do segmento de renda variável, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) se destacaram tanto no crescimento do número de investidores como na rentabilidade.

Enquanto o Ibovespa, principal índice de ações da B3, subiu 27% em 2019, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) registrou alta de 34%. "Esse produto está no mercado há muito tempo, mas esse movimento recente (de crescimento) está acontecendo muito por haver mais informação ao cliente, que até pouco tempo não conhecia essa opção", avalia o consultor Elísio Medeiros, sócio da Conceito Investimentos, vinculado à XP Investimentos.

"A procura (por FIIs) está muito grande porque os gerentes estão criando carteiras incluindo os fundos imobiliários. Em geral, quem estava em renda variável já investia em fundos imobiliários, como forma de diversificação e para obter renda dos dividendos, mas o que estamos vendo agora é que muitos clientes que estavam em renda fixa viram a rentabilidade cair e estão migrando para os FIIs", aponta Medeiros.

Se por um lado a queda da taxa básica de juros (Selic) em 2019, de 6,5% para 4,50% ao ano, tornou as aplicações em renda fixa menos atrativas, por outro, o juro baixo impulsiona o setor imobiliário, o que se reflete na valorização das cotas dos FIIs. "Há uma expectativa muito forte de melhora no setor imobiliário, com o crescimento de linhas de crédito. E isso tem feito com que os fundos vinculados a esse setor tenham ficado mais atraentes, gerando uma rentabilidade maior do que outros ativos", diz o economista Ricardo Coimbra.

Baixa volatilidade

Por apresentar volatilidade menor do que as ações, os FIIs atraíram também os investidores de perfil conservador. "O Ifix tem uma volatilidade três vezes menor do que o Ibovespa, então é uma oportunidade para qualquer investidor conservador aumentar a alocação a risco. O fundo imobiliário pode ser o primeiro passo para quem quer investir na Bolsa", diz Thiago Fujiwara, sócio-sênior da Vert Investimentos, escritório vinculado ao BTG Pactual.

Um dos atrativos dos FIIs é a combinação dos dividendos mensais com a possibilidade de ganhos com a valorização das cotas. "Em média, o fundo imobiliário paga em torno de 0,5% ao mês de dividendos, isento de Imposto de Renda. E, além dessa 'mesada', você tem a valorização dos imóveis que compõem o fundo", explica Fujiwara.

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Segundo Fujiwara, hoje, os fundos mais procurados são os do segmento de shoppings centers, que nos últimos anos foram afetados pela queda nas vendas. "Durante a crise, houve uma janela muito grande para comprar imóveis com grande desvalorização e um bom patamar de aluguel. Tivemos oportunidades principalmente nos segmentos de shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas", diz.

Em setembro de 2018, por exemplo, o fundo imobiliário Vince Shopping Centers, um dos dez mais negociados na B3 em 2019 e o maior fundo de shopping do Brasil, adquiriu o equivalente a 15% do Shopping Iguatemi, de Fortaleza, por R$ 185 milhões em 2018. Ou seja, na prática, qualquer investidor cadastrado em uma corretora pode comprar uma fração do shopping, adquirindo uma cota do fundo, e receber os aluguéis mensais.

Com o aquecimento do mercado de FIIs, as gestoras passaram a lançar novos produtos. Na última segunda-feira (30), o Banco Inter iniciou a negociação de cotas de emissão do Luggo FII, primeiro fundo imobiliário de apartamentos residenciais. "(O fundo) surge como uma opção atrativa para os investidores, mediante o atual cenário de juro baixo e a expectativa de aceleração do crescimento econômico", disse o banco, em comunicado à imprensa.

Perspectivas

Embora sejam, na sua maioria, lastreados em imóveis físicos, os fundos imobiliários apresentam alguns riscos para quem pretende investir neste momento. Após a acentuada valorização de 2019 sem que o preço dos imóveis tenha acompanhado essa evolução, espera-se que haja alguma correção. Segundo levantamento da Economática, dos cem fundos com maior liquidez, 85% operam em alta, boa parte acima de 10% de rendimento de um ano para outro.

"Hoje, eu estou com dificuldade de alocar em fundos imobiliários, porque muitos deles estão com o valor das cotas acima do valor patrimonial", diz Elísio Medeiros. "Mas, ainda assim, com os juros no atual patamar e mesmo com possibilidade de outra redução, você pode esperar uma valorização em torno de 20%, neste ano", diz.

Para Fujiwara, dificilmente o ano de 2020 terá a mesma valorização de 2019. "Mas terá uma valorização bem superior à Selic, se considerarmos também os dividendos. Com a ajuda de um assessor de investimentos, ainda é possível escolher bons fundos.

Evolução

Segundo o último boletim da B3, em novembro havia 573,6 mil investidores em fundos imobiliários no País. No início de 2019, eram cerca de 200 mil, o que representa uma alta de 186%. De 2012 até o início de 2018, esse número sempre ficou em torno de 100 mil investidores. Em apenas um mês, na passagem de setembro para outubro, o número de investidores em FIIs cresceu 10,74%.

Já a quantidade de fundos imobiliários registrados na CVM cresceu 18,5% em 2019, passando para 485. Destes, 206 são negociados na B3, número 22,6% a mais do que em 2018. Em setembro, as emissões de fundos imobiliários bateram recorde, com a oferta de quase R$ 4 bilhões de novas cotas. Até então o total de ofertas já somava R$ 23 bilhões, alta de mais de 100% em relação a 2018.