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Cuidados ao alugar

Toda atenção é válida antes de alugar uma nova moradia. Confira dicas importantes de especialistas no assunto para evitar problemas

04:30 · 05.01.2018

Na busca por um imóvel, quem prefere alugar precisa ficar atento a vários detalhes, tanto do contrato, quanto do imóvel em si, para evitar problemas nos próximos anos. Pagar a multa de cancelamento de contrato é uma alternativa para quem escolheu e se arrependeu, mas um bom estudo prévio pode evitar esse tipo de transtorno e de gasto não programado. E os sites das empresas que trabalham com locação estão aí justamente para isso.

Segundo Torres de Melo Neto, Diretor-Presidente da Imobiliária Torres de Melo Neto, que completa 30 anos em 2018, o primeiro passo do futuro locatário é ir aos sites das empresas. Ele também recomenda realizar pesquisas em portais ligados à área imobiliária. “Como o mercado está muito bem ofertado, o cliente primeiro faz uma peneira nas imobiliárias, por meio dos sites, e vai escolher de três a seis imóveis que o agrade para visitar”, explica. Dessas visitas, acredita Torres de Melo Neto, o cliente já poderá escolher o imóvel dos seus sonhos.

Outros especialistas sugerem começar escrevendo uma lista dos bairros onde você quer morar. Nesse aspecto, é interessante considerar locais próximos aos seus ciclos sociais diários, como família, amigos e trabalho. Como os preços variam muito dentro de um mesmo bairro, vale a pena pesquisar. Torres de Melo Neto afirma que os bairros mais procurados para locação são Aldeota, Meireles, Parque do Cocó, Salinas e Fátima. “Mas tem surgido muita coisa fora desses pontos da cidade. Em Messejana e Maracanaú, por exemplo, está acontecendo muita coisa interessante”, relata, destacando a ascensão dos grandes empreendimentos, estilo condomínio clube, “com todas as condições de os filhos pequenos e adolescentes desenvolverem diversas atividades dentro do próprio condomínio”.

Detalhes
Depois de escolhido o imóvel, a atenção vai para a vistoria do mesmo, para a escolha do método de aluguel e para o contrato. O gestor da imobiliária Torres de Melo Neto explica que o título de capitalização tem sido muito usado atualmente como garantia da locação. “Antigamente, existia praticamente só o fiador. Hoje, existe o título de capitalização, em que primeiro é analisado o cadastro do futuro inquilino. Ele então paga de 6 a 10 vezes o valor do aluguel e, no final do período, resgata o valor sem constrangimentos nem burocracia”, argumenta.
Também é essencial checar se a soma do preço do aluguel, do valor do condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) se encaixa no orçamento. Os especialistas recomendam seguir a regra de não ultrapassar 30% dos ganhos da família com o valor do aluguel e do condomínio.
Também é importante verificar as pendências burocráticas do imóvel – se há contas em atraso, por exemplo. O locatário deve quitar tudo antes da entrada dos novos inquilinos.
O passo seguinte é uma minuciosa vistoria para checar torneiras, chuveiros, luzes, ausência ou não de rachaduras e possíveis imperfeições causadas pelo uso de moradores anteriores. Por fim, ler o contrato com cautela, observando principalmente valores
e períodos.

Olho vivo
Na hora de fechar o contrato de locação, o consumidor deve ficar atento a alguns detalhes para não sofrer mais tarde. As locações são regidas por lei específica, a lei número 8.245 de 1991, chamada Lei do Inquilinato. A advogada Katia Antunes, especialista em Direito Imobiliário, explica os itens primordiais em contrato de locação:

1.Benfeitorias
De quem é a obrigação de pagar os reparos no imóvel locado? Cabe ao locador disponibilizar o imóvel em condições de uso, bem como se responsabilizar pelos vícios e defeitos anteriores à locação. Ao locatário cabe reparar os danos a que tiver dado causa. Para que não haja divergências quanto a esses itens, é fundamental que se faça a vistoria do imóvel na entrada e na saída do locatário, com acompanhamento do locador e do fiador.

2. Prazo
É muito comum os contratos terem prazo de 30 meses. No entanto, isso é mera prática de mercado. Não há prazo mínimo ou máximo determinado por lei. Para contratos com prazo superior a 10 anos, todavia, o cônjuge do locador também deve assinar o contrato.

3. Rescisão antecipada
A lei permite ao locatário deixar o imóvel antecipadamente ao término do prazo de locação. Mas nessa hipótese, pode-se prever uma multa a ser paga ao locatário, proporcional ao período ocupado. Na ausência de tal estipulação contratual, a multa deverá ser determinada judicialmente. A lei prevê como exceção à obrigação de pagar multa caso o locatário seja transferido para trabalhar em outra localidade.

4. Venda do imóvel
Um imóvel alugado pode ser vendido, mas o locador deve dar direito de preferência na compra ao locatário, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Exceto nas hipóteses previstas em lei, caso o locatário não se interesse pela compra, deverá deixar o imóvel em 90 dias, se assim requerido pelo locador.

5. Reajuste, multas e encargos
O reajuste mínimo obrigatório dos contratos de locação é de um ano, sendo nula qualquer disposição em contrário nos contratos. Porém, o reajuste não pode ser vinculado à variação do salário mínimo, à variação cambial nem à moeda estrangeira. Em caso de atraso no pagamento do aluguel, a lei do inquilinato permite a cobrança de multa de 10% sobre o valor da dívida, acrescido de 1% de juros de mora/mês.

6. Despejo
Na hipótese de não pagamento do aluguel e demais encargos (IPTU, condomínio etc.), o locador pode exigir a desocupação imediata do imóvel pelo locatário. A medida judicial cabível para garantir que o locatário saia do imóvel é a ação de despejo, que não exige prazo mínimo de inadimplência para ser interposta.

7. Garantias
É facultado ao locador exigir do locatário garantia que vise assegurar o pagamento do aluguel e demais obrigações contratuais do locatário, como IPTU e condomínio. A lei do inquilinato prevê como possibilidades de garantias caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

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