O valor médio dos apartamentos que vão a leilão no Ceará é o terceiro mais alto do País, ficando em R$ 153,2 mil, segundo o "Mapa Nacional dos Imóveis Retornados". A pesquisa monitora preços de imóveis que são leiloados após serem recuperados pelos bancos em caso de inadimplência do mutuário.
Segundo Marcelo Prata, especialista em mercado imobiliário e sócio fundador da Resale, empresa que elaborou o estudo, o ticket médio para a venda de apartamentos acima da média nacional indica que o mercado local está mais aquecido do que o do País nesse segmento.
Entre todos os estados do País, apenas o Piauí (R$ 211,7 mil) e o Distrito Federal (R$ 190 mil) registraram médias de valores de apartamentos superiores às do Ceará. "Isso mostra um pouco do cenário econômico, com o mercado local dando indícios de que está aquecendo mais do que o País", diz Prata.
De acordo com a Resale, maior plataforma de vendas e serviços online de casas e apartamentos recuperados do Brasil, o alto preço dos apartamentos se dá pela pouca oferta do tipo de imóvel, cujo desconto nos leilões chega a 20%, um dos menores do País.
Deságio
Por outro lado, o preço médio de uma casa retornada no Ceará (R$ 72 mil) ficou entre os mais baixos do País, sendo o 10º mais baixo entre os estados, e apresenta uma das maiores taxas de deságio (43% de desconto sobre o preço original, contra 37% na média do Brasil). O estudo apontou que mais da metade dos imóveis retornados no Ceará tem desconto superior a 30% para a venda. Destes, 42% tiveram descontos de 40% a 50%, 12% tiveram descontos de 30% a 40% e 1% apresentou desconto superior a 50%.
"Diferentemente do que ocorre no restante do País, o Ceará tem um forte deságio nas casas", diz Prata. "O que a gente pode inferir disso é a grande expansão do (programa) Minha Casa, Minha Vida em conjuntos horizontais. Como esses imóveis, muitas vezes, estão localizados em áreas com pouca infraestrutura e poucos serviços, o banco tem mais dificuldade para vender", aponta.
Além disso, Prata destaca que os condomínios horizontais são pouco procurados por investidores, que representam a maior parte dos compradores de leilão. "O Minha Casa, Minha Vida no Ceará cresceu muito na periferia de Fortaleza e, muitas vezes, eles são construídos em áreas sem escolas e comércio, que acabam se instalando depois dos moradores". Por outro lado, o especialista diz que o alto valor médio dos apartamentos se dá, principalmente, pela boa localização e baixa oferta.
Segundo o levantamento, 77% dos imóveis retornados no Ceará são casas, 13% são apartamentos e 10% são de outras modalidades. Do total, 88% são imóveis que estavam ocupados antes da recuperação pelos bancos e 12% estavam desocupados. O desconto médio dos imóveis desocupados é de 35% e dos desocupados, de 20%.
Segundo a Resale, também há apartamentos em Fortaleza que nunca foram ocupados e serão leiloados, uma vez que o distrato foi feito antes da entrega do imóvel retornado - são unidades novas com desconto de cerca de 25%.
Brasil
No Brasil, cerca de 60% dos imóveis retornados ao mercado são vendidos com descontos acima de 30%, sendo que o deságio para as unidades ainda ocupadas por moradores é de 35% e para aquelas que se encontram vazias, de 22%. Quem compra uma casa retornada ainda consegue um deságio maior (37%), se comparado com a escolha de um apartamento (31%).
Segundo Prata, o deságio dos imóveis retornados tende a ser maior, se comparado aos descontos dados na hora da compra, que varia de acordo com a avaliação do banco no momento da concessão do crédito. Dependendo da época em que o financiamento aconteceu, pode ter havido uma valorização do metro quadrado naquela região.
De acordo com a Resale, hoje há cerca de 90 mil imóveis retornados pelos bancos brasileiros. Somando os maiores (Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco, Santander e Caixa), o valor dos bens retornados ultrapassa R$ 18 bilhões. A amostra da Resale usou as informações da Caixa numa base de 18.883 imóveis disponíveis para venda no País, todos retornados ao banco, que é responsável por mais de 70% dos financiamentos no Brasil.
